Pacte Dutreil : peut-on transmettre une activité de location meublée ?
Le pacte Dutreil est un dispositif mis en place par l’État, garantissant un abattement sur les droits de mutation dans le cadre de la transmission d’une entreprise. Si la réalisation de ce pacte est soumise à des conditions précises, certaines zones d’ombres persistent, notamment quant à son utilisation pour la transmission d’une activité de loueur en meublé professionnel. De récentes modifications ont été effectuées par l’administration fiscale avec des précisions apportées où elles semblaient nécessaires. Alors qu’en est-il pour la transmission de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) via le pacte Dutreil ?
Quels sont les avantages du Pacte Dutreil ?
La transmission d’entreprise est une opération complexe, pouvant être réalisée sous forme de donation, à titre gratuit ou à titre onéreux. Néanmoins, la réalisation d’une transmission n’est jamais à prendre à la légère. Nous vous conseillons notamment de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin de réaliser au mieux cette opération. La transmission d’une entreprise est également synonyme de fiscalité : céder ses parts ou ses titres équivaut potentiellement à réaliser des plus-values, imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Des réductions sont néanmoins envisageables dans certains cas avec l’application de dispositifs. Le pacte Dutreil en fait partie : il permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 75 % sur les droits de mutation sous réserve de respecter certaines conditions.
Un abattement soumis à des conditions
Afin d’être éligible au dispositif pacte Dutreil, il était nécessaire pour donateur et donataire de respecter certaines conditions. Ils doivent notamment signer un engagement collectif et un engagement individuel, portant sur la conservation des titres de la société pour une durée respective de 2 et 4 ans. Ces titres doivent représenter 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote de l’entreprise dans le cas où celle-ci serait une société non cotée. Pour une société cotée, ces droits sont respectivement de 10 % et 20 %. L’engagement collectif est pris par le donataire et le donateur et l’engagement individuel par le donataire. Ce dernier s’engage également à prendre et conserver un poste au sein de la direction de l’entreprise.
Malgré le respect de ces conditions, toutes les entreprises ne sont pas éligibles au pacte Dutreil. Il est nécessaire que la société ait une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale.
À savoir
Les holdings animatrices sont également concernées par ce dispositif. Des conditions plus restrictives sont néanmoins présentes quant à l’activité d’une holding afin de s’assurer que son activité fait partie de celles couvertes par le dispositif.
- En savoir plus sur la holding animatrice
Le cas de la location meublée professionnelle
L’activité de location meublée peut être non-professionnelle (la LMNP) ou professionnelle (LMP). L’activité est requalifiée automatiquement comme professionnelle dès lors que plus de 50 % des recettes du foyer fiscal sont issues de cette activité et que ces recettes liées à la location dépassent 23 000 € au cours d’une année civile.
La location meublée professionnelle est alors soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme l’indique le 5 bis de l’article 35 du code général des impôts. On peut ainsi en conclure que la LMP est considérée comme une activité professionnelle de nature commerciale.
Étant donné la considération de l’activité de loueur en meublé professionnel comme une activité à caractère commercial, il convient alors de s’interroger sur la possibilité d’effectuer une transmission de l’activité par l’intermédiaire du pacte Dutreil. Si les conditions relatives à l’application du dispositif sont respectées, un donateur peut-il transmettre son activité de LMP à un donataire ?
- En savoir plus sur la revente en LMNP
Le Pacte Dutreil est-il compatible avec la transmission du statut LMNP ?
L’administration fiscale a publié en 2021 une mise à jour de la doctrine administrative et notamment du paragraphe 15 du BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10. Cette mise à jour apporte des précisions quant aux activités exclues du champ d’application du dispositif. Ainsi, il est inscrit que les activités de gestion du patrimoine immobilier détenu par la société ne peuvent pas apporter une éligibilité au dispositif.
BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, paragraphe 15
Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).
Une liste détaillée des activités de gestion exclues du dispositif est ensuite dressée. Elle contient notamment les activités suivantes :
- Location de locaux meublés à usage d’habitation.
- Location de locaux nus, tout usage compris.
- Gestion du patrimoine mobilier par une société.
- Location d’établissements commerciaux ou industriels, meublés selon les besoins de production.
- Rénovation du patrimoine immobilier.
Si le doute persistait quant à l’éligibilité au pacte Dutreil de l’activité de location meublée professionnelle, ce doute a été levé par ces dernières indications : il est impossible de transmettre son activité de loueur en meublé professionnel par l’intermédiaire du pacte Dutreil.
Quelle application pour les pactes Dutreil signés avant 2019 ?
Les précisions apportées dernièrement par l’administration fiscale concernent les textes de la loi PACTE, adoptée en 2019. La loi PACTE, pour Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises, avait d’ores et déjà apporté des modifications à la transmission des entreprises et au dispositif Dutreil : simplification des procédures déclaratives, réduction des droits à détenir, ouverture aux EURL et SASU, etc. Les commentaires de l’administration fiscale se basant sur la version après l’adoption de la loi PACTE, il peut être tentant de croire qu’un pacte Dutreil signé avec la publication de cette loi puisse tout de même être valable pour la transmission d’une activité de location meublée. L’administration fiscale elle-même conçoit que, de par son statut d’activité professionnelle qui revêt un caractère commercial et est imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location meublée professionnelle est dans le champ d’application du pacte Dutreil. Toutefois, relevant de la transmission d’un patrimoine privé et non d’un patrimoine d’entreprise, la doctrine fiscale qualifie l’utilisation de ce dispositif avant 2019 comme un abus de droit.
À savoir
L’abus de droit ne porte pas ici sur la doctrine administrative mais sur la nature de l’activité de loueur meublé professionnel.
Le pacte Dutreil n’étant pas un dispositif autorisé par l’administration fiscale pour transmettre son activité, n’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine. Ces derniers seront les plus à même de vous guider pour préparer votre succession !