Démembrement de LMNP : définition, fonctionnement et conséquences
Le démembrement d’un bien immobilier présente un double intérêt : fiscal et patrimonial. Il permet de séparer la propriété d’un bien entre différentes personnes. Succession, avantages, amortissements, TVA, … On fait le point.
En quoi consiste le démembrement d’une location meublée non professionnelle ?
Le démembrement de LMNP permet de séparer la propriété d’un bien entre plusieurs personnes et donc, de transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal avantageux, tout en maintenant son niveau de revenu immédiat. L’usufruitier détiendra le droit d’usage du bien et le droit à ses fruits, autrement dit, il pourra l’habiter ou en percevoir les revenus dans le cadre d’une location. Le nu-propriétaire, lui, pourra disposer du bien, c’est-à-dire, le vendre ou le donner. Le démembrement permet d’anticiper sa succession et de diminuer le montant des impôts dus par les héritiers.
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Le démembrement de son vivant
Il est possible d’effectuer un démembrement de son vivant, de manière à transmettre son patrimoine en douceur. Ici, les coûts de transmission ne reposent que sur la valeur de la nue-propriété, autrement dit, une fraction du prix du bien. Lorsque les usufruitiers décèdent, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire en franchise des droits de succession. L’usufruit n’a désormais plus aucune valeur pour l’usufruitier.
Le démembrement pour la succession
Le démembrement pour la succession permet de ne transmettre que la nue-propriété du bien aux héritiers en cas de décès d’un des époux propriétaires d’un ou plusieurs biens. Le conjoint vivant, lui, bénéficie de l’usufruit d’un ou plusieurs biens compris dans la succession. C’est un droit d’usage, autrement dit, le conjoint peut toujours habiter dans la résidence ou en percevoir les loyers si le bien est mis en location. Cette manœuvre permet de protéger l’usufruitier, de manière à ce qu’il puisse toujours profiter du bien familial, même si un désaccord intervient avec les autres héritiers.
À savoir
Le démembrement pour la succession peut être temporaire, ou établi jusqu’au décès de l’usufruitier.
Le démembrement de propriété en LMNP : qu’en est-il de l’amortissement du coût d’acquisition de l’immeuble ?
Longtemps, l’administration fiscale s’est opposée à l’amortissement de l’usufruit pour les loueurs en meublé, au motif que l’usufruitier ne possédait pas le bien en pleine propriété et ne pouvait donc déduire la dépréciation de cet actif. Cette interprétation, confirmée par la réponse ministérielle n° 01405, a toutefois été remise en cause par le Conseil d’État dans sa décision du 9 décembre 2022. Sur la base de l’article 322-1 du Plan comptable général, la haute juridiction a reconnu que l’usufruit viager, en tant qu’élément d’actif à la valeur dégressive, pouvait donner lieu à un amortissement. Autrement dit, un investisseur en location meublée peut désormais démembrer son bien sans perdre le bénéfice de l’amortissement sur la valeur de l’usufruit. Cette évolution permet, entre autres, de mieux anticiper la transmission de son patrimoine en gardant la possibilité de réduire l’impact fiscal des loyers perçus.
Quels sont les avantages du démembrement d’une LMNP ?
Le démembrement d’une LMNP présente deux avantages principaux. Le premier est patrimonial. Céder temporairement l’usufruit de son bien peut réduire l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Étant donné que le nu-propriétaire ne détient plus que l’usufruit partiel ou n’en détient plus du tout, la valeur taxable sort partiellement ou totalement de sa base imposable. Le bénéficiaire de l’usufruit devient alors le redevable pour le calcul de l’IFI, mais également pour les loyers perçus et donc pour l’impôt sur le revenu.
Le deuxième avantage est davantage fiscal. Le démembrement peut aussi faciliter la transmission d’un bien meublé et préparer la succession. La donation de la nue-propriété à un enfant, par exemple, est soumise à un abattement personnel de 100 000 € par parent et par enfant, calculé uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui allège les droits de donation. Par ailleurs, le démembrement contribue à une meilleure répartition des droits entre le conjoint survivant et les héritiers, assurant la sécurité du conjoint usufruitier tout en limitant la charge fiscale de la succession.
Quelles sont les conséquences du démembrement d’une location meublée ?
Dans le cadre d’un démembrement d’une location meublée, l’usufruitier perçoit les recettes locatives du bien acquis. De facto, il lui revient de prendre à sa charge les impôts dus au titre de ce bien. Il continue alors de profiter des avantages de la location meublée tout en continuant à déduire ses recettes locatives (amortissements, intérêts d’emprunt, charges d’entretien, taxe foncière).
Côté nu-propriétaire, le bien entre dans son patrimoine mais ne lui coûte quasiment rien. Seuls les travaux de gros œuvre relatifs à la toiture ou à la façade lui incombent, à condition que des travaux de cette ampleur soient réalisés..
Quelles sont les conséquences pour l’amortissement ?
Le régime réel simplifié permet de pratiquer des amortissements sur les constructions et le mobilier inscrits à l’actif du bilan. Ces amortissements sont fiscalement déductibles et peuvent même effacer la totalité de l’imposition sur les revenus locatifs meublés.
Pour un usufruitier, étant donné qu’il n’est plus titulaire que d’un droit d’occupation ou d’un droit de revenu, il ne peut plus amortir la pleine propriété du bien, mais peut toutefois amortir la valeur de l’usufruit viager. Il est aussi possible de déterminer une durée d’amortissement, soit égale à la durée de démembrement (opération à durée déterminée), soit calculée d’après les données d’espérance de vie de l’Insee lorsque le démembrement est en viager.
Important
Pour une exploitation de plusieurs biens, si certains d’entre eux sont en pleine propriété et génèrent des amortissements excédentaires, il sera possible de les utiliser pour réduire le revenu imposable des biens démembrés.
Pouvez-vous récupérer la TVA pour une LMNP dans le neuf ?
Le démembrement de biens immobiliers assujettis à la TVA peut entraîner une régularisation de TVA. En réalité, la nue-propriété ne doit pas être perçue comme affectée à l’activité de location, de facto, elle n’ouvre pas de droit à une déduction. Cette TVA sera récupérable par le nu-propriétaire si et seulement si, ce dernier exploite une activité soumise à la TVA au titre de laquelle il pourra immobiliser sa nue-propriété. Si ce n’est pas le cas, la quote-part de TVA concernée devra être partiellement restituée au Trésor Public.
Aussi, si vous achetez un bien neuf ou en VEFA auprès d’un promoteur immobilier, le prix inclut une part de TVA au taux de 20 %. Vous pouvez récupérer cette TVA dans le cadre d’une LMNP. Attention, certaines conditions doivent être respectées pour rentrer dans les clous : logement neuf ou VEFA construit depuis moins de 5 ans (vous devez être le premier propriétaire), le logement doit être loué meublé et la location confiée à un gestionnaire de résidences services via un bail commercial de 9 ans minimum, la résidence doit proposer au moins trois services (parmi les 4 suivants : accueil, fourniture de linge de maison, nettoyage, petit-déjeuner), enfin, elle doit être assujettie à la TVA.
Quelles sont les conséquences en cas de plus-value ?
Attention, l’imposition de la plus-value est déterminée en fonction de votre statut : professionnel ou non-professionnel. Dans le cadre d’une plus-value pour les LMNP, il s’agit du régime des particuliers. Ici, seules les cessions à titre onéreux entraînent une imposition. Pour un démembrement, le loueur peut transmettre la nue-propriété de son bien sans avoir à payer un impôt de plus-value. Dans le cadre d’une vente ultérieure, le nu-propriétaire doit utiliser la valeur indiquée dans l’acte de donation pour calculer le montant de la plus-value.