Bailleur privé : comment devenir un bailleur social ?

Un bailleur privé peut devenir un bailleur social en ayant recours à l’intermédiation locative sociale. Offrant sécurité et avantages fiscaux, elle permet parfois aux bailleurs privés sociaux de bénéficier d’une mise en location plus rentable qu’avec la location classique.

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Quels sont les avantages de devenir bailleur privé social ?

Dans le sens commun, un bailleur social n’est pas une personne physique. Il s’agit d’un organisme agrémenté, propriétaire de nombreux biens immobiliers (des immeubles généralement). Il met ses habitations en location en pratiquant un loyer modéré. Ces logements sociaux sont exclusivement réservés à des ménages modestes, sous conditions de ressources.

Les bailleurs sociaux sont distingués d’un agrément « service d’intérêt général« . Les établissements sociaux les plus connus sont les offices publics de l’habitat (OPH) ou des sociétés d’économie mixtes (SEM).

À la différence, un bailleur privé est une personne physique. Un particulier, acquéreur d’un ou plusieurs biens immobiliers qu’il met en location de façon classique. Il est libre de fixer le montant de loyer qu’il désire et de louer son ou ses logements aux personnes qu’il souhaite.

Il est tout à fait possible pour un bailleur privé de devenir bailleur privé social. Les logements locatifs sociaux représentent un habile investissement, aux atouts indéniables. Voici les différents avantages qui s’offrent à un particulier lorsqu’il met en location ses biens immobiliers au titre de bailleur social :

• Une garantie est assurée sur le paiement du loyer et des charges. En effet, il est versé jusqu’à la fin du bail social, même en cas de départ du locataire ;
• Le propriétaire est délesté de la gestion locative, elle est prise en charge par un tiers ;
• Une prime d’intermédiation locative pouvant atteindre 3 000 € est versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Elle est attribuée en fonction du niveau de loyer pratiqué (convention à loyer social ou loyer très social à signer avec l’Anah) ;
• Le bailleur privé social accède à un abattement fiscal sur ses revenus fonciers pouvant s’élever jusqu’à 85 % des loyers déclarés (fixé selon la zone géographique du bien, le loyer établi et la convention signée avec l’Anah) ;
• En cas de dégradations causées par le locataire, le logement est remis en état.

En savoir plus sur le statut de bailleur privé

Est-il possible pour un bailleur privé de devenir bailleur social ?

Aujourd’hui, un bailleur privé peut devenir bailleur privé social grâce à un procédé mis en place par l’Etat : l’intermédiation locative. Les pouvoirs publics ont tenu à développer ce système afin de combattre la pénurie de plus en plus importante de logements sociaux.

Lorsqu’il rentre en intermédiation locative, un bailleur privé doit respecter les mêmes exigences et les mêmes règles qu’un bailleur social. Il doit se conformer à l’application d’un loyer règlementaire en deçà de ceux du marché local. Le locataire à qui il louera son bien est, lui, sélectionné selon son niveau de revenus par une commission d’attribution. Il doit être absolument éligible au parc social.

Afin de se révéler attractive pour les bailleurs privés, l’intermédiation locative s’accompagne d‘aides de l’Etat, de subventions publiques, de facilités d’emprunt via des prêts spécifiques et d’avantages fiscaux. Dans le parc privé, l’intermédiation locative sociale se démontre parfois plus fructueuse qu’un investissement locatif traditionnel.

Comment fonctionnent les dispositifs d’intermédiation locative ?

On parle d’intermédiation locative sociale lorsqu’un bien immobilier est confié à un tiers afin d’être loué à des foyers à faibles revenus. Ce tiers peut être une association agréée par l’Etat, ou une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). La mise en location sociale est alors sécurisée grâce à des garanties sur les dégradations matérielles et les loyers impayés. Le bailleur privé social gagne ainsi en protection et en tranquillité.

L’intermédiation locative sociale peut s’effectuer par le biais de deux dispositifs :

• la location solidaire via des initiatives comme Solibail ;
• le mandat de gestion sociale avec une AIVS.

La location par Solibail

Le dispositif Solibail a été conçu sur le même principe que « Louez Solidaire« . Le logement est loué à des associations sociales agréées par l’Etat telles qu’Emmaüs, Soliha ou Agis. Elles ont la mission de sécuriser la relation entre le bailleur et le locataire. Il revient à ces associations d’ensuite sous-louer le bien à des ménages modestes éligibles.

Ce modèle présente de nombreux avantages pour le bailleur privé social. L’association devenant légalement locatrice du logement, elle assure le bon versement des loyers et des charges durant toute la durée du bail. Et ce, même en cas de vacance.

L’association s’occupe également gratuitement de l’entretien courant de l’habitation, au même titre que toute réparation nécessaire incombant au locataire. Toute la gestion locative est ainsi prise en charge, avec traitement des litiges et contentieux éventuels. En outre, le bailleur privé social peut choisir librement de récupérer son bien une fois le contrat de location terminé.

Le dispositif Solibail est aujourd’hui accessible dans 9 régions françaises. Il existe des protocoles similaires dans différentes villes et collectivités territoriales du pays.

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Le mandat de gestion avec une AIVS

À la différence, dans le cadre du mandat de gestion, il revient à une AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) de se charger de la gestion intégrale du logement. Elle dispose des mêmes prérogatives qu’une enseigne immobilière traditionnelle. Elle met en relation le bailleur social privé avec le locataire éligible, élabore le bail de location sociale, établit l’état des lieux entrant et sortant, collecte les loyers, supervise l’entretien courant et les réparations potentielles et chapeaute l’accompagnement social du locataire.

L’intermédiation locative sociale par le biais d’une AIVS offre une gestion locative adaptée, réconfortante et durable.