Comment investir en SCPI en nue-propriété ?
Intéressant fiscalement, l’investissement en nue-propriété de SCPI permet également de bénéficier d’une décote pouvant atteindre 35 % du prix d’une part de SCPI. Avantages, inconvénients, comment faire son choix… Toutes les informations.
Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?
Le démembrement en SCPI permet de séparer de manière temporaire un actif en deux parties : l’usufruit qui permet de tirer profit de l’actif et la nue-propriété qui permet de détenir l’actif sur le long terme après l’avois acquis. Pour une SCPI, l’usufruitier perçoit les revenus locatifs versés par la SCPI, le nu-propriétaire, lui, détient les parts. Ce n’est qu’à l’issue de la période de démembrement que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
- Tout savoir sur le démembrement en SCPI
Dans quels cas est-ce pertinent d’investir en nue propriété de SCPI ?
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété apparaît comme un investissement intéressant pour plusieurs types d’épargnants. D’abord, ceux qui ne cherchent pas de revenus complémentaires immédiats et qui ont un projet sur le long terme. Ensuite, les investisseurs qui sont lourdement imposés, ou taxés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Enfin, les investisseurs qui ont la possibilité de bloquer leur épargne sur le long terme pour la faire travailler sont également de bons « clients » pour la nue-propriété.
Bon à savoir, l’investissement en SCPI en nue-propriété se déroule sur une période fixe de 3 à 20 ans. Pour le nu-propriétaire, le fait de ne pas recevoir de revenus pendant la période de démembrement lui permet de bénéficier d’une décote à l’achat de 20 % à 35 % sur le prix d’une part de SCPI. Forcément, plus le démembrement est long, plus la décote sera élevée. Aussi appelées « clés de répartition« , ces décotes diffèrent en fonction de la SCPI de rendement choisie.
Quels sont les avantages de la nue-propriété de SCPI ?
Effet de levier
L’investissement en SCPI en nue-propriété ne vous convient pas tout à fait ? Il existe un autre moyen d’optimiser votre rendement : acheter des parts de SCPI à crédit. Une manière assez simple de bénéficier du fameux effet de levier. Autrement dit, s’endetter davantage pour augmenter sa capacité d’investissement et donc, accroître son capital à long terme. Un mécanisme qui est envisageable uniquement si votre taux d’emprunt le permet.
Une fiscalité avantageuse pour le nu-propriétaire pendant le démembrement (IR et IFI)
L’usufruit de SCPI est régulièrement proposé à des personnes morales pour qui la presse papier fait office de placement de trésorerie. En réalité, l’usufruit de SCPI leur permet d’optimiser le rendement et la fiscalité. Les sommes investies sur l’usufruit de SCPI sont amortissables comptablement pendant la durée du démembrement pour une personne morale. C’est cet amortissement qui permet de réduire le revenu imposable. Pendant le démembrement, aucune fiscalité n’est appliquée car aucun revenu n’est versé. Le patrimoine financier investi sur la nue-propriété, lui, n’est pas soumis à l’IFI durant l’ensemble de la durée du démembrement.
Imputer des déficits fonciers pour les personnes physiques
La nue-propriété de SCPI est une solution d’optimisation pour les personnes physiques qui ont du déficit foncier à imputer sur des revenus. Le déficit foncier (travaux de rénovation par exemple) sera imputable sur les revenus fonciers déjà existants en complément des intérêts d’emprunt. Ce qui fera baisser considérablement les revenus fonciers existants de l’investisseur.
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété de SCPI ?
Blocage du capital
Le blocage des parts est le plus important des inconvénients dans le cadre de la nue-propriété de SCPI. Les investissements réalisés en nue-propriété impliquent forcément une contrepartie usufruitière. Alors, si un propriétaire souhaite se séparer d’une part démembrée, il doit obligatoirement demander et obtenir l’accord de l’usufruitier. Ce qui apparaît comme peu probable. Il est préférable de considérer, dès le départ, que l’investissement de parts de SCPI en nue-propriété est bloqué pendant la totalité du temps du démembrement pour éviter de lourdes déceptions.
L’absence de revenus
Pendant l’ensemble de la durée du démembrement, l’usufruitier récupère les revenus locatifs, en revanche, le nu-propriétaire ne perçoit rien. Cette absence de revenus peut faire défaut lorsqu’un investisseur souhaite se lancer dans l’immobilier. De fait, la nue-propriété est plutôt destinée à un profil d’investisseurs qui n’a pas besoin de revenus immédiats, mais qui dispose d’une vision à long terme pour la valorisation de son capital.
Risque lié au marché immobilier
Il est nécessaire de garder à l’esprit que le prix d’une part de SCPI n’est pas garanti, il est soumis aux fluctuations du marché. Le gain potentiel évoqué lors d’un démembrement peut alors évoluer à la hausse comme à la baisse. Lorsqu’on achète une part de SCPI en nue-propriété, il n’est jamais garanti de retrouver la part à son prix de pleine propriété.
Comment choisir et comptabiliser les SCPI en nue-propriété ?
Choisir un bon placement et donc une bonne SCPI, est essentiel dans votre objectif de performance, notamment en cette période d’incertitude. Plusieurs critères entrent en compte.
D’abord, le rendement. Les SCPI dont le rendement se situe en dessous de 4 % ne permettent pas d’espérer une maximisation de votre profit. Certaines ont plus ou moins souffert de la crise du Covid.
Ensuite, la capitalisation. Une SCPI à forte capitalisation permet de rassurer un investisseur, elle a de grande chances d’être diversifiée, ce qui permet de réduire le risque.
Le taux d’occupation attestant de la bonne relation avec ses locataires est également à prendre en compte. La composition des actifs, ainsi que la zone géographique, permet aussi de se rendre compte de la diversification et de la stratégie décidée dans chaque SCPI. Enfin, la société de gestion en elle-même. Son historique, son ancienneté, les travaux de ses gestionnaires, ainsi que son management, donnent une indication précise de la bonne santé d’une SCPI. Il convient de s’y intéresser de près.
En nue-propriété, plusieurs SCPI permettent d’investir correctement. La SCPI Grand Paris focalisée sur le projet du Grand Paris est spécialisée dans les bureaux et bénéficie d’un beau potentiel de revalorisation. De son côté, la SCPI Primopierre affiche également une belle santé avec 3 milliards d’€ de capitalisation et de nombreuses plus-values après une revente d’actifs. Elle investit notamment dans de grandes entreprises, plus solides face aux crises et aux conjonctures délicates. Enfin, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, dont le prix de la part est revalorisé chaque année, joue largement en faveur des investisseurs nus-propriétaires. Elle est aussi spécialisée dans les immeubles de bureaux.
Questions et réponses
Quelle est la décote moyenne pour un achat en nue-propriété de SCPI ?
Pour une durée de démembrement de 10 ans, la décote moyenne est d’environ 30 %.
Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI en nue-propriété ?
Une fiscalité attrayante pendant le démembrement, une plus-value à la réunion de la pleine propriété, une épargne immobilière à moindre coût, ainsi que la possibilité de bénéficier d’un important effet de levier.
Pourquoi investir dans les SCPI de rendement en nue-propriété ?
Préparer sa retraite, se constituer un patrimoine immobilier différent et placer son épargne sans impôt supplémentaire sont tant de raisons d’investir dans les SCPI en nue-propriété.