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Qu’est-ce qu’une SCI ?
Pour gérer ou anticiper la transmission de son patrimoine, la SCI permet aux investisseurs de posséder une société dédiée uniquement à la réalisation de projets immobiliers. Comme toute société, elle permet de séparer le patrimoine immobilier du patrimoine privé de l’investisseur.
Société civile immobilière (SCI) : définition
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique de société utilisée principalement pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de s’associer pour acheter, gérer, ou transmettre un bien immobilier tout en bénéficiant d’une certaine souplesse de gestion et de fiscalité.
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Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement de la SCI est défini par ses statuts et implique :
- Les associés. Les membres fondateurs ou participants de la SCI, détenteurs de parts sociales.
- Le gérant. La personne en charge de la gestion opérationnelle de la SCI, désignée par les associés.
Plus concrètement, la création d’une SCI nécessite au minimum deux associés, des personnes physiques ou morales. Les associés apportent des capitaux ou des biens immobiliers à la société, constituant ainsi le capital social. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, ces parts déterminent leur droit de vote en assemblée générale ainsi que leur part des bénéfices.
Une fois la société constituée, les associés désignent un gérant, souvent choisi parmi eux, mais pouvant être une personne externe. Le gérant a pour mission de gérer les affaires courantes de la SCI, y compris la gestion locative, la réalisation des travaux et l’administration des biens détenus. Bien que le gérant dispose de pouvoirs étendus pour les opérations quotidiennes, les décisions stratégiques (comme la vente ou l’achat d’un bien immobilier) requièrent en revanche l’approbation des associés réunis en assemblée générale.
À savoir
Les SCI n’ont pas d’obligations comptables sauf les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de gestion et de transmission des propriétés immobilières détenues.
Les principales caractéristiques d’une SCI
Contrairement à d’autres formes de sociétés (SAS, SA, SARL, etc.), la SCI n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale. De ce fait, elle ne peut se spécialiser dans l’achat et la revente de biens immobiliers. En revanche, une SCI peut :
- ne pas générer de profits : le seul but de la SCI est de permettre la gestion commune des biens tout en échappant aux règles de l’indivision.
- générer des profits : cette option permet de mettre en location des biens ou de construire en vue d’une revente ou d’activités qui génèrent des profits.
Bien que la SCI permette de séparer le patrimoine immobilier du patrimoine personnel de l’associé, ce dernier est « indéfiniment responsable des dettes », ce qui signifie que ses biens personnels sont exposés en cas de difficulté de la SCI. La durée maximale de vie d’une Société Civile Immobilière est de 99 ans.
Les règles régissant la création d’une SCI sont relativement souples. L’objet social, le montant du capital, ainsi que le siège social sont librement déterminés. Les apports à la SCI peuvent se faire en numéraire ou en nature. Le statut d’associé est ouvert aux mineurs et aux majeurs protégés. Enfin, la rédaction des statuts peut se faire par acte authentique ou par acte sous seing privé.
À savoir
La répartition des parts sociales se fait au prorata de la participation de chaque associé au capital de la SCI.
Pourquoi créer une SCI ?
Outre sa flexibilité, cette forme de société offre de nombreux avantages pour optimiser son patrimoine. En matière de gestion mais aussi de succession ou de protection, la SCI s’impose comme une solution intéressante accompagnée d’avantages fiscaux.
Optimiser la transmission de patrimoine
La SCI permet, notamment pour les grandes familles, de conserver le patrimoine immobilier sur plusieurs générations en évitant l’indivision ou la transmission à un tiers (par exemple le conjoint). Via une Société Civile Immobilière , la transmission du patrimoine est facilitée par la répartition de parts sociales. La transmission peut également se faire progressivement, à travers la donation (avec réserve d’usufruit) progressive des parts, pour ainsi minimiser l’impact fiscal lié aux droits de succession au moment du décès.
Protéger son patrimoine professionnel
La SCI peut être un moyen pour les professionnels de protéger le patrimoine immobilier professionnel d’éventuels créanciers puisque les biens qui ne sont pas inscrits au bilan de l’entreprise ne sont pas saisissables. De plus, ce montage permet de contourner la règle qui interdit aux titulaires de BNC de se louer à eux-mêmes un bien. Les parts de SCI détenues par le dirigeant formant une partie de son patrimoine privé, il peut tout à fait, via la SCI, facturer des loyers à son entreprise et les déduire de son résultat en tant que charge. À titre privé, en tant qu’associé de la SCI à l’IR, il déclare un revenu foncier duquel il peut déduire les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour acquérir l’immeuble.
Développer son patrimoine immobilier
Pour un particulier, la Société Civile Immobilière est également un bon moyen de développer son patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, au lieu de contracter un crédit immobilier pour acquérir un bien, il contribue à hauteur de ses moyens dans une SCI et possède des parts en échange. Il ne sera ensuite imposé que sur les parts qu’il détient. Les taxes et autres charges relatives aux biens détenus sont à la charge de la Société Civile Immobilière. De plus, la forme SCI est cumulable avec de nombreux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple.
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Quels sont les avantages de créer une SCI ?
Créer une SCI présente de nombreux atouts au delà de la transmission facilité du patrimoine et de la protection de celui-ci vis à vis des créanciers.
- Le régime d’imposition : la société civile immobilière est imposée sur les revenus. Avantage fiscal non-négligeable, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfices et chaque associé déclare sa quote-part. De plus, selon le régime fiscal plébiscité, la SCI pourra profiter de la déduction des frais, comme la taxe foncière ou des travaux engagés dans le ou les biens et bénéficier également du déficit foncier dans une limite d’un montant de 10 700 €.
- Choisir d’être imposé sur les sociétés : une SCI imposée à l’IS pourra profiter des frais d’amortissement pour baisser l’impôt sur le bénéfice annuel.
- Une SCI fixe librement son capital : il n’y a pas d’obligation de capital social minimal pour les SCI, celui-ci peut être d’un montant d’un euro symbolique selon la loi. Dans la réalité des faits, les associés présentent des fonds plus élevés, permettant de consolider leur dossier devant les établissements bancaires pour leurs demandes de prêts.
- Une sortie facilitée des associés : lorsqu’un associé souhaite se retirer d’un SCI, celui-ci doit tout simplement céder ses parts aux autres associés, sans avoir à déclencher la vente du bien.
Quels sont les inconvénients de ce type de société ?
La SCI n’est pas qu’avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients :
- Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
- Coût de création : la constitution d’une Société Civile Immobilière doit s’effectuer selon les formalités administratives requises. Ces dernières représentent un coût à la charge des associés.
- Obligations comptables et fiscales contraignantes : sur le plan administratif, plusieurs tâches sont à réaliser comme la tenue d’une comptabilité, l’organisation d’assemblées générales pour les prises de décision, la rédaction des statuts, etc.
- Difficulté à la revente : les associés ne sont jamais propriétaires du ou des biens immobiliers. Il peut donc être plus difficile au moment de la revente de parts sociales de SCI de trouver acquéreur.
Comment monter une SCI ?
La Société Civile Immobilière est la forme idéale pour vos projets immobiliers ? Constituer une SCI est un processus administratif complexe qui comporte diverses étapes.
Pour ne pas brûler les étapes de la création, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Les associés peuvent faire appel à un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour les accompagner dans les démarches administratives et fiscales.
Comment immatriculer une SCI ?
L’immatriculation d’une Société Civile Immobilière est l’étape qui lui confère sa personnalité juridique et lui permet d’exercer ses activités.
1/ Accomplir les formalités préalables
Avant de procéder à l’immatriculation, certaines formalités doivent être accomplies :
- Rédiger les statuts de la SCI. Les statuts définissent le fonctionnement de la société et doivent inclure des mentions obligatoires (l’objet social, la dénomination sociale, la forme juridique, le siège social, les apports des associés et le montant du capital social). Ils peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié.
- Nommer le gérant de la SCI. La SCI doit avoir au moins un gérant, qui peut être une personne physique ou morale, associée ou non. La nomination peut être effectuée dans les statuts ou dans un acte séparé après la création de la SCI.
- Réunir les apports de la SCI. Chaque associé doit apporter des fonds ou des biens pour constituer le capital social de la SCI. Il est conseillé de déposer ces apports sur un compte bloqué jusqu’à l’immatriculation de la société.
- Signer les statuts. Tous les associés doivent parapher et signer chaque page des statuts.
- Publier une annonce légale. Une annonce légale doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département du siège social de la SCI, afin d’annoncer sa création et ses caractéristiques principales.
2/ Constituer le dossier de demande d’immatriculation
Pour immatriculer la SCI, il faut constituer un dossier comprenant :
- Le formulaire M0 de SCI. Ce formulaire peut être rempli en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI. Il inclut des informations sur la société, son activité, ses dirigeants et associés, ainsi que les options fiscales choisies.
- Les pièces justificatives, telles que l’exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associés, un justificatif de domiciliation de la SCI, l’attestation de parution de l’annonce légale, l’acte de nomination du gérant (si non désigné dans les statuts), etc.
3/ Déposer le dossier d’immatriculation
Le dossier d’immatriculation doit être déposé en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI. Une fois déposé, vous recevrez un accusé de réception et pourrez suivre l’avancement de votre demande en ligne. Dès que la SCI sera officiellement créée, vous recevrez votre extrait Kbis, vous permettant de commencer vos activités. À noter que le délai moyen d’immatriculation est d’une semaine, celui-ci peut, en revanche, varier en fonction des justificatifs fournis.
Comment monter une SCI pour transmettre son patrimoine ?
De plus en plus de familles choisissent le format SCI pour préparer leur héritage. Particulièrement avantageuses pour la transmission de patrimoine, les SCI permettent d’optimiser la fiscalité, tout en protégeant ses proches et en limitant le risque de conflits entre les héritiers. À l’aide d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable, la création d’une SCI demande quelques étapes administratives indispensables comme la constitution du capital social, la création des statuts, leur publication dans l’annonce d’un journal officiel ou encore la demande de création d’entreprise sur le site de l’INPI (institut national de la propriété industrielle).
Une fois la SCI créée, la donation de parts sociales aux héritiers peut avoir lieu, permettant d’éviter de payer des droits de mutation lors de la cession des parts, en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Le coût d’une SCI varie selon les services utilisés et le type d’apport réalisé.
| Types de formalités | Coûts |
|---|---|
| Rédaction des statuts | Gratuit si les démarches sont réalisées par le gérant ou les associés |
| Environ 200 € HT si vous recourez aux services d’une plateforme juridique | |
| Entre 1 500 et 2 500 € HT si vous faites appel à un avocat, un expert-comptable ou un notaire | |
| Publication dans un JAL | Entre 185 et 217 € HT (en fonction des départements) |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41 € TTC |
| Immatriculation | 66,88 € TTC |
| Dépôt du capital social | Montant du capital + frais (entre 0 et 100 €) |
| Apports en nature | 5 % de droit de mutation sur la valeur du bien immobilier apporté |
| Entre 3 et 5 % si apport d’un fonds de commerce |
Les différentes formes existantes
Il existe plusieurs déclinaisons de la structure selon le but fixé par les associés de la SCI.
La SCI familiale
Forme très courante, la SCI familiale, comme son nom l’indique, ne concentre que le patrimoine immobilier familial. Les parts sociales sont donc réparties entre les membres d’une même famille. Son fonctionnement et ses obligations sont similaires à une SCI classique malgré les liens de parenté unissant les associés.
La SCI professionnelle
Pour un entrepreneur, il peut être intéressant, dans certains cas, de créer une SCI professionnelle. Dans ce cas, la SCI gère le patrimoine immobilier dont les locaux utilisés par l’entreprise font partie. Cette forme sociale permet de dissocier le bien immobilier de l’exploitation commerciale qui en est faite. Il s’agit également d’une option intéressante pour l’entrepreneur sur le plan fiscal.
La SCI de location
La SCI de location est probablement la forme la plus courante. Elle réunit des associés aux capacités d’investissement limitées, mais qui souhaitent ensemble générer des profits via la location immobilière. Cette forme de Société Civile Immobilière permet de renforcer la crédibilité des propriétaires auprès des banques en cas de demande de crédit, mais aussi auprès des locataires qui voient en la SCI une gestion plus sérieuse des biens immobiliers mis en location. La SCI de location permet, en outre, de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière réservés à la location.
La SCI à capital variable
Le choix du type de capital de votre SCI se pose lors de la création de celle-ci. Le choix est alors laissé entre un capital fixe et un capital variable. Dans le premier cas, le montant est indiqué dans les statuts de la société à sa création. Dans le second cas, un montant minimum et maximum sont inscrits, ce qui permet d’éviter les formalités en cas d’augmentation ou de diminution du capital.
- En savoir plus sur la SCI à capital variable
La SCI d’attribution
La SCI d’attribution est créée dans le but de financer une acquisition immobilière et de répartir la propriété entre les différents apporteurs de capitaux. Il s’agit donc d’une société civile créée spécifiquement pour simplifier une opération immobilière et destinée à être dissoute.
- À lire également : pensez aux SCI pour vos placements immobiliers
Comment est imposée une SCI ?
La souplesse de la SCI réside également dans sa fiscalité. En effet, les associés de la SCI peuvent choisir, au moment de sa création, d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le mode d’imposition par défaut est l’IR. Le rattachement à l’IS s’effectue sur demande. Il s’agit, cependant, d’une décision irrévocable.
- A lire également : IR ou IS, quelle fiscalité pour votre SCI ?
À l’IR, la déclaration des bénéfices imposables doit être réalisée annuellement lors de la déclaration de revenus des associés. Chaque associé déclare la part de bénéfices perçue et paie l’impôt dû par la SCI au prorata de sa participation au capital. À l’IS, le paiement de l’impôt est réalisé par la société. Quel que soit le mode d’imposition choisi, le déficit foncier, ainsi que certains frais sont déductibles, ce qui permet d’alléger l’impôt payé par les associés.
- En savoir plus sur la déclaration aux impôt d’une SCI
Les questions-réponses
Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
La Société Civile Immobilière (SCI), tout comme la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont toutes deux des sociétés civiles qui permettent de réaliser des investissements immobiliers. La SCI est souvent la forme utilisée pour gérer un patrimoine existant. En revanche, la SCPI, aussi appelée « pierre papier », constitue un outil d’investissement où l’investisseur ne fait que placer son argent. Il délègue la gestion des biens, ainsi que les formalités administratives.
Peut-on faire un investissement locatif via une société civile immobilière ?
Oui, il est possible de réaliser un investissement locatif via une SCI. Opter pour une SCI de location permet aux associés de déléguer la gestion des biens et de séparer leur patrimoine personnel des biens mis en location.
- A lire également : investir en Pinel via une SCI ou une SCPI
Choisir la SCI ou le régime de l’indivision ?
Le choix entre indivision et SCI peut sembler difficile. En réalité, il dépend de l’objectif fixé par les associés. Les associés peuvent posséder plusieurs biens à travers une SCI. En revanche, l’indivision ne concerne qu’un seul bien immobilier. Les mécanismes et les conséquences qui régissent chacune des deux formes sont bien différents. Avant de choisir sa structure juridique, il est donc important de bien connaître les avantages et les inconvénients de la SCI en comparaison avec le régime d’indivision.
Comment dissoudre une SCI ?
Pour dissoudre une SCI, une assemblée générale doit convoquer tous les associés, au cours de laquelle la dissolution sera votée. Par la suite, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales puis le dossier déposé au greffe du Tribunal de commerce. Tous les biens de la SCI doivent impérativement être liquidés, avant les dernières étapes de dissolution, soit la publication d’un avis de liquidation dans un journal d’annonces légales, puis la déposition d’un dossier de radiation au Tribunal de commerce.