Bien déclarer ses revenus fonciers 2024

Les propriétaires de biens immobiliers mis en location sont, chaque année, dans l’obligation de remplir une déclaration. Cette déclaration fait état des revenus que le propriétaire a perçu suite à la location des biens. Toutefois, le fonctionnement de l’imposition sur les revenus fonciers n’est pas simple à comprendre. Selexium vous accompagne et vous conseille pour déclarer vos revenus fonciers en 2024.

Date de mise à jour : 16/01/2024

Revenus fonciers : qu’est-ce que c’est ?

Les revenus fonciers regroupent l’ensemble des sommes perçues d’un bâtiment ou d’un terrain suite à son exploitation en location. Toutefois, il est nécessaire d’apporter quelques indications complémentaires. Ne sont ainsi pas compris dans les revenus fonciers :

Les revenus issus de la location d’un logement meublé.
Les loyers issus d’une sous-location d’un immeuble nu.
Les locaux et dépendances mis à disposition d’un proche et les logements que vous destinez à une utilisation personnelle.

En règle générale, les revenus fonciers comprennent donc les loyers et fermages, les parts issues d’une société civile immobilière ou de placement immobilier (SCI et SCPI), les loyers d’emplacements publicitaires, les indemnités et les montants additionnels d’une location sous certaines conditions.

À lire également : IR ou IS, quelle fiscalité pour votre SCI ?

Comment faire sa déclaration de revenus fonciers (déclaration 2044) ?

Déclarer ses revenus fonciers est une obligation légale, au même titre que déclarer ses revenus issus d’une activité professionnelle (c.f déclaration d’impôt sur le revenu). Pour déclarer les sommes perçues suite à la location d’un bien, vous devez remplir la case 4BE du formulaire 2042. Selon votre régime d’imposition, il peut également être obligatoire de remplir le formulaire 2044.

Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel. Le régime d’imposition dépend du montant de vos revenus locatifs.

Régime micro foncier (ou forfaitaire)

Dans le cas où vos revenus locatifs, hors charges, sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro foncier vous est automatiquement assigné. Toutefois, si vous le désirez et si cela est préférable pour vous, vous pouvez choisir d’être soumis au régime réel.

À savoir
Dans le cas où vous faites le choix du régime réel en substitution au régime micro foncier, vous devez rester obligatoirement sous ce régime pendant une période de 3 ans.

Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, il est nécessaire que vos biens en location ne soient pas déjà soumis à un régime fiscal imposé (loi Malraux, dispositif Besson, Borloo, etc.).

Dans le cadre du régime micro foncier, vous ne devez pas remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers. Il suffit de remplir la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042, ainsi que la case 4BK si nécessaire. Pour déterminer les recettes brutes sans abattement demandées en case 4BE, vous devez faire la somme des loyers perçus sur l’année civile, sans les charges locatives et y ajouter les potentielles indemnités et charges locatives qui incombent au propriétaire.

L’administration fiscale effectue un abattement de 30 % sur ces recettes afin de déterminer votre montant réel d’impôt sur les revenus fonciers. Cet abattement est automatique et a pour motif les charges supportées par le propriétaire.

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Régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus fonciers (hors charges) sur l’année civile dépassent le seuil des 15 000 €. Vous pouvez également le choisir si vous êtes assujetti au régime micro foncier et que vous estimez vos charges supérieures à l’abattement de 30 %. L’article 4 du projet de loi de finances pour 2022 propose d’allonger les délais d’option et de renonciation à l’option pour le régime réel pour les entrepreneurs individuels. Lors de la présentation du PLF 2022, un amendement a été déposé afin de permettre aux entrepreneurs individuels d’opter pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).

Avec le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certaines charges de vos recettes locatives. Ces charges sont soumises à conditions et sont définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.

À Savoir
Si vos charges sont inférieures à vos recettes, vous déclarez un bénéfice foncier. À l’inverse, si vos charges sont plus importantes que vos revenus, vous déclarez un déficit foncier. Ce dernier est déductible de votre revenu global.

Afin de déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel, vous devez, dans un premier temps remplir les informations demandées dans la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042. Vous devez également compléter le formulaire 2044, dans les catégories nécessaires en fonction de vos locations.

Exemple d’une déclaration de revenus locatifs (immobilier non meublé)

Si vous êtes concerné par le régime micro foncier, le choix vous est laissé de lui préférer le régime réel. Il faut donc déterminer le régime qui est le plus avantageux pour vous afin de réduire votre revenu foncier imposable.

Prenons l’exemple de Martin, propriétaire de deux appartements en région toulousaine. Les recettes locatives perçues par Martin sont de 7 200 € par an pour chaque appartement, soit 14 400 € au total. Les charges déductibles de ses recettes portent sur l’entretien de son logement, la réparation et les provisions pour charges de copropriété. Elles sont de 5 500 € pour cette année. Il est automatiquement placé sous le régime d’imposition micro foncier mais il peut choisir le régime réel. La situation change en fonction du régime choisi :

Si Martin choisi le régime micro foncier, un abattement de 30 % a lieu sur ses recettes, représentant 4 320 €, donc son revenu imposable est de 10 080 €.
S’il choisi le régime réel, Martin peut déduire les 5 500 € de charges de ses recettes, son revenu imposable est alors de 14 400 € – 5 500 € = 8 900 €.

Le revenu imposable de Martin est plus faible dans le cas du régime réel. Il peut choisir ce régime plus avantageux pour lui, en se pliant à l’obligation de le conserver pour les 3 années à venir. Il est donc également nécessaire que ses charges déductibles soient supérieures à l’abattement proposé par le régime micro foncier pour les trois prochaines années.

Questions et réponses sur les revenus fonciers

Quelles sont les charges déductibles ?

Si vous êtes sous le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

Les dépenses d’amélioration des locaux (sauf construction, reconstruction, agrandissement).
Les dépenses de réparation et entretien à la charge du propriétaire.
Les provisions pour charges de copropriété.
Les avances sur charges locatives dont le propriétaire n’a pu obtenir le remboursement.
Les potentielles indemnités, sous conditions.
Le cas échéant, les indemnités d’éviction et les frais de relogement.

Vous pouvez retrouver la liste exhaustive sur notre article dédié aux charges déductibles des revenus fonciers.

Quels sont les contribuables exonérés de la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local, dû par le propriétaire d’un bien immobilier. Il est toutefois possible d’être exonéré de la taxe foncière dans les conditions suivantes :

Le bien immobilier est construit depuis moins de deux ans.
Pour les personnes âgées de condition modeste.
Pour les personnes titulaires de l’allocation aux adultes handicapées (AAH) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI).

Pour ces deux dernières situations, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil fixé tous les ans. Les taux pour l’année 2024 sont les suivants :

Nombre de parts fiscales	Seuil d’exonération (en €)
1	11 885
1.5	15 059
2	18 233
2.5	21 407
3	24 581
Pour chaque demi-part supplémentaire	+ 3 174

Un dégrèvement de la taxe foncière est possible si le logement destiné à la location est vacant. La vacance locative doit être indépendante de la volonté du contribuable et doit avoir une durée minimale de trois mois.

Pour les foyers fiscaux de condition modeste, si votre revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain seuil, vous pouvez demander un dégrèvement de votre taxe foncière. Les seuils pour être éligible à un dégrèvement en 2022 étaient les suivants :

Nombre de parts fiscales	Seuil d’exonération (en €)
1	27 947
1.5	34 477
2	39 617
2.5	44 757
3	49 897
Pour chaque demi-part supplémentaire	+ 5 140

En savoir plus sur la taxe foncière

Comment faire pour déclarer mes revenus locatifs issus d’un logement meublé ?

Les revenus issus de la location meublée ne sont pas sujets à la déclaration des revenus fonciers, mais à la déclaration de revenus sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction de votre situation, vous êtes soumis à un des régimes d’imposition suivants : micro-BIC, réel simplifié, réel normal. Les obligations de déclaration varient en fonction du régime.

Quel régime d’imposition choisir entre le micro foncier et le régime réel ?

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur une année civile, le régime réel d’imposition vous est assigné automatiquement et vous ne pouvez pas choisir le micro foncier. À l’inverse, si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro foncier, mais vous pouvez choisir le régime réel. Il est préférable pour un propriétaire de choisir le régime d’imposition en réel si ses charges déductibles représentent plus de 30 % des recettes pour les trois prochaines années.

À Savoir
Si vous avez préféré le régime réel au régime micro foncier, vous êtes dans l’obligation de conserver ce régime pendant 3 ans.

Qu’est-ce que la taxe d’habitation sur les logements vacants ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est supporté par les propriétaires. La taxe est à régler au mois de décembre, mais n’est due que dans certaines communes et lorsqu’un des logements possédés est vacant.