Simulateur Pinel : réalisez une estimation de votre investissement
Estimez votre économie d'impôt en 30 secondes
Informations de l’outil de calcul vérifiées le 03/01/2023 par Selexium
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Investir dans l’immobilier est toujours une opération risquée. Pour investir sereinement, il est donc important de bien préparer son projet. C’est pourquoi prendre 2 minutes de votre temps pour réaliser une simulation avant d’investir dans un bien immobilier Pinel peut vous éviter des mauvaises surprises. L’outil de calcul loi Pinel vous permet en quelques clics d’obtenir un bilan personnalisé et d’évaluer le rapport entre coût de l’investissement et bénéfices du dispositif de défiscalisation.
Pourquoi réaliser une simulation Pinel ?
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Toutefois, cet avantage fiscal varie en fonction du prix du bien immobilier concerné et de la durée de mise en location pour laquelle s’engage le propriétaire. Par conséquent, faire une simulation permet, avant même de se lancer dans l’aventure, d’avoir une estimation précise de la rentabilité locative et surtout, de la faisabilité de l’opération. En 30 secondes, le simulateur loi Pinel vous indique :
- les économies potentielles que vous allez réaliser ;
- l’effort d’épargne à fournir.
Gratuit et sans engagement, cet outil est conçu pour vous aider dans votre prise de décision. Il vous suffit de renseigner quelques informations sur votre projet pour obtenir les indicateurs de performance, ainsi qu’une estimation de la réduction d’impôt associés à votre projet.
Ce simulateur vous offre une estimation rapide et personnalisée. Son utilisation est simple et adaptée à tout type de projet Pinel. Vous pouvez l’utiliser pour :
- comparer la viabilité de deux projets. Comme, par exemple, construire en Pinel ou acheter un bien neuf existant ;
- prendre une décision avisée en évaluant les risques sur un bien que vous avez déjà repéré ;
- estimer l’utilité et la rentabilité d’un projet Pinel pour réduire vos impôts.
Comment fonctionne le simulateur ?
Le simulateur est composé de 6 étapes.
Chacune permet d’apporter des informations précises sur votre situation afin d’établir ensuite le bilan le plus précis possible. À chaque étape, une question vous est posée et des choix vous sont proposés en guise de réponse. Inutile de vous munir de vos fiches de paie, avis d’imposition ou autre document administratif. Les réponses du simulateur concernent des fourchettes. Le bilan complet est ensuite envoyé par mail à l’adresse que vous aurez indiquée. Ainsi, les informations personnelles de l’utilisateur sont préservées. La simulation est la première étape d’un investissement. Un conseiller en gestion de patrimoine prendra ensuite contact avec vous afin d’évaluer votre bilan et vous aider à concrétiser votre projet.
Attention : si l’outil vous apporte une réponse claire et précise concernant votre taux d’endettement, le gain net et le capital constitué lors de l’opération, il ne prend pas en compte le zonage Pinel. Vous pouvez cependant, à partir de ce bilan, avoir une bonne idée du prix du bien adapté à votre budget. Le bilan fourni par le simulateur constitue une estimation qu’il vaut mieux soumettre à un expert qui établira un bilan plus précis en fonction de vos envies.
Le point sur votre situation personnelle et votre patrimoine
Au sein de notre simulateur Pinel, il vous est ainsi demandé un rapide point sur votre situation matrimoniale et sur le nombre d’enfants que vous avez à charge.
Notre outil vous questionne également sur le revenu total net mensuel de votre foyer, sur les sommes que vous parvenez à épargner par mois et sur le montant de votre impôt sur le revenu.
Ces renseignements sont recueillis afin d’étudier au plus près la configuration de votre ménage et ses capacités financières.
Définir vos besoins
Notre simulation Pinel vous permet, ainsi, de placer en comparaison la réalité effective de votre situation avec vos besoins spécifiques. Préférez-vous par exemple minimiser au maximum votre participation mensuelle au sein de ce projet d’investissement, ou privilégier l’acquisition d’un appartement neuf à forte valeur quitte à payer un peu plus de votre poche par mois ?
Avec notre outil, vous pourrez mettre tous ces éléments en corrélation afin de dégager les alternatives qui seront les meilleures pour vous.
Recevez votre simulation d’investissement par mail
Le bilan complet est ensuite envoyé par mail à l’adresse que vous aurez indiquée. Ainsi, les informations personnelles de l’utilisateur sont préservées.
Les résultats de votre simulation loi Pinel sont répartis en trois blocs afin de vous permettre une lecture simple et rapide :
- Bilan de l’opération : cette partie concentre les informations principales qui permettent de déterminer si votre projet est viable. Chaque donnée mesurée est expliquée pour une appropriation complète des résultats.
- L’opération durant les 9 premières années : ce bloc vous donne un aperçu détaillé des recettes et dépenses qu’engendrerait votre investissement et vous présente la répartition sous forme de diagrammes.
- Le bilan de l’opération au-delà de la période d’engagement Pinel : au sein de ce dernier paragraphe, la répartition du financement de votre bien est présentée, ainsi qu’une estimation de votre capital net si vous envisagez une revente.
Ces données sont des estimations calculées en fonction de plusieurs paramètres fixés au préalable pour vous soumettre le rendement locatif le plus juste, comme par exemple le taux d’intérêt, la durée d’emprunt, la part des frais de gestion ou encore la zone d’investissement.
Gardez à l’esprit que la simulation est la première étape d’un projet d’investissement immobilier locatif. Un conseiller en gestion de patrimoine prendra ensuite contact avec vous afin d’évaluer votre bilan et vous aider à concrétiser votre projet.
Comment fonctionne le dispositif ?
Une réduction d’impôt pour votre investissement en immobilier neuf et locatif
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière s’appliquant aux appartements neufs.
Elle permet aux investisseurs locatifs de réduire leur impôt sur le revenu. Ce dernier peut être diminué de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée pendant laquelle le bien sera loué.
3 périodes locatives sont prises en compte : 6, 9 ou 12 ans.
Des changements en 2023
Depuis le début de l’année 2023, le dispositif Pinel revoit à la baisse les taux de réduction d’impôt qu’il offrait jusqu’alors. Ils sont ainsi reculés à 10,5 % pour 6 ans de location, à 15 % pour 9 ans et à 17,5 % pour 12 ans.
À partir de 2024, la contraction des taux de réduction se fera un peu plus significative. Ils passeront ainsi à 9 % pour un engagement locatif de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ?
Pour investir en loi Pinel, plusieurs conditions doivent être honorées. Certaines concernent spécifiquement le propriétaire-bailleur, d’autres le locataire.
Les critères à remplir sont plus nombreux pour l’investisseur locatif car il doit être en capacité de prouver qu’il a convenablement respecté le cadre légal édicté. De cette bonne conformité dépend l’attribution de son avantage fiscal. Il est donc important pour lui que les exigences réglementaires soient satisfaites.
Les conditions à respecter par l’investisseur
Pour défiscaliser en loi Pinel, un investisseur locatif doit s’assurer que le logement neuf qu’il a acheté est bien localisé dans une zone Pinel et qu’il est loué au titre de résidence principale.
Par ailleurs, le propriétaire-bailleur ne peut louer son bien immobilier à qui il le souhaite. Les ressources globales annuelles de ses locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil règlementaire, fixé annuellement pas décret.
En outre, l’investisseur locatif doit observer un plafonnement dans la fixation du loyer. Il ne peut pas établir le montant qu’il désire et doit prendre en compte des valeurs maximales par mètre carré. Elles sont déterminées en fonction de la zone géographique d’habitation.
Les plafonds d’investissement en loi Pinel
Pour accéder aux attraits fiscaux de la loi Pinel, il est nécessaire de se rappeler que le dispositif n’admet que 2 investissements Pinel par an et que le montant total d’investissement pris en compte est de 300 000 €.
Par ailleurs, la réduction d’impôt loi Pinel est concernée par le plafonnement annuel des niches fiscales. Cette limite se fixe aujourd’hui à 10 000 €. Cela signifie que l’avantage fiscal Pinel ne peut dépasser 10 000 € par an.
L’engagement à louer le bien
L’un des principaux critères Pinel à respecter est l’engagement à louer le bien sur une certaine durée. Pour pouvoir profiter des avantages du dispositif, l’investisseur locatif doit mettre son logement à disposition pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
En outre, s’il venait à ne pas respecter cette durée d’engagement en vendant son bien immobilier de façon prématurée, il serait contraint de rembourser sa réduction d’impôt auprès de l’administration fiscale.
Exemples de simulation Loi Pinel
Le projet Pinel de Julie
Julie a 31 ans, est célibataire et préfère réaliser un investissement locatif plutôt que d’acheter sa résidence principale. Habitant dans le sud de la France, elle envisage d’acheter un bien en loi Pinel à Toulouse. Gagnant bien sa vie, 2 800 €/mois, elle peut épargner plus de 400 € chaque mois.
Comme il s’agit de son premier investissement, Julie préfère bien s’informer pour préparer son projet. Elle réalise une simulation loi Pinel pour calculer son rendement locatif. Elle obtient le résultat suivant :
Etant donnée sa situation, Julie peut acheter un appartement d’environ 115 mètres carré. Si elle s’engage à louer son bien Pinel pendant 9 ans, elle profitera :
- d’un taux de rendement de 19.77 %
- d’un capital de 134 565 €
- d’un gain net de 84 031 €.
Elle sera cependant obligée d’injecter un apport personnel, car ses recettes ne suffiront pas à couvrir les dépenses engendrées. Toutefois, au terme de l’opération, si elle revend son appartement, elle pourra se constituer un joli capital de 134 565 €.
Le projet Pinel de Paul et Valérie
Paul et Valérie souhaitent acheter un appartement afin de se constituer un patrimoine tout en logeant leurs deux enfants durant leurs études. Cependant Tom, leur fils aîné, n’a que 9 ans. Ils souhaitent donc profiter du dispositif Pinel et le mettre en location jusqu’à la majorité de Tom. Ce couple marié gagne 66 000 €/an, mais possède une capacité d’épargne faible, 200 €.
Ils décident donc d’utiliser le simulateur pour avoir une meilleure idée du plan de financement de leur projet.
Grâce au calcul de la réduction d’impôt en Pinel issue de leur simulation Pinel, ils savent que leur budget maximal sera de 269 225 € et que leur gain net sera de 87 830 €. Ils découvrent également que sur les 9 premières années la location du bien ne suffira pas à le financer. Paul et Valérie devront débourser 200 €/mois, ce qui correspond à leur capacité d’épargne.
Pour avoir un logement totalement financé lorsque Tom sera majeur, Paul et Valérie devront opter pour un bien immobilier moins cher. Toutefois, l’opération leur fera économiser 47 329 € d’impôts.
Le projet Pinel d’Hervé
Divorcé, Hervé n’a plus ses enfants à charge et gagne bien sa vie. Avec des revenus mensuels de 7 800 €, il peut épargner plus de 600 € par mois même si Hervé est fortement imposé.
Pour connaître sa capacité d’achat et quel serait le gain de l’opération, il effectue une simulation.
Hervé obtient un taux de rendement de 19.09 % et un gain net de 111 026 €. Le bien immobilier adapté à sa situation, selon le simulateur, aurait une valeur d’environ 400 000 €. Mais en achetant un tel bien Pinel, Hervé est tout de même obligé d’engager un apport personnel pour couvrir les dépenses. Il choisira donc un bien qui lui permet de réaliser une opération blanche, c’est-à-dire, sans injecter d’argent supplémentaire.
Le loyer et la réduction d’impôt Pinel permettent de rembourser le prêt et couvrent les dépenses. Il fait appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour finaliser son projet mais la simulation a orienté sa décision.
Conditions générales du dispositif Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation à l’initiative du Gouvernement français. Son fonctionnement et ses conditions sont définis par les autorités publiques et le non-respect de ces conditions entraîne automatiquement une non-éligibilité au dispositif et/ou à la perte de l’avantage fiscal. Le dispositif Pinel est donc une loi de défiscalisation mise en place par l’État, avec des conditions d’éligibilité encadrant sa mise en place. Le cadre juridique du dispositif est défini par l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Les conditions de son bon fonctionnement y sont définies.
Le logement doit, ainsi, être situé en zone Pinel, soit les zones Abis, A et B1, ou dans les localités concernées par une exception, telle que l’expérimentation Pinel Bretagne. Le bien doit être acquis neuf ou par une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, dans la limite de 5 500 €/m². De plus, le contribuable doit mettre en location sont bien pour une période initiale de 6 ou 9 ans, reconductible 3 ans dans la limite de deux reconductions pour une durée maximale de 12 ans.
Ainsi, notre simulateur ne peut prendre en compte la réalisation effective de ces conditions par un investisseur. En cas de non-respect de l’engagement locatif, des critères de location ou de l’emplacement du bien, Selexium ne vous garantit pas que vous pourrez bénéficier de l’avantage fiscal auquel donne accès le dispositif.
Simulation Loi Pinel
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