Les zones éligibles à la loi Pinel

Une des conditions sine qua non pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel est que le bien acheté se situe dans une zone faisant partie du découpage prévu par la loi. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez investir dans des zones qui ont été pointées du doigt comme étant impactées par la crise du logement. Ces zones sont régulièrement mises à jour.

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À quoi sert le zonage ?

Le but du zonage Pinel est simple : identifier les territoires géographiques français les plus touchés par la crise du logement et leur permettre, par la mise en place de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, dont la loi Pinel, de sortir de cet état de crise grâce à de potentiels investisseurs.

• En savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation immobilière

Mis en place en 2003 lors de l’entrée en vigueur du dispositif Robien, il a depuis été revu plusieurs fois. L’affectation des villes dans telle ou telle zone dépend de la tension du marché immobilier local. Il s’agit de l’équilibre entre l’offre et la demande.

Les zones A, Abis, B1, B2 et C ont donc vu le jour et avec elles les plafonds de loyer et de ressources qui leur sont propres.

ATTENTION

Le zonage ne concerne pas uniquement le dispositif Pinel. Plusieurs dispositifs, toujours liés au logement, viennent également s’appuyer sur ce zonage :
– le prêt à taux zéro
– le PAS, prêt d’accession sociale à la propriété
– le PSLA, prêt social accession location
– l’investissement locatif
– le logement intermédiaire

Si vous souhaitez vous lancer dans la défiscalisation immobilière via la loi Pinel, il est primordial de connaître le zonage, car c’est de lui que vont découler les conditions d’éligibilité de vos potentiels futurs locataires. Avant de se lancer, il est donc important d’anticiper au mieux ce paramètre non négligeable.

Quelles sont les zones Pinel ?

Le découpage réalisé par le Gouvernement a donné lieu à cinq zones bien définies : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Depuis la mise en place du zonage en 2003, se sont succédées des périodes de révision afin de recentrer la répartition. L’un des plus marquants est celui de 2017, où le Gouvernement a annoncé que les villes situées en zone B2 et C ne seraient plus éligibles au dispositif.

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La zone A bis : Paris et l’IDF

La zone A bis est une zone éligible au dispositif Pinel. Elle est principalement composée de Paris et des villes de la région Île-de-France (IDF). Il s’agit des communes où le marché locatif est le plus tendu en France. Depuis le reclassement en juillet dernier de près de 688 communes en zone tendue, d’autres villes faisant partie des régions d’Auvergne-Rhône-Alpes, de Provence-Alpes-Côte d’Azur, des Hauts-de-France ont intégré la zone A bis. Désormais des communes telles que : Cassis, Chantilly, Chamonix-Mont-Blanc, Saint-Jean-Cap-Ferrat, etc., sont désormais éligibles à la loi Pinel ou la loi Denormandie.

• En savoir plus : La zone A bis en loi Pinel

La zone A : les grandes villes

La zone A est la seconde zone la plus tendue sur le plan locatif. Depuis la mise à jour du zonage ABC, de nombreuses communes précédemment classées en zones B1, B2 et C ont désormais intégré la zone A. Parmi les régions concernées, on retrouve la Normandie, la Nouvelle-Aquitaine, la Corse, l’Occitanie, la Bretagne, le Pays de la Loire, le Grand Est, la Martinique et les villes qui ne font pas partie de la zone A bis situées dans les régions d’Auvergne-Rhône-Alpes, de Provence-Alpes-Côte d’Azur, des Hauts-de-France et d’Île-de-France.

En savoir plus : La zone A en loi Pinel

La zone B1 : les villes de tailles moyennes

La zone B1 est la dernière zone entièrement éligible à la loi Pinel. Plus hétéroclite, elle contient principalement les villes françaises de plus de 250 000 habitants dont les communes des régions de Bourgogne-Franche-Comté, de Centre-Val de Loire, ainsi que les villes d’Auvergne-Rhône-Alpes, de Provence-Alpes-Côte d’Azur, de Normandie, de Nouvelle-Aquitaine, de Bretagne, de Corse, d’Occitanie, de Pays de la Loire, de Grand Est, d’Île-de-France et de Hauts-de-France ne figurant pas dans les précédentes catégories.

• En savoir plus : La zone B1 en loi Pinel

La zone B2 : les autres villes de plus de 50 000 habitants

La zone B2 est composée des villes dont le nombre d’habitants est compris entre 50 000 et 250 000. Elle permettait une éligibilité au dispositif jusqu’en 2017. Depuis, les biens situés en zone B2 ne confèrent plus d’avantage fiscal dans le cadre de la loi Pinel pour un nouvel achat.

• En savoir plus : La zone B2 en loi Pinel

La zone C : le reste de la France

Également non concernée par le dispositif, la zone C regroupe l’ensemble des communes ne figurant pas dans les zones A bis, A, B1 ou B2.

• À lire également : Toulouse passe en zone A

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Le terme de « zone tendue » a été introduit en 2013 pour identifier le marché locatif de certaines villes de France. Une zone tendue est un secteur dans lequel on observe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne plusieurs conséquences. Première conséquence : des loyers élevés. Deuxième conséquence : une offre de logements restreinte. En conclusion, une zone tendue implique des difficultés supplémentaires pour se loger. En France, 1 837 communes ont été désignées « zones tendues » en 2024.

La loi Pinel, à travers le système de zonage, cherche à limiter les difficultés d’accès au logement dans les zones tendues. En effet, les villes reconnues comme « zones tendues » sont intégrées aux zones A et Abis du zonage Pinel. En multipliant les programmes immobiliers dans ces secteurs, la loi Pinel vise à rendre les logements neufs accessibles aux ménages les plus modestes.

La carte du zonage Pinel

Zonage Pinel breton

À l’origine le « Pinel breton » est un dispositif expérimental spécifique à la Bretagne, introduit par l’article 164 de la loi de finances pour 2020. Contrairement au dispositif national, qui repose sur un zonage selon la tension du marché immobilier, le Pinel breton se concentre sur des communes ou des parties de communes. À son lancement, le dispositif concernait 58 communes, sélectionnées par arrêté préfectoral en fonction de deux critères principaux :

• La tension élevée du marché locatif,
• Et les besoins en logements intermédiaires.

À SAVOIR

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires à respecter pour être éligible au Pinel breton sont ajustés localement par arrêté préfectoral et peuvent varier selon les communes ou le type de logement.

En 2024, le dispositif Pinel breton a été actualisé suite à l’arrêté du 5 juillet, reclassant Rennes en zone A et 46 autres communes bretonnes en zone B1. En revanche, certaines communes, comme Saint-Brieuc, ont opté pour une éligibilité partielle basée sur les carreaux de l’INSEE, tandis que d’autres, comme Lamballe-Armor et Clohars-Carnoët, sont encore en phase de réflexion pour définir leurs périmètres d’éligibilité.

À SAVOIR

Les carreaux de l’INSEE désignent une méthode géographique utilisée pour délimiter des zones spécifiques à l’intérieur d’une commune. Ce sont des unités géographiques de petite taille, généralement des carrés de 200 mètres sur 200 mètres (4 hectares en moyenne), qui permettent d’analyser des données de manière très locale.

L’arrêté préfectoral du 7 septembre 2024 a étendu le Pinel breton à 111 communes en tout, dont 98 sont éligibles sur l’ensemble de leur territoire, tandis que d’autres le sont uniquement sur des parties délimitées.