Plafonds de ressources et de loyer en Pinel

Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif Pinel n’est pas applicable sur tout le territoire français. En effet, pour coller au mieux à la tension du marché immobilier locatif, le Gouvernement a mis en place cinq grandes zones. Elles permettront également aux propriétaires de définir les différents plafonds de ressources et de loyer applicables dans le cadre de la location d’un bien immobilier en loi Pinel. Attention, si ces critères ne sont pas respectés, le propriétaire ne pourra pas, ou plus, prétendre aux avantages du dispositif.

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Les plafonds de loyer Pinel

Mis en place pour favoriser l’accès au logement pour les foyers intermédiaires et modestes, le dispositif Pinel répond en premier lieu à des plafonds de loyer. En fonction de la zone Pinel (A, Abis ou B1) dans laquelle se situe le bien immobilier, le propriétaire devra calculer le montant du loyer de son logement en fonction d’un indice au mètre carré. Compris entre 18,89 € et 11,31 € pour 2024, il est mis à jour chaque année par le Gouvernement, généralement en janvier. Cette mesure permet, ainsi, d’éviter les loyers abusifs, notamment dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu, comme les grandes métropoles.

Zones	A bis	A	B1
Prix au m²	18,89 €	14,03 €	11,31 €

Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, le propriétaire devra ainsi multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement.

Dans le cas où la surface du logement est en dessous des 38 m², alors le coefficient multiplicateur sera égal à 1,2. Dans le cas où la surface du logement est supérieure à 38m², le coefficient sera égal à : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement.

Pour ce qui est de la surface pondérée du logement, elle sera égale au calcul suivant : la surface habitable + la surface des annexes divisée par 2.

Les annexes prises en compte dans ce calcul sont les suivantes : balcons, loggias, terrasses couvertes, caves, sous-sols, … Cependant, la surface maximale prise en compte dans le calcul du loyer pour la partie surface des annexes ne pourra pas dépasser les 8 m².

Une fois ces calculs appliqués, le propriétaire pourra connaître le montant maximum qu’il pourra demander pour le loyer de son bien en loi Pinel.

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Exemple de calcul de loyer en Pinel

Pauline vient d’acquérir un appartement en Pinel de 39 m² avec un balcon de 12 m², situé à Saint-Brieuc (Zone B1). Pour le mettre en location, elle doit fixer le montant du loyer maximum qu’elle pourra demander à ses locataires. Elle effectue donc le calcul suivant :

• Surface pondérée : 39 + 12/2 = 39 + 6 = 45 m²
• Prix au m² de la zone B1 : 11,31 €
• Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/45 = 1,12
• Loyer maximum : 45 x 11.31 x 1.12 = 570,02 €

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, Pauline ne pourra pas demander plus de 570,02 € de loyer mensuel à ses locataires.

Les plafonds de ressources Pinel

Si le zonage établi pour le dispositif Pinel implique au propriétaire d’honorer les plafonds de loyer établis, il oblige également à respecter des plafonds de ressources pour les locataires. Toujours dans l’idée de permettre aux foyers plus modestes d’accéder au logement, l’exécutif a effectivement décidé de mettre en place des critères de ressources pour que les potentiels locataires puissent ou non accéder à un bien immobilier en Pinel. Pour savoir si un demandeur entre dans ces critères, il faudra alors comparer ses revenus fiscaux de référence des années N-2 (ou éventuellement N-1 s’ils sont plus avantageux) avec les plafonds établis.

Au moment de sélectionner un locataire, le propriétaire-bailleur devra bien s’assurer que celui-ci entre dans les plafonds au moment de signer son bail de location. Dans le cas contraire, le propriétaire ne respecterait pas les conditions d’éligibilité au dispositif et se verrait retirer tout avantage fiscal.

Ces plafonds n’ont cependant pas à être respectés durant toute la durée du bail. La situation des locataires peut évoluer après la signature sans que cela remette en cause le dispositif pour le propriétaire.

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Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 et C (en €)
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	15 168 €	13 886 €	10 161 €	9 142 €

Exemple de ressources à respecter pour un locataire

Un couple avec deux enfants décide de déménager à Montpellier, en zone A et trouve une location en Pinel. Leurs revenus cumulés ne pourront donc pas dépasser 93 556 €.

Si ce même couple décidait finalement de s’installer à Saint-Brieuc, en zone B1, le plafond de ressources Pinel qu’ils devraient respecter serait cette fois de 68 699 €.

Pourquoi mettre en place des plafonds Pinel ?

Le dispositif Pinel a été mis en place avec différents objectifs : dynamiser le marché immobilier locatif, tout en donnant plus facilement accès au logement aux Français et plus particulièrement encore, aux foyers les plus modestes. C’est pour cela que les gouvernements successifs ont fait le choix d’imposer des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires, afin d’être certains que les locataires des logements Pinel soient ceux en ayant le plus besoin.

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