Quels sont les risques d’investir en loi Pinel Plus en 2024 ?
Alors que l’annonce de la disparition du dispositif Pinel, prévue pour 2025, a secoué le secteur de l’investissement locatif, l’arrivée du Pinel Plus a, quant à elle, soufflé un vent de fraîcheur sur le marché de la location. L’équation est plutôt simple : bénéficier des mêmes avantages attractifs du Pinel classique, à condition de respecter des critères supplémentaires en termes de performance énergétique et de confort. Certains risques sont toutefois à éviter si vous souhaitez bénéficier pleinement de ses avantages fiscaux.
1/ Ne pas faire de bilan patrimonial
Avant de décider d’investir en loi Pinel Plus, il est primordial de réaliser un bilan patrimonial complet. Cette étape permet de déterminer si ce dispositif est adapté à votre situation financière et patrimoniale. Elle met en exergue :
- Vos besoins financiers,
- Votre capacité d’endettement,
- Vos objectifs à long terme.
Concrètement, cette étude passe au crible :
- Votre situation familiale et patrimoniale,
- Votre patrimoine financier et immobilier,
- Vos revenus actuels et à venir,
- Vos dettes et crédits éventuels,
- Et les potentiels risques envisageables.
Un bilan patrimonial se fait idéalement accompagné d’un expert qui pourra aisément vous éviter des erreurs stratégiques lors de votre déclaration de revenus.
- Tout savoir sur le dispositif Pinel Plus
2/ Ne pas respecter les plafonds d’investissement
Faire appel à un professionnel peut vous éviter un autre désagrément : négliger le plafond annuel des niches fiscales. Ce plafond échappe bien souvent à la vigilance des investisseurs. Or, cette omission peut avoir des conséquences importantes, car elle remet en question votre éligibilité à la réduction d’impôt, élément clé du dispositif Pinel Plus. Pour rappel, le plafond global annuel des niches fiscales est fixé à 10 000 €.
Autre plafond à respecter dans le cadre de Pinel Plus, celui du nombre et du montant annuel d’investissement locatif. Un investisseur peut, en effet, acquérir jusqu’à 2 biens par an et ce, pour un montant total éligible limité à 300 000 € et un prix plafonné à 5 500 €/m².
3/ Négliger la déclaration fiscale
La déclaration fiscale est, en effet, une étape indispensable pour bénéficier des avantages du Pinel Plus. Celle-ci se déroule en deux temps :
- La déclaration du dispositif via le formulaire 2044-EB (à remplir une fois, la première année) ;
- La déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2042 RICI (à remplir chaque année).
Les investisseurs soumis au régime réel ont, en revanche, une déclaration supplémentaire à remplir chaque année via le formulaire 2044. Ces différentes déclarations conditionnent donc l’application des réductions d’impôt associées au Pinel Plus. Pour rappel, il est vivement recommandé de conserver l’ensemble des pièces justificatives en lien avec votre investissement locatif, car celles-ci peuvent être réclamées par l’administration fiscale en cas de contrôle.
4/ Ne pas respecter les conditions du dispositif
Si le dispositif Pinel Plus, à l’instar du Pinel classique, vise à favoriser l’investissement locatif, il s’applique selon des critères bien spécifiques. L’investisseur est donc tenu de respecter ses conditions sous peine de ne pas être éligible aux avantages fiscaux. Ainsi :
- Le logement doit être situé dans un bâtiment collectif ;
- Le loyer et les revenus du locataire sont conditionnés par un plafond ;
- Le logement doit répondre à un niveau minimal global de performance énergétique ;
- Le bien doit également se situer dans une zone où l’offre et la demande sont déséquilibrées, notamment dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- La durée d’engagement doit être au minimum de 6 ans ;
- Le logement doit respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.