Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel Plus ?

Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel Plus, il est obligatoire de remplir certaines conditions. Logement, investisseur, plafonds, critères environnementaux… Tout savoir.

Qui peut investir en Pinel Plus ?

Pour profiter du dispositif Pinel Plus, l’investisseur doit respecter 5 principes fondamentaux :

Le bailleur doit être majeur ;
Le bailleur doit être imposé en France ;
Le bailleur doit être solvable ;
Le bailleur doit respecter le plafond d’investissement autorisé ;
Le bailleur doit respecter la limite d’achat de deux biens par an.

Les plafonds d’investissement

Dans le cadre du dispositif Pinel Plus, la réduction d’impôt pour chaque propriétaire est limitée à deux logements maximum par an, dans la double limite de 300 000 €, assortie d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable. Il est aussi important de comprendre que l’investissement en Pinel relève d’une niche fiscale. Les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € par an et par contribuable en France métropolitaine (18 000 € en Outre-mer). Si la réduction d’impôt est supérieure aux 10 000 € plafonnés par l’État, la différence sera reportée au montant de base sans plafonnement.

Les conditions du logement à respecter

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel Plus, un logement doit répondre à plusieurs conditions. D’abord, concernant la typologie et la surface habitable du logement. Ensuite, il est désormais soumis à une nouvelle réglementation environnementale. Autrement dit, il doit répondre aux dernières normes énergétiques et justifier d’une classification décente sur le DPE.

Les biens éligibles à l’investissement

Tout d’abord, pour être éligible au dispositif Pinel Plus, un logement doit être acquis neuf ou en VEFA dans l’une des zones tendues du territoire : A bis, A et B1, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Les nouveaux critères de confort et environnementaux de la loi Pinel Plus

Pour répondre à l’urgence climatique et dans la perspective d’une durabilité de la construction, des conditions supplémentaires ont été ajoutées à celles du dispositif Pinel classique :

Les biens acquis neufs avant 2023 devront respecter le niveau de performance RE2020 dès 2025 ;
Les biens acquis neufs en 2024 devront respecter le niveau de performance RE2020 et justifier d’un DPE classé A ;
Les biens acquis en 2023 ou 2024 nécessitant des travaux de réhabilitation devront justifier d’un DPE classé B ;
Les biens acquis neufs en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront justifier d’un DPE classé A et respecter les critères environnementaux du label d’État E+C.

Un logement Pinel Plus doit aussi présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis : une surface habitable minimale de 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, et 96 m2 pour un T5.

Enfin, le logement doit obligatoirement comprendre 2 orientations différentes pour les T3 et plus. Enfin, il doit présenter un espace extérieur privatif d’une surface minimale de :

T1 et T2 : 3m2 ;
T3 : 5m2 ;
T4 : 7m2 ;
T5 : 9m2.

Les conditions de location du bien Pinel Plus

Pourquoi mettre en place des plafonds ? Cette mesure permet de lutter contre des loyers trop élevés, ce qui exclurait d’office une grande partie de la population. Ce plafonnement permet donc de limiter les excès dans certaines zones géographiques très prisées des locataires, par exemple, Paris et sa région. Cela rend accessible la location d’un logement décent à tous, même aux ménages aux revenus modestes.

Les plafonds de ressources

Pour savoir si un potentiel locataire peut accéder à un bien immobilier en Pinel, il est nécessaire de comparer ses revenus fiscaux de référence des années N-2, ou N-1 s’ils sont plus avantageux, avec les plafonds établis.

Sachez que les revenus des locataires peuvent évoluer après la signature du bail sans que cela ne remette en cause le dispositif pour le propriétaire bailleur.

Voici les plafonds de ressources que le locataire est tenu de respecter pour entrer dans les cases du Pinel Plus en 2023 :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE	Zone A bis (en €)	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Mis à jour le 30/11/2023 (Source : biofip)

Les plafonds de loyer

Les plafonds de loyer sont mis en place pour réguler et encadrer la mise en location des biens dans le cadre du dispositif Pinel Plus. Cela permet au plus grand nombre d’avoir accès à un logement neuf. Les plafonds de loyer varient selon les zones géographiques et sont calculés par mètre carré. Voici les plafonds de loyer fixés pour l’année 2023 :

ZONES	A BIS	A	B1	B2
Prix au m2	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €