La loi Pinel à Rennes : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Métropole dynamique, Rennes est le nouvel eldorado des investisseurs. Profitant de la LGV qui la rattache à Paris, la capitale bretonne figure dans le classement des villes où investir en Pinel. Son centre-ville pittoresque et animé attire de nouveaux arrivants et booste le marché locatif. Côté immobilier, Rennes présente de belles opportunités qu’il serait dommage de laisser passer.

• Accueil
• Loi Pinel
• Où investir en Pinel ?
• Loi Pinel à Rennes

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Rennes ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de booster le marché du neuf tout en permettant aux ménages ayant des revenus modestes d’accéder à un logement au loyer modéré dans les grandes métropoles françaises. Concrètement, le contribuable qui achète un bien immobilier neuf peut bénéficier d’un avantage fiscal. Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel, le propriétaire doit s’engager à louer son logement pendant une durée déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt dont il bénéficie en contrepartie est fonction de cette durée d’engagement : 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son acquisition au plus (via le Pinel Plus). Autrement dit, il peut économiser jusqu’à 63 000 €.

Les conditions du dispositif

La loi Pinel, si elle semble très avantageuse, soumet toutefois le propriétaire et son bien immobilier à plusieurs conditions. Avant tout, il ne peut pas réaliser plus de deux investissements par an. L’avantage fiscal s’applique sur un montant d’acquisition maximum de 300 000 € par bien. De plus, le dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales. Pour 2024, le montant total des avantages fiscaux ne peut pas être supérieur à 10 000 €.

À savoir

L’arrêté du 5 juillet 2024 reclasse la ville de Rennes de la zone B1 à la zone A.

• À lire sur ce sujet : Nantes et Rennes passent de la zone B1 à A

Le locataire

Pour obtenir la réduction d’impôt, le propriétaire doit également respecter les conditions de location Pinel pendant toute la durée de son engagement :

• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, cette condition n’empêche pas le propriétaire de louer son bien en Pinel à des membres de sa famille.
• Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par la loi.

La loi Pinel propose un découpage des différentes villes éligibles sous forme de zones. Rennes se situe en zone A. Un logement en Pinel à Rennes doit donc respecter les conditions qui régissent la zone A. Ainsi, le propriétaire, au moment de louer son bien, doit être attentif aux revenus des candidats. En effet, pour pouvoir profiter d’un bien Pinel, les locataires doivent répondre au critère de revenus modestes imposé par le dispositif. Ainsi, les revenus du foyer fiscal doivent être inférieurs aux plafonds Pinel détaillés ci-dessous.

• Plus de détails concernant la mise en location sur notre page dédiée à la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Rennes

• A lire également : les plafonds de la loi Pinel

Le logement

Un bien immobilier neuf n’est éligible au dispositif Pinel si, et seulement s’il remplit les critères suivants :

• Le bien doit être loué non meublé ;
• Le logement doit respecter la norme RE 2020 en vigueur ;
• Le logement doit être neuf, rénové ou en VEFA.

Le loyer est, lui aussi, encadré par la loi. Il est calculé en fonction de plusieurs paramètres :

• la zone dans laquelle se situe le bien conditionne le prix du mètre carré ;
• la surface habitable ;
• un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de la surface du bien.

Lorsque le propriétaire fixe son loyer, il est tenu de prendre ces paramètres en compte et d’appliquer la formule suivante :

IMPORTANT

Surface habitable x Prix du mètre carré x Coefficient multiplicateur

Pour savoir quel est le coefficient à appliquer, il faut d’abord connaître la surface habitable du logement concerné.

• Si cette dernière est inférieure à 38 mètres carrés, le coefficient est 1.2.
• Dans le cas où le logement possède une surface supérieure à 38 mètres carrés, il faut effectuer un calcul supplémentaire : 0.7+(19/surface habitable).

Tableau des plafonds de loyer en région rennaise

EXEMPLE D’un investissement en Pinel

Henri possède un appartement de 38 mètres carré qu’il a acquis en VEFA à Rennes. Avant de s’engager à le louer sous le dispositif Pinel, il souhaite estimer le montant du loyer éventuel. Il effectue donc le calcul suivant : 38 x 14.03 x 1.2 = 639,77 €. S’il veut louer son appartement en Pinel, il sera donc tenu d’afficher un loyer inférieur ou égal à 639,77 €.

Les zones où investir en Pinel

Appréciée par les étudiants pour son ambiance festive et sa vie culturelle, Rennes attire aussi par ses prix abordables par rapport aux autres villes étudiantes françaises. Le marché locatif est dynamique. Investir en Pinel dans la capitale bretonne est donc un bon plan, mais il ne faut pas oublier que de nombreuses communes aux alentours font partie de la zone Pinel A ou B1. Ces dernières sont prisées des familles qui recherchent la tranquillité ou parfois la proximité de la mer. Tour d’horizon des villes d’Ille-et-Vilaine éligibles au dispositif Pinel :

• A-B-C/ Acigné (35690), Betton (35830), Bruz (35170), Cesson-Sévigné (35510), Chantepie (35135), La Chapelle-des-Fougeretz (35520), Chartres-de-Bretagne (35131), Chavagne (35310), Chevaigné (35250)
• D-E-F-G-H/ Dinard (35800), Gévezé (35850), L’Hermitage (35590)
• M-N/ Montgermont (35760), Mordelles (35310), Noyal-Châtillon-sur-Seiche (35230)
• O-P-Q/ Orgères (35230), Pacé (35740), Pont-Péan (35131)
• R-S/ Le Rheu (35650), Saint-Erblon (35230), Saint-Gilles (35590), Saint-Grégoire (35760), Saint-Jacques-de-la-Lande (35136), Saint-Malo (35400), Saint-Briac-sur-Mer (35256), Saint-Lunaire (35287), Saint-Méloir-des-Ondes (35299)
• T-U-V/ Thorigné-Fouillard (35235), Vern-sur-Seiche (35770), Vezin-le-Coquet (35132), Vitré (35360)

> A lire également : le zonage Pinel

EXEMPLE D’un investissement en Pinel

Louise et Thomas envisagent d’acheter un appartement T3 à Rennes sud d’une valeur de 184 000 € et d’une superficie d’environ 66 mètres carrés. Dans l’hypothèse où ils achètent, ils pensent le louer en Pinel pendant 9 ans et savent que le dispositif pose plusieurs conditions. Avant de se lancer, ils établissent un résumé de l’opération pour mieux mesurer les avantages.
Grâce au dispositif Pinel, ils vont pouvoir réduire leur impôt. En s’engageant sur 9 ans, ils peuvent déduire 12 % du prix d’achat de leur bien, soit 22 080 €.
À travers cet achat, ils s’assurent un patrimoine immobilier et des revenus supplémentaires durant plusieurs années.
Le loyer sera fixé à 66 x 14.03 x 0.99 = 916,72 €.

Sur 9 ans, les revenus supplémentaires de Louise et Thomas seront d’environ 75 000 €. Une somme confortable qui peut constituer un apport pour un autre investissement ou permettre, tout simplement, de rembourser le prêt immobilier en cours.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Rennes ?

Avec l’ouverture de la LGV (ligne grande vitesse), Rennes est reliée à de nombreuses grandes villes de France :

• 1h26 de Paris,
• 5h49 de Marseille,
• 3h51 de Lyon,
• 3h25 de Lille.

Favorisant la mobilité professionnelle, cette nouveauté vient augmenter l’attractivité de la capitale rennaise. Prisée des étudiants, la métropole a su séduire d’autres catégories socio-professionnelles. Ce sont aujourd’hui les cadres, à la recherche de logements de qualité à petits prix, qui s’y installent. Rennes est devenue la locomotive du Grand Ouest et vole la vedette à Nantes. Le climat, la sécurité et le prix des logements sont autant de raisons qui expliquent son succès.

Rennes : un marché de l’immobilier victime de son succès.

Sa situation en zone A fait de la région rennaise un territoire intéressant pour les investisseurs. En effet, il allie prix modérés à l’achat et forte demande locative. Un cocktail qui séduit les propriétaires. Avec des prix en hausse dans le neuf comme dans l’ancien, Rennes est victime de son succès. De nombreux cadres investissent dans le but de louer car les vacances quasi-nulles et la rentabilité locative de l’ordre de 3 à 3,5 %. Le marché de l’immobilier rennais est donc en ébullition.

• A lire également : Où devenir propriétaire à Rennes

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Rennes

Si les prix sont en hausse dans la capitale bretonne, tous les quartiers ne se valent pas. Pour un investissement locatif, adapter la recherche à son budget est essentiel. Mais il faut également bien choisir la zone.

Le centre-ville

Bien que les prix de l’immobilier y soient élevés, le « Vieux Rennes » reste un quartier très recherché lorsqu’il s’agit de trouver un logement. Situé au cœur de la ville, il séduit par sa commodité (commerces et bars à proximité) et son ambiance festive. Les étudiants le chérissent particulièrement, mais les biens en vente sont rares.

Le quartier Thabor-Saint Hélier-Alphonse Guérin

Au cœur des projets d’urbanisation de la ville, cette zone abrite la gare et donc la LGV qui attire énormément les cadres qui prennent le train régulièrement. Thabor-Saint Hélier-Alphonse Guérin jouit d’une forte attractivité et cela devrait continuer. En effet, le quartier d’affaires EuroRennes sera bientôt terminé et devrait dynamiser le secteur.

Le Blosne

Le quartier Le Blosne connaît d’importants changements : rénovations et constructions de nouveaux logements. Une métamorphose qui devrait ravir les investisseurs puisque ce secteur est considéré comme un quartier déjà très apprécié des jeunes. En réinventant cet espace, Rennes Métropole cherche à redorer le blason du quartier. Environ 1 300 nouveaux logements sortiront de terre prochainement.

Les quartiers de Rennes

Les projets Pinel en cours à Rennes

Pour faire face à la demande croissante des investisseurs, de nombreux programmes de logements neufs ont vu le jour à Rennes. Ainsi, plusieurs promoteurs immobiliers mettent leurs compétences à disposition du territoire rennais pour construire les habitations de demain. La métropole, en pleine extension, voit son paysage se transformer pour accueillir les nouveaux arrivants toujours plus nombreux. Voici les entreprises qui sont derrière ces chantiers en cours à Rennes et dans les environs.

• Groupe Carrere : si le siège se situe à Toulouse, cette entreprise propose des programmes de construction dans toute la France. Promoteur immobilier depuis 25 ans, le Groupe Carrere met en œuvre son savoir-faire pour imaginer des ensembles répondant aux besoins des résidents. Sa spécialité : les immeubles alliant logements et commerces.
• Bouygues Immobilier : célèbre promoteur, Bouygues possède de nombreux projets Pinel dans le département d’Ille-et-Vilaine. Le groupe mise sur la globalité et les divers domaines d’expertise qu’il réunit en son sein pour offrir des constructions modernes et connectées. En effet, il s’attache à repenser l’habitat dans son environnement afin de créer la ville de demain.
• La Référence Pierre : filiale du groupe IZIMMO, la Référence Pierre est une plate-forme immobilière incontournable qui propose des programmes dans toute la France. À Rennes, cette entreprise possède plusieurs projets Pinel.

Découvrir les programmes neufs de Rennes

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Rennes

• Bouygues Immobilier
• Crédit Agricole Immo
• Groupe Carrere
• Icade
• Groupe Lamotte
• Réalites

Centre des impôts et adresses utiles

Quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Rennes ou :

• Centre des Finances Publiques de Rennes : 2 boulevard Magenta CS 24432 35044 Rennes Cedex – 02 99 29 37 49
• Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine : 2, Mail Anne Catherine – CS 54337 35043 Rennes 02 99 65 23 24
• ADIL de l’Ille-et-Vilaine : 22, rue Poullain Duparc 35000 Rennes 02 99 78 27 27
• UNPI 35-Chambre syndicale de la Propriété Immobilère Bretagne : 4, place Albert Bayet 35200 Rennes 02 99 51 10 80

En 2024 : investir en Pinel Plus à Rennes

Bien qu’actif jusqu’en 2024, le dispositif Pinel évolue et partage le secteur de l’investissement locatif avec Pinel Plus. Ce dernier dispositif augmente ses critères de sélection pour monter en gamme dans le type de logements neufs construits à partir de 2023 et proposés sur le marché locatif. En effet, pour pouvoir prétendre aux taux de réduction d’impôt jusqu’à 21 %, les propriétaires de logements en Pinel Plus devront se tourner vers des constructions respectant les dernières conditions mises en place par le dispositif :

• Des appartements à double exposition pour gagner en luminosité et en confort de vie, notamment pour des considérations de renouvellement de l’air dans l’habitation ;
• Une superficie minimum selon la typologie des appartements, afin d’offrir une surface habitable adaptée au nombre de pièces proposées et chartée par des professionnels ;
• Un extérieur pour tous les logements de type 3 et au dessus, véritable pièce supplémentaire permettant de gagner en superficie habitable, mais également en bien être.

La durée d’engagement en Pinel Plus est inchangée. Les propriétaires pourront toujours continuer à choisir entre 6, 9 ou 12 ans de location de leur bien pour défiscaliser au taux le plus intéressant selon leur profil et leur objectif patrimonial.