La loi Pinel à Nantes : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Nantes a su s’affirmer face aux grandes métropoles françaises en s’invitant sur le podium des villes où il faut investir en Pinel. Pôle économique majeur de l’Ouest, idéalement située entre océan et campagne, la capitale des Ducs de Bretagne est décidément une ville qui a la cote. À Nantes, les loyers sont moins chers que dans la plupart des grandes villes françaises, mais les Nantais possèdent en moyenne des revenus plus élevés. Un tableau qui rassure les propriétaires-bailleurs et attire de plus en plus les investisseurs parisiens, rennais et bordelais.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Nantes ?

Avec sa politique de construction de logements neufs, Nantes est la ville idéale pour un investissement Pinel. Héritier de la loi Duflot, le dispositif Pinel a connu un vif succès et a été prolongé jusqu’en 2024. Concrètement, un investisseur achète un bien immobilier neuf qu’il s’engage à louer pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans) en contrepartie, il bénéficiera d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement (12 %, 18 % ou 21 % au maximum) lorsqu’il respecte les conditions d’éligibilité à loi Pinel Plus.

EXEMPLE d’un investissement Pinel à nantes

Pour un investissement de 180 000 € en Pinel, vous pouvez réduire vos impôts de :
– 21 600 € si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans.
– 32 400 € si vous louez votre logement pendant 9 ans.
– 37 800 € si votre engagement s’étale sur 12 ans.

Les conditions du dispositif à Nantes

Si la loi Pinel permet de défiscaliser tout en se construisant un patrimoine, le bénéficiaire doit respecter certaines conditions lors de la location de son logement. Avec la loi Pinel à Nantes, les propriétaires doivent respecter les critères propres à la zone Pinel correspondant à la situation géographique du bien immobilier. En l’occurrence, Nantes est située en zone A.

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À savoir

L’arrêté du 5 juillet 2024 a modifié le zonage Pinel et reclassé la ville de Nantes de la zone B1 à la zone A.

• À lire sur ce sujet : Nantes et Rennes passent de la zone B1 à A

Le locataire

Le dispositif Pinel a été pensé pour relancer la construction de logements et, ainsi, pouvoir mieux répondre à la demande croissante. Pour permettre aux personnes ayant des revenus modestes d’accéder plus facilement à un logement, le système Pinel a mis en place des plafonds de ressources. Autrement dit, les revenus du potentiel locataire, si ce dernier veut louer un logement Pinel, ne doivent pas dépasser un certain montant fixé par la loi. De plus, ce logement doit constituer sa résidence principale. La loi Pinel permet de louer à ses ascendants/descendants dans les mêmes conditions.

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Les plafonds de ressources Pinel à Nantes

Le logement

Tous les biens immobiliers neufs acquis en loi Pinel à partir du 1er septembre 2014 sont éligibles à la défiscalisation, selon le principe de rétroactivité. Exception faite dans le cadre de l’application de la mesure ascendants/descendants, le dispositif ne concerne que les logements acquis à partir du 1er janvier 2015. Les biens éligibles en Pinel doivent également respecter les normes en vigueur pour les logements neufs. Lors de la mise en location, le propriétaire qui souhaite bénéficier de la loi Pinel à Nantes doit fixer le loyer en se utilisant un coefficient multiplicateur. Il se calcule de la façon suivante :

Le coefficient multiplicateur est fixé en fonction de la superficie. Pour un logement d’une surface inférieure à 38 m², le coefficient à appliquer est 1,2. Au-delà de 38 m², le calcul est le suivant : 0.7 + 19/surface habitable du logement.

Tableau des plafonds de loyer en région nantaise

EXEMPLE d’un investissement Pinel à nantes

Un propriétaire possède un logement éligible au dispositif Pinel à Nantes.Il s’agit d’un trois pièces de 75 m². Pour définir le loyer de son bien, il effectue le calcul suivant : 75 x 14.03 x 0.95 = 999,64 €

Les zones où investir en Pinel

Si Nantes possède de nombreux atouts, sa situation en zone A est un réel avantage pour les investisseurs. En effet, les villes éligibles au dispositif Pinel situées en zone A sont appréciées pour leur dynamisme, mais aussi pour leur rendement locatif élevé. Mais il ne faut pas oublier que d’autres communes de Loire-Atlantique bénéficient également du dispositif de défiscalisation, en zone A ou B1. Ainsi, un investisseur à petit budget peut se tourner vers les villes suivantes :

• A-B/ Basse-Goulaine (44115), Batz-sur-Mer (44740), La Bernerie-en-Retz (44760), Bouaye (44830), Bouguenais (44340), Brains (44830)
• C-D-E/ Carquefou (44470), Clisson (44043), La Chapelle-sur-Erdre (44240), Couëron (44220), Le Croisic (44490), Divatte-sur-Loire (44029), Donges (44480), La Baule-Escoublac (44500)
• G-H-I/ Gorges (44064), Grandchamp-des-Fontaines (44066), Guérande (44350), Haute-Goulaine (44115), Indre (44610)
• L/ La Chevrolière (44041), La Haie-Fouassière (44070), Le Loroux-Bottereau (44084)
• M-N-O/ Mesquer (44097), Nantes (44109), Mauves-sur-Loire (44470), La Montagne (44620), Montoir-de-Bretagne (44550), Les Moutiers-en-Retz (44580), Orvault (44700)
• P/ Le Pellerin (44640), Piriac-sur-Mer(44125), La Plaine-sur-Mer (44126), Pont-Saint-Martin (44860), Pornic (44210), Pornichet (44380), Port-Saint-Père (44710), Le Pouliguen (44510), Préfailles (44136)
• R-S/ Rezé (44400), Saint-Aignan-Grandlieu (44860), Saint-André-des-Eaux (44117), Saint-Herblain (44800), Saint-Jean-de-Boiseau (44640), Saint-Léger-les-Vignes (44710), Sainte-Luce-sur-Loire (44980), Saint-Nazaire (44600), Saint-Sébastien-sur-Loire (44230), Sautron (44880), Les Sorinières (44840), Saint-Étienne-de-Montluc (44158), Saint-Julien-de-Concelles (44169), Saint-Mars-du-Désert (44179), Sainte-Pazanne (44186), Saint-Père-en-Retz (44187), Saint-Philbert-de-Grand-Lieu (44188), Savenay (44195), Sucé-sur-Erdre (44201)
• T-U-V/ Thouaré-sur-Loire (44470), Trignac (44570), Treillières (44209), Vallet (44212), Vigneux-de-Bretagne (44217), Vertou (44120)

Exemple d’un investissement Pinel à Nantes

Paul a acheté un studio neuf éligible au dispositif Pinel, d’une valeur de 195 000 € et d’une surface habitable de 30 m², qu’il va louer à sa fille le temps de ses études à Nantes. Il souhaite profiter de la réduction d’impôts en Pinel pendant 6 ans. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il devra respecter les conditions imposées par la loi. Sa fille gagne 800 € par mois grâce à son job étudiant, soit 9 600 € annuels. Un montant inférieur au plafond de ressources Pinel (voir la page dédiée aux plafonds Pinel). De plus, elle n’est pas rattachée au foyer fiscal de son père, le propriétaire. Elle peut donc louer le studio. Paul, son père, doit fixer le loyer au maximum à 505,08 € s’il veut défiscaliser son achat.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nantes ?

Le dynamisme de la capitale des Ducs de Bretagne s’applique à de nombreux secteurs. La région nantaise possède un pôle économique important qui est créateur d’emplois et d’entreprises. En effet, près de 2 000 nouvelles entreprises se sont enregistrées en 2014. Mais Nantes n’attire pas que les actifs, l’académie nantaise recense chaque année davantage d’étudiants. Côté immobilier, le marché bouge. L’investissement locatif représente 66 % des ventes au détail en 2018. Mais pourquoi Nantes attire-t-elle autant ? Sa situation géographique et son cadre de vie rendu agréable par les bords de Loire sont deux arguments de taille. Mais c’est aussi son réseau de transports qui séduit. En ville, le tramway permet de se déplacer partout. De plus, l’ouverture de la LGV Nantes-Paris a incité les investisseurs parisiens à mettre le cap à l’ouest. D’autant plus que plus de 60 % des Nantais sont locataires. L’investissement locatif à Nantes a de beaux jours devant lui.

Nantes : un marché de l’immobilier en surchauffe

Avec 8 000 nouveaux arrivants chaque année, le marché de l’immobilier nantais frôle la pénurie de logements. Conséquence, les prix grimpent et les biens immobiliers disponibles partent vite. Toutefois, malgré une surchauffe, les prix restent bien en deçà du marché de certaines métropoles françaises plus prisées, comme Paris ou Lyon. Face à cette situation, les Nantais choisissent les communes limitrophes, plus adaptées à leur budget, plutôt que le centre-ville.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Nantes

Investir en Pinel à Nantes est assurément un choix stratégique. Mais pour réaliser un bon investissement, il faut savoir repérer la bonne affaire dans le bon quartier. Voici quelques pistes avant de vous lancer.

Dervallières – Zola

Ce quartier est le plus peuplé de Nantes et la moitié de ses habitants sont des locataires. Investir dans cette zone est donc un bon placement, car la vacance locative est faible. Dervallières-Zola est prisé des actifs et des familles, car il possède de nombreux espaces verts créant un cadre de vie agréable. La ville de Nantes a lancé un grand projet de renouvellement social et urbain ayant pour but d’améliorer le confort de vie des habitants et de faciliter l’installation des nouveaux arrivants.

Hauts Pavés – Saint Félix

Véritable village au cœur de la ville, le quartier Hauts Pavés-Saint Félix est réputé animé. En effet, accueillant le campus de la faculté des sciences et de nombreux établissements scolaires, il est une zone à privilégier pour un investissement locatif de type studio ou T2.

Malakoff – Saint Donatien

Quartier aux mille visages, Malakoff-Saint Donatien est idéalement situé au carrefour de cinq autres quartiers nantais et connaît d’importantes mutations. Dans le cadre du projet de la ville, Malakoff, un nouveau quartier voit le jour au bord de la Loire. Ce quartier accueille autant de jeunes que de personnes de plus de 65 ans, ce qui en fait un quartier mixte attrayant. En effet, beaucoup de nouveaux habitants sont attendus dans les prochaines années grâce aux projets urbains en cours.

Les quartiers de Nantes

Les projets Pinel en cours à Nantes

Pour faire face aux nouvelles arrivées dans la métropole nantaise de nombreux programmes de construction de logements ont vu le jour. Voici quelques promoteurs immobiliers qui ont choisi Nantes et ses environs pour leurs projets de résidences éligibles au dispositif Pinel.

• Bouygues Immobilier : Nantes constitue un terreau fertile sur lequel s’est implanté certains programmes de construction du groupe Bouygues Immobilier. Alliant le moderne à l’agréable. L’entreprise a implanté ses résidences dans des quartiers à fort potentiel pour répondre à la demande nantaise.
• Groupe Carrere : en 2018, ce promoteur immobilier a construit 1 250 logements. Certains de ses programmes immobiliers sont situés à Nantes, notamment dans le quartier Malakoff. Le groupe Carrere construit des logements, mais aussi des bureaux et des locaux commerciaux afin de créer de toutes pièces de nouveaux quartiers.
• La référence Pierre : avec plusieurs résidences à son actif à Nantes, cette société a su se positionner sur le marché du neuf à Nantes. La référence Pierre propose des immeubles modernes adaptés aux besoins des habitants.

> Découvrir les programmes neufs de Nantes

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Nantes

• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Cogedim
• Crédit Agricole Immo
• Edouard Denis
• Fonta
• Icade
• Groupe Lamotte
• Les Nouveaux Constructeurs
• Nacarat
• Nexity

Centre des impôts et adresses utiles

 Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Nantes ou :

• Centre des Finances Publiques de Nantes : 2, rue du Général-Margueritte CS 89223 44092 Nantes Cedex 1 – 02 51 12 80 80
• Chambre des notaires de Loire-Atlantique : 119 Rue de Coulmiers 44000 Nantes 02 40 74 37 16
• ADIL de Loire-Atlantique : 12 Rue Président Herriot 44000 Nantes 02 40 89 30 15
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Loire-Atlantique : 2, quai de Tourville 44000 Nantes 02 40 48 76 32 cspc.unpi44@sfr.fr

En 2024, investir en Pinel Plus à Nantes

Le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel Plus a fait son entrée dans le paysage de la défiscalisation immobilière aux côtés de la loi Pinel, dont il conserve toutes les caractéristiques en y ajoutant des conditions supplémentaires. Tout l’intérêt d’un investissement en Pinel Plus, réside dans le fait de continuer à profiter du taux maximal de défiscalisation. En effet, depuis le début d’année 2023, la loi Pinel baisse son taux de réduction d’impôt avant la fin définitive du dispositif en 2024. Pinel Plus permet de profiter d’un taux à 12, 18 et 21 % de réduction d’impôt sur 6,9 ou 12 ans, lorsque le bien répond à des critères de construction. Pour pouvoir prétendre aux caractéristiques imposées par la loi Pinel Plus, le bien immobilier doit répondre aux spécificités suivantes : 

• Disposer d’un extérieur (balcon, terrasse, etc…) à partir des logements de type 3 ;
• Bénéficier d’une exposition traversante pour les appartements T3 et plus ;
• Respecter la superficie imposée par décret selon la typologie du bien.

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