La loi Pinel à Le Havre : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Ville en pleine mutation, Le Havre est une métropole maritime abritant l’un des plus grands ports de France. Sa situation géographique et son dynamisme économique en font une destination de choix pour les investisseurs. Malgré son statut de plus grande ville de Normandie, les prix du marché de l’immobilier restent abordables. Le Havre est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel et se situe en zone B1.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel au Havre ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux acquéreurs d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Soumis à certaines conditions, ce dispositif concerne les propriétaires-bailleurs dont le logement est situé dans une zone éligible. Le Havre fait partie des communes éligibles au dispositif Pinel (cf. les meilleures villes pour investir en Pinel).

Les conditions du dispositif

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel au Havre, l’investisseur doit s’assurer que le logement mis en location respecte divers critères. Si c’est le cas, il pourra alors profiter d’un avantage fiscal équivalent à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement au maximum. L’une des conditions requises est la mise en location du logement durant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. Mais d’autres conditions doivent être aussi remplies pour profiter des avantages de la loi Pinel.

Le locataire

La population havraise est en majorité locataire, environ 59.2 % en 2018, selon l’Insee. Cette tendance est à la hausse depuis une dizaine d’années. L’activité économique florissante de la ville attire une population nouvelle s’installant généralement pour plusieurs années. À cela s’ajoute, le flux estudiantin drainé par l’université Le Havre Normandie qui accueille chaque année plus de 8 000 étudiants. Les profils de locataires sont donc variés au Havre mais la demande locative existe et la vacance locative est faible. Attention, toutefois, le propriétaire d’un logement éligible au dispositif Pinel doit choisir ses locataires avec soin. En effet, ces derniers doivent présenter des revenus inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur. Ces plafonds sont calculés en fonction de la composition du foyer fiscal des locataires et de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier. Le Havre est situé en zone B1.

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Les plafonds de ressources Pinel au Havre

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Le logement

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel pose également des conditions concernant le logement. En effet, tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la loi Pinel au Havre. Ainsi, au moment de réaliser un investissement locatif, l’acquéreur doit vérifier que le bien visé remplisse les conditions suivantes :

• Le logement doit être neuf, en VEFA ou rénové.
• Il doit être loué non-meublé, au titre de résidence principale.
• Il doit respecter les normes de réglementation énergétique en vigueur, RT 2012 ou RE 2020, ou être labellisé BBC 2005.
• Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
• Le montant du loyer doit respecter les plafonds en vigueur dans la zone, selon la formule de calcul imposée.

La ville du Havre étant située en zone B1, les loyers doivent respecter le plafonnement imposé par la loi. Autrement dit, le montant maximal du loyer doit être fixé en tenant compte du plafond ci-dessous mis à jour chaque année et de la surface habitable du logement.

Tableau des plafonds de loyer en région havraise

Les zones où investir en Pinel

La Seine-Maritime compte de nombreuses communes éligibles à la loi Pinel en zone B1 ce qui laisse un large champ des possibilités aux investisseurs souhaitant se créer un patrimoine dans ce département.

• A-B/ Amfreville-la-Mi-Voie (76920), Belbeuf (76240), Bois-Guillaume-Bihorel (76230), Bonsecours (76240), Boos (76520)
• C-D/ Canteleu (76380), Caudebec-lès-Elbeuf (76320), Cauville-sur-Mer (76930), Cléon (76410), Darnétal (76160), Déville-lès-Rouen (76250)
• E-F-G-H-I/ Elbeuf (76500), Épouville (76133), Fécamp (76400), Fontaine-la-Mallet (76290), Fontaine-sous-Préaux (76160), Fontenay (76290), Franqueville-Saint-Pierre (76520), Freneuse (76410), Gainneville (76700), Gonfreville-l’Orcher (76700), Grand-Couronne (76530), Harfleur (76700), Isneauville (76230)
• L-M-N/ La Londe (76500), La Vaupalière (76150), Le Grand-Quevilly (76150), Le Havre (76600), Le Houlme (76770), Le Mesnil-Esnard (76240), Le Petit-Quevilly (76140), Malaunay (76770), Manéglise (76133), Maromme (76150), Montivilliers (76290), Mont-Saint-Aignan (76130), Montville (76710), Moulineaux (76530), Notre-Dame-de-Bondeville (76960), Notre-Dame-du-Bec (76133),
• O-P-Q-R/ Octeville-sur-Mer (76930), Oissel (76350), Orival (76500), Petit-Couronne (76650), Quincampoix (76230), Rolleville (76133), Rouen (76000
• S-T-U-V/ Sainte-Adresse (76310), Saint-Aubin-Épinay (76160), Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410), Saint-Étienne-du-Rouvray (76800), Saint-Laurent-de-Brèvedent (76700), Saint-Léger-du-Bourg-Denis (76160), Saint-Martin-du-Bec (76133), Saint-Martin-du-Manoir (76290), Saint-Martin-du-Vivier (76160), Saint-Pierre-lès-Elbeuf (76320), Sotteville-lès-Rouen (76300), Sotteville-sous-le-Val (76410), Tourville-la-Rivière (76410), Turretot (76280), Val-de-la-Haye (76380)

> A lire également : le zonage Pinel

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif au Havre ?

Le Havre est un territoire industriel compétitif. Considéré comme le premier port français pour le commerce extérieur, « LH » présente tous les atouts d’une ville dynamique, à taille humaine. Son ouverture sur la mer lui donne un charme supplémentaire. Ainsi, en investissant en loi Pinel au Havre, un acquéreur louera facilement son bien tout en bénéficiant de la réduction d’impôt. Au terme de son engagement de location, il pourra profiter de la localisation parfaite de la ville, à 2 h 30 de Paris et en faire une location de tourisme ou une résidence secondaire. Une solution optimale pour se construire un patrimoine à long terme.

Le Havre : un marché de l’immobilier en plein boom

En septembre 2020, le prix moyen du mètre carré au Havre est de 11 €. Boosté par la crise sanitaire, le marché immobilier de Seine-Maritime est en plein essor. Les prix sont en hausse depuis un an et la vague d’achat fait reculer l’offre, alors que la demande ne cesse de croître. En raison des conditions favorables d’accès au crédit immobilier et des prix relativement peu élevés, l’immobilier au Havre intéresse de plus en plus d’investisseurs. Malgré des programmes immobiliers qui fleurissent, les biens immobiliers éligibles en loi Pinel pourraient se faire de plus en plus rares.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel au Havre

Si Le Havre est une ville peu étendue, elle est composée de divers quartiers, chacun d’entre eux possédant ses caractéristiques. Ainsi, lorsque vous recherchez un bien destiné à la location, l’emplacement doit être l’un de vos premiers critères. En effet, la localisation d’un bien immobilier influe sur son rendement locatif. Il faut donc choisir son quartier avec soin. Voici quelques lieux où investir en loi Pinel au Havre.

Le quartier Saint-François

Situé dans la ville basse, le quartier Saint-François est l’un des plus anciens du Havre. Détruit à 75 % lors du bombardement de la ville en 1944, il a été reconstruit 10 ans plus tard. Ce quartier concentre de nombreux bars et restaurants, ce qui en fait un lieu animé du Havre.

Le quartier de l’Eure

Le quartier de l’Eure est en pleine transformation. Ancienne zone portuaire, il accueille aujourd’hui des écoles d’enseignement supérieur comme l’INSA (Institut national des sciences appliquées), l’ISEL (Institut supérieur des études logistiques) et l’ENSM (Ecole Nationale Supérieure Maritime), ainsi qu’un nouveau pôle médical. De ce fait, la construction de logements bat son plein dans le quartier, véritable lieu d’opportunités immobilières.

Le front de mer

Valeur sûre en terme d’investissement locatif : le front de mer. Si les biens disponibles sont plus rares et les prix plus élevés, il s’agit toutefois d’un des meilleurs lieux pour réaliser un investissement immobilier. Au Havre, le front de mer présente l’avantage d’être limitrophe du centre-ville, ce qui ajoute à sa popularité.

Les quartiers du Havre

Les projets Pinel en cours au Havre

Les programmes immobiliers neufs fleurissent au Havre. Les investisseurs peuvent donc trouver des biens modernes, à des prix abordables, éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Pour le moment, la majorité des programmes immobiliers en cours se situent dans le quartier de l’Eure, en pleine restructuration.

> Découvrir les programmes neufs au Havre

En 2024, investir en Pinel Plus au Havre

Le 1er janvier 2023, une évolution de la loi Pinel a vu le jour : le Pinel Plus. Le dispositif admet des critères d’éligibilité plus stricts pour les logements neufs concernés. Bonne nouvelle par contre, l’attrait fiscal reste identique. La réduction d’impôt maximale atteint toujours 63 000 € pour une mise en location de 12 ans. Les deux autres durées d’engagement locatif sont également les mêmes : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location et 18 % de rabais fiscal pour 9 ans.

Quant aux conditions d’éligibilité des biens immobiliers neufs à louer en Pinel Plus, ils doivent désormais témoigner d’une meilleure prise en compte du confort de vie et du développement durable. À titre d’exemple, les appartements doivent être plus vastes en attestant d’une surface minimale. Elle est établie par décret selon le type de l’habitation. En outre, les logements doivent être plus lumineux et, à partir du 3 pièces, être traversants en offrant un extérieur.

Il convient de préciser que le Pinel Plus va cohabiter avec la loi Pinel classique, jusqu’à ce que cette dernière ne s’éteigne définitivement en 2024. Un investissement Pinel Plus et un investissement Pinel peuvent ainsi être réalisés en parallèle.

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel au Havre

• Bouygues Immobilier
• Groupe Carrere
• Vinci Immobilier
• Inovefa

Centre des impôts et adresses utiles

Voici quelques adresses utiles pour vos démarches :

• L’agence de gestion de patrimoine Selexium à Rouen
• Centre des Finances publiques du Havre : 19 avenue du Général-Leclerc 76085 Le Havre Cedex – 02 35 19 22 50
• ADIL de Seine-Maritime : 8 rue Emile Sicré 76610 La Havre Caucriauville – 02 35 45 32 62
• UNPI 76 – 2 quai Pierre Corneille 76000 Rouen – 02 35 70 01 58