La loi Pinel à Dijon : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Dijon est la capitale épicentre de la Bourgogne-Franche-Comté. Elle compte un peu plus de 159 000 habitants en 2020, dont presque 75 % sont locataires de leur logement. L’agglomération regroupe 23 communes, qui entourent la préfecture de la Côte-d’Or, et ne cessent d’attirer de nouveaux occupants. Entre 2011 et 2016, 5 822 personnes s’y sont installées. Une métropole qui mise sur l’avenir en assumant de grands projets pour aménager son territoire et ainsi améliorer le confort de vie de ses habitants, un argument de poids qui fait de Dijon une ville où investir en Pinel.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Dijon ?

Grâce à son évolution démographique, Dijon bénéficie d’un parc immobilier varié, qui allie à la fois des bâtiments anciens à la construction de logements neufs. De quoi ravir tous les investisseurs souhaitant bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel. Les amateurs de travaux trouveront des biens à rénover et les acheteurs en quête d’une habitation neuve se tourneront vers les nouveaux projets de promoteurs.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel a été mis en place dans l’objectif d’améliorer le parc immobilier des villes dans le besoin. Il vise la rénovation de biens vétustes et l’immobilier neuf, afin de rendre l’habitat de qualité accessible même aux foyers les plus modestes.

Le locataire

L’investissement doit correspondre à plusieurs critères pour que le contribuable puisse bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel.

• Dans le cadre d’un bien ancien, celui-ci doit être indécent aux yeux de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit dans ce cas du dispositif Pinel ancien.
  > En savoir plus sur la loi Pinel dans l’ancien
• Un logement est considéré comme neuf par le dispositif de défiscalisation, uniquement lorsqu’il n’a jamais été habité ou utilisé sous n’importe quelle forme, et pour un délai de 5 ans après sa livraison.

> A lire également : la location avec la loi Pinel

Les plafonds de ressources à Dijon

• En savoir plus sur les plafonds Pinel

Le logement

Afin d’assurer l’accessibilité à la location aux plus modestes, des plafonds de ressources et de loyer sont en vigueur pour les logements Pinel. Ils sont revus chaque année et varient selon la zone dans laquelle se situe le bien loué. Dijon est classé en zone Pinel B1.

En loi Pinel, le logement doit également respecter certains critères :

• Le logement doit être loué non meublé
• Il doit constituer la résidence principale du locataire
• Il doit respecter la RE 2020 (anciennement RT 2012) ou être labellisé BBC 2005 (bâtiment basse consommation)
• Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
• Le loyer doit respecter les plafonds imposés en Pinel.

Les plafonds de loyer en région dijonnaise

Les propriétaires ne pourront pas fixer un loyer d’un montant supérieur à 11,31 € par mètre carré. Ils devront également être attentifs au revenu fiscal de référence des candidats à la location. Peuvent être pris en compte, les montant de l’année N-1 ou ceux de l’année N-2 selon la donnée la plus avantageuse.

Les zones où investir en Pinel

Une quinzaine de villes de la Côte d’Or sont éligibles au dispositif Pinel. Toutes sont situées en zone B1.

• 21003 – Ahuy
• 21300 – Chenôve
• 21800 – Chevigny-Saint-Sauveur
• 21121 – Daix
• 21000 – Dijon
• 21121 – Fontaine-lès-Dijon
• 21600 – Longvic
• 21160 – Marsannay-la-Côte
• 21800 – Neuilly-lès-Dijon
• 21600 – Ouges
• 21160 – Perrigny-lès-Dijon
• 21370 – Plombières-lès-Dijon
• 21800 – Quetigny
• 21850 – Saint-Apollinaire
• 21800 – Sennecey-lès-Dijon
• 21240 – Talant

> A lire également : le zonage de la loi Pinel

EXEMPLE d’un investissement en pinel

Edwige désire profiter des taux bas des crédits immobiliers pour investir dans le locatif. Pour cela, après s’être renseignée, elle souhaite bénéficier de l’avantage fiscal Pinel dans le neuf. Elle trouve un logement de 48 m² pour un montant égal à 98 000 €. Elle paye un impôt de 2 200 € par an à l’administration fiscale française et, déjà propriétaire de sa résidence principale, elle souhaite s’engager sur 9 ans de location Pinel. Elle bénéficiera alors d’une réduction d’impôts à hauteur de 18 % du montant de l’acquisition de son bien, soit : 98 000 € – 18 % = 17 640 €
Chaque année, Edwige aura droit à une réduction d’impôt égale à 1 960 € par an.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Dijon ?

Les locataires représentent presque les trois quarts des Dijonnais. Les étudiants sont nombreux, ce qui multiplie les candidats en période de rentrée scolaire, et notamment ceux à la recherche d’une petite surface. Le parc immobilier dijonnais est d’ailleurs plus fourni en appartements qu’en maisons, ce qui permet de satisfaire la demande locative étudiante tout en restant accessible aux familles désirant occuper un plus grand espace, quitte à s’éloigner du centre-ville.

Grâce à Pinel, le propriétaire est bénéficiaire d’un avantage au même titre que le locataire, qui a accès à un logement de qualité à un coût moins élevé que la moyenne. L’investissement locatif via ce dispositif de défiscalisation permet au bailleur de se constituer un patrimoine tout en s’assurant un budget mensuel en complément sur plusieurs années et en défiscalisant une partie de ses revenus.

La ville de Dijon est en plein essor et tient d’une main de maître de nombreux projets au sein de sa métropole dans un but d’amélioration du confort de vie de ses habitants. Les écoquartiers ont la côte, grâce à leur abondance de verdure et l’utilisation de matériaux originaux. Quatre écoquartiers sont en cours de construction, l’écocité des maraîchers au sud-est de Dijon, l’heudelet 26, via romana au nord-est, et l’écoquartier du quai des carrières blanches.

Dijon : un marché de l’immobilier en plein essor

Le marché immobilier de Dijon fait de plus en plus d’adeptes, mais n’en subit pas pour autant les conséquences. Les biens neufs se sont quelque peu valorisés, mais cela n’est pas significatif en comparaison à certaines autres régions de France où les prix ont flambé. Le confort est un critère indispensable pour les locataires dijonnais. Les équipements type parking, balcon sont alors très appréciés et recherchés. Les décisions se prennent vite sur le marché immobilier de la préfecture de la Côte d’Or.

En effet, les prix très accessibles appellent la prise de décision rapide. Les petites surfaces ont également la côte, notamment du côté du centre-ville ou à proximité des facultés, où une clientèle principalement étudiante est visée. Les appartements anciens monopolisent 61 % du parc immobilier de Dijon. Les maisons anciennes, 16 %, quand les maisons et appartements neufs tiennent 23 % du marché. Les locataires doivent compter en moyenne 13,61 € par mètre carré pour se loger dans la ville. Une aubaine pour les investisseurs en Pinel, qui, restreint à 10,93 € le mètre carré, multipliera les candidats pour leur logement.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Dijon

Les quartiers ayant le plus de potentiel locatif à Dijon ne sont pas fatalement les mêmes que ceux où les prix immobiliers pratiqués sont les plus chers. En effet, le centre-ville et la proximité des universités suscitent un grand intérêt des locataires et le nombre de transactions favorise l’augmentation des prix.

Mais ce n’est pas le cas pour des quartiers limitrophes comme Champmaillot ou Carroussel par exemple. Le quartier Abattoirs est le quartier où la demande locative est la plus forte. Il reste néanmoins très abordable, car les montants des biens au mètre carré font partie des moins élevés de la ville.

Pour y voir plus clair sur les tendances du marché immobilier dijonnais, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers en gestion de patrimoine présents sur la zone de Dijon.

• Voir la page de l’agence de conseil en gestion de patrimoine de Dijon

Les projets Pinel en cours à Dijon

La référence pierre est le promoteur immobilier le plus présent sur Dijon et sa périphérie. Le revenu pierre assure quelques projets de construction mais reste assez effacé, bien qu’il n’en soit pas moins efficace.

• Découvrir les programmes neufs de Dijon

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Dijon

• Icade
• Kaufman and Broad
• Nexity
• Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Pour mener à bien votre investissement, il est important de se faire accompagner correctement. En plus des services apportés par nos experts en gestion de patrimoine Selexium, vous pouvez vous renseigner auprès de différents organismes de votre département.

• Centre des Finances Publiques de Dijon : 25 rue de la Boudronnée CS 61429 21013 Dijon Cedex – 03 80 28 65 00
• Chambre des Notaires, 2b avenue de Marbotte, 21000 Dijon. 03 80 67 12 21.
• ADIL, 4 rue Paul Cabet, 21000 Dijon. 03 80 66 28 88.
• UNPI – Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière, 21 boulevard Carnot, 21000 Dijon. 03 80 66 01 12.

En 2024, investir en Pinel Plus à Dijon

Voué à disparaître à la fin de cette année 2024, le dispositif Pinel propose une alternative intéressante aux investisseurs depuis le 1er janvier 2023 : le dispositif Pinel Plus. Pour poursuivre l’objectif d’améliorer la qualité du logement en France, le mécanisme Pinel Plus permet de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt toujours plein même en 2024. Jusqu’à 21 % sur 12 ans de mise en location, soit 63 000 € de bonus fiscal.

Pour pouvoir en profiter, les propriétaires-bailleurs doivent privilégier l’achat d’un appartement neuf éligible Pinel Plus, attestant de critères plus drastiques et environnementaux sur le type de construction. Les logements Pinel Plus doivent témoigner d’une surface minimum fixée par typologie. Les T3 et plus grands biens, doivent être acquis avec un espace extérieur et présenter une double exposition.

Plus durables et plus confortables, les biens en Pinel Plus doivent répondre à des exigences plus qualitatives sur l’habitat.