Les pièges à éviter d’un investissement Pinel

Investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel est très avantageux. Proposant une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €, dans la limite d’un investissement de 300 000 €, ce dispositif connaît un tel succès que le Gouvernement l’a prolongé jusqu’en 2024. En effet, cette carotte fiscale appâte de nombreux investisseurs. Attention, toutefois, à éviter certains pièges propres à l’investissement Pinel.

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1 – Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier

Pour un investissement sans faute, il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel. Dans le cadre du dispositif Pinel, il ne s’agit pas d’un conseil, mais d’une condition indispensable à la réussite de votre projet immobilier. Un agent immobilier aguerri ou un conseiller en gestion de patrimoine sera d’une grande aide au moment de boucler le dossier de financement ou préparer votre déclaration fiscale. En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôts, mieux vaut être en règle avec l’administration fiscale. Or, si vous investissez pour la première fois en Pinel, vous n’êtes pas à l’abri des erreurs stratégiques lors de votre déclaration de revenus. Le rôle du professionnel est justement de vous empêcher de commettre les erreurs qui pourraient compromettre votre projet. De plus, cet expert vous conseille dans votre investissement afin d’adapter votre projet à votre budget et votre situation. Se faire accompagner par un expert, c’est mettre toutes les chances de son côté et éviter les arnaques Pinel qui circulent sur Internet.

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2 – Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales

En vous faisant aider par un professionnel, vous passez à côté d’un autre piège courant : le plafond annuel des niches fiscales. Ce plafond discret est souvent omis involontairement par les investisseurs. Grave erreur, car oublier de le prendre en compte remet en cause votre éligibilité à la réduction d’impôts, atout principal du dispositif Pinel. Avant d’investir, faites une simulation pour connaître le montant de vos impôts. Le plafond global annuel des niches fiscales est fixé à 10 000 €. Sachez que l’avantage fiscal Pinel entre dans le calcul.

3 – Ne pas négocier son crédit immobilier

Au moment de contracter votre prêt immobilier, pensez à négocier et comparer les différentes offres de crédits immobiliers. Faire jouer la concurrence vous permettra d’obtenir un crédit plus avantageux. Il existe deux moments-clés pour négocier, veillez à ne pas laisser passer l’occasion. Car les taux d’intérêt ne sont pas fixes. Ils varient en fonction des périodes. Une fois votre crédit signé, il ne faudra pas hésiter à renégocier au moment opportun.

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4 – Ne pas investir sur « un coup de tête » et en fonction d’un « coup de cœur »

C’est l’un des pièges les plus courants dans lesquels tombent les investisseurs. Il ne faut pas perdre de vue qu’un investissement Pinel est un placement. Autrement dit, vous n’achetez pas à un bien pour vous y installer. Qu’il vous plaise ou non, en Pinel, ce n’est pas la question. Laissez de côté les sentiments au moment d’investir dans un bien locatif. Visez des villes attractives, des quartiers bien desservis et renseignez-vous sur les profils de locataires les plus courants. Gardez à l’esprit que votre objectif est la rentabilité. Souvent, les avis négatifs relatifs à un investissement Pinel sont le résultat d’un achat précipité ou d’un projet immobilier mal pensé. Il ne faut pas oublier que l’acquisition d’un bien destiné à la location reste un investissement qui doit s’intégrer à une stratégie patrimoniale plus large. Il ne s’agit pas de devenir riche en optant pour un bien éligible au dispositif Pinel ou de choisir une résidence secondaire !

5 – Ne pas évaluer la rentabilité locative de votre investissement Pinel

Pour maximiser vos gains, il faut miser sur un logement facile à louer en Pinel. Dans la plupart des villes éligibles au dispositif Pinel, ce sont les studios et les 2 pièces qui sont les plus recherchés. En achetant ce type de bien, vous multipliez vos chances d’obtenir une forte rentabilité locative. Anticipez les loyers potentiels et votre réduction d’impôt, vous pouvez, ainsi, connaître le montant exact de vos gains. Attention, les loyers sont soumis à un plafond imposé en fonction de la zone géographique par la loi Pinel. Votre rentabilité locative dépend donc de la ville ciblée pour votre projet. Il est primordial de bien préparer son projet et d’envisager toutes les possibilités pour déjouer les pièges. En effet, lorsqu’on s’attarde sur les avis négatifs d’investisseurs Pinel, on observe souvent que cette opinion est le résultat d’une mauvaise évaluation du dispositif et de ses possibilités.

6 – Ne pas sous-estimer l’engagement Pinel

Si acheter un bien immobilier est une décision importante, investir en Pinel est un choix lourd de conséquences. Il ne faut donc pas prendre cet engagement à la légère. En effet, pour profiter de l’avantage fiscal, l’investisseur doit louer son bien immobilier sur une période définie à l’avance : 6, 9 ou 12 ans. Une fois l’engagement pris, il est tenu de le respecter jusqu’au bout. Dans le cas contraire, le propriétaire-bailleur perd la réduction d’impôts et doit rembourser les avantages déjà perçus. Un investissement Pinel, c’est avant tout acheter de l’immobilier, pas une réduction d’impôts. Il faut donc se poser les bonnes questions : « pourquoi investir ? « , « dans quelle région ? « , etc. Car le dispositif Pinel prévoit des conditions bien particulières. Il ne s’applique qu’aux biens neufs dans certaines zones de France, dites « tendues ». Acheter en connaissant les conditions du dispositif Pinel permet d’éviter bien des erreurs.

Pinel après Pinel : que faire à la fin de l’engagement ?

Au terme de l’engagement, l’investisseur doit effectuer le bilan de son placement. Ce dernier est-il rentable ? Est-il encore « utile » à son propriétaire une fois la phase de défiscalisation terminée ? Autant de questions qu’il est important de se poser rapidement, car les réponses peuvent parfois aider à déterminer la durée d’engagement de l’investisseur au moment de l’achat. En effet, si le contrat passé est arrivé à échéance, l’investisseur peut décider de poursuivre la location. Si vous avez mis en location votre logement Pinel pendant 6 ans, vous pouvez toujours prolonger cette durée de 3 ans, dans un maximum de deux fois. Il est donc possible d’étendre votre engagement locatif à 9 ou 12 ans au total, et ainsi continuer à profiter de votre réduction d’impôts. Il s’agit d’une solution intéressante pour les investisseurs frileux. Si vous avez opté, dès le début, pour une période plus longue, à l’échéance, vous pouvez louer votre bien hors dispositif Pinel. Autre option possible, vendre le bien et mettre fin aux contraintes que pose l’investissement locatif. Enfin, dernière option, le propriétaire peut décider de conserver son bien et de l’habiter. Il enrichit ainsi son patrimoine immobilier et prépare sa retraite.