Revendre son bien en loi Malraux
Après avoir profité des avantages offerts par la loi Malraux, au bout de 9 ans, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez continuer de louer votre bien, l’habiter ou le revendre. Si vous optez pour la revente, la prudence est de mise. Voici les règles à connaître pour revendre efficacement son immeuble en loi Malraux.
Les règles à connaître pour bien revendre son bien en loi Malraux
L’investisseur n’est pas libre de revendre son bien en loi Malraux comme il l’entend. En effet, le mode de revente va dépendre du mode d’acquisition. Avec le dispositif Malraux, il existe généralement deux options : l’acquisition en association libre syndicale (ASL) ou la vente d’immeuble à rénover (VIR). Selon le mode d’acquisition, les conditions de revente peuvent donc varier.
À savoir
La revente d’un bien soumis à la loi Malraux avant la fin de l’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal perçu.
La revente en ASL
L’acquisition en ASL (Association Syndicale Libre) implique une répartition de l’immeuble en lots puisque l’achat est réalisé par des investisseurs réunis en copropriété. Il est possible de revendre un immeuble en ASL. Toutefois, il faut étudier l’opération avec attention et anticiper la fiscalité à la revente.
Le régime fiscal appliqué à la plus-value en cas de revente d’un bien Malraux en ASL est le régime de droit commun. Il convient donc de tenir compte de l’abattement pour durée de détention.
La revente en VIR
La vente d’un immeuble à rénover (VIR) en loi Malraux s’apparente à une vente en VEFA. Un contrat d’acquisition en VIR contient la description du bien et des travaux à réaliser. Le vendeur a donc une obligation de résultat sur les travaux tandis que l’acquéreur est tenu d’effectuer les paiements en fonction de l’avancement des travaux.
Revente d’un bien en loi Malraux : calcul de la plus-value
Le calcul de la plus-value à la revente en ASL se fait uniquement sur la base du foncier, c’est-à-dire que seul le prix d’achat du bien est pris en compte pour calculer la plus-value. En effet, on considère que l’investisseur a déjà profité, pour les travaux de rénovation, des avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux. Ce coût n’est donc pas ajouté au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
Lors d’une revente d’un bien Malraux en VIR, le calcul de la plus-value prend en compte le prix d’acquisition du bien, mais également les travaux réalisés, comme le stipule l’article 150 VB du Code général des impôts.
À savoir
Il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien après 22 ans de détention au minimum et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux.
Une réponse ministérielle (Rép. Eblé – Sén. 12.01.2017 n°21771) a apporté des précisions sur les modalités de calcul de la plus-value lors de la revente d’un immeuble ayant bénéficié du dispositif de défiscalisation Malraux, en ASL ou VIR. Ce texte précise que le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de travaux qui n’ont pas été prises en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu et qui n’entrent donc pas dans la réduction d’impôt Malraux.