Sommaire
- Qu’est-ce que la loi Malraux de 1962 ?
- Dispositif Malraux : les conditions à respecter
- Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?
- Où investir avec le dispositif Malraux ?
- Quels sont les pièges à éviter ?
- Exemple d’investissement en loi Malraux
- Loi Malraux et SCPI
Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts sur 4 ans
Location du bien sans aucun plafond imposé
Qu’est-ce que la loi Malraux de 1962 ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux, créé en 1962, vise la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. À ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. L’avantage fiscal est proportionnel au montant engagé pour la rénovation du bien historique, dans la limite d’un plafond en loi Malraux de 400 000 €, sur 4 ans consécutifs. Un plafond loi Malraux modulable selon les besoins de l’investisseur, puisque depuis 2017, ce dernier a la possibilité de le reporter à l’année suivante.
La réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le bien immobilier.
- Elle s’élève à 22 % des dépenses de travaux engagés à partir de 2016 pour les logements situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR), qui regroupe les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) et les anciennes les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
- Le pourcentage atteint 30 % pour des immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) uniquement concerné par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).
Si l’avantage fiscal est non-négligeable, les règles pour en profiter sont relativement contraignantes. Il est donc important de se faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine lorsqu’on envisage ce type d’investissement.
La loi de finances 2020 a prorogé une première fois le dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2022 uniquement pour les investissements accordés au titre des dépenses réalisées par les contribuables en vue de la restauration complète d’immeubles situés dans les quartiers dégradés, tant ceux faisant l’objet d’une convention pluriannuelle -NPNRU- que ceux visés par le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés -PNRQAD-.
La loi de finances pour 2023 a prolongé d’une année supplémentaire le dispositif Malraux, le rendant donc accessible jusqu’au 31 décembre 2023. La loi de finances pour 2024 en a fait de même. La loi Malraux est donc toujours accessible, jusqu’au 31 décembre 2024.
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Dispositif Malraux : les conditions à respecter
Pour profiter des avantages offerts par la loi Malraux, l’acquéreur doit s’engager à :
- restaurer l’ensemble du bâtiment acquis.
- demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux.
- louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
- mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation.
- louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.
Quels sont les travaux de rénovation éligibles ?
Les travaux liés à la restauration du bien, dans le cadre de la loi Malraux, sont très réglementés. Le dispositif fiscal s’applique seulement si les conditions suivantes sont respectées :
- le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France.
- les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…
Attention, les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne sont valables que pendant la durée de paiement des travaux. Ces derniers doivent être effectués dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis. Ils ne concernent que les dépenses effectuées dans le cadre d’une restauration complète d’immeuble dans les secteurs définis par la loi.
Très réglementés, tous les travaux de rénovation ne sont donc pas éligibles au dispositif de défiscalisation Malraux :
- les charges foncières (dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, dépenses d’amélioration, frais de gestion, etc.)
- les dépenses relatives à des travaux imposés ou autorisés en application de dispositions législatives ou réglementaires
- la fraction des provisions versée par le propriétaire dans le cadre de travaux de la copropriété
- les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
Quelles sont les zones éligibles ?
Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur. Il s’applique donc aux immeubles situés :
- soit dans un Site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique
- soit enfin, pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2024 dans un quartier ancien dégradé (QAD), et, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens déradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
À savoir
Le terme « Site patrimonial remarquable (SPR) » est issu de la loi du 7 juillet 2016, nommée loi LCAP (loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine) ; il regroupe :
– Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) : elles visent les monuments historiques et leur périphérie ainsi que les quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel.
– Les secteurs sauvegardés : selon la définition fournie par la loi Malraux, un secteur sauvegardé est « un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou culturel de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie de l’immeuble. » Il s’agit donc de zones où les bâtiments possèdent un intérêt patrimonial pour la ville ou qui contribuent, par leur architecture, à l’image de celle-ci.
– Les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
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Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?
La loi Malraux est un puissant dispositif très prisé des investisseurs qui, passée sa complexité, présente de nombreux avantages.
Participer à la préservation du patrimoine architectural français
Pour les amoureux des vieilles pierres, la loi Malraux est un cadeau. En effet, elle permet de restaurer de vieilles bâtisses et de les mettre en valeur tout en profitant d’une réduction d’impôt. Cet aspect permet surtout de dénicher des trésors architecturaux et de contribuer à la préservation de notre patrimoine chargé d’histoire tout en augmentant l’offre locative.
Un régime spécial non plafonné
Depuis 2013, le dispositif de défiscalisation Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux liés à certains investissements, à 10 000 € par an. Ainsi, il est tout à fait possible de cumuler la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
- A lire également : comment cumuler la loi Malraux avec le déficit foncier
Des avantages fiscaux considérables
La loi Malraux est probablement l’outil le plus performant en matière de défiscalisation. Il offre à l’investisseur une réduction d’impôt importante ainsi qu’un large champ d’action puisqu’il est libre de répartir son avantage fiscal comme il l’entend, selon ses besoins, dans la limite des 400 000 € sur 4 ans.
Grâce au dispositif de défiscalisation Malraux, l’investisseur peut profiter pour les opérations engagées à compter de 2012 :
- de 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),
- de 22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour les autres immeubles éligibles, ceux situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
S’assurer des revenus complémentaires
Suite aux travaux de rénovation, la mise en location du bien, condition obligatoire du dispositif, permet au propriétaire de s’assurer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus chaque mois. De plus, contrairement à d’autres lois de défiscalisation immobilière, la location n’est pas plafonnée. Le propriétaire peut donc choisir le montant du loyer librement.
- Pour aller plus loin : la revente d’un bien en loi Malraux
Où investir avec le dispositif Malraux ?
De nombreuses villes possèdent des zones classées SPR. Ainsi, en investissant dans un immeuble ancien à Bordeaux, Blois ou Tours, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux et de ses avantages.
Choisir le dispositif Malraux permet de mettre en valeur le patrimoine architectural français tout en contribuant à augmenter l’offre de logements disponibles. Un choix qui profite à l’investisseur, au locataire, mais également à la ville !
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Quels sont les pièges à éviter ?
Cependant, l’investisseur ne doit pas se laisser aveugler par les avantages fiscaux alléchants ou son amour pour les belles pierres. Voici les pièges à éviter si vous décidez de vous lancer dans un investissement Malraux.
Attardez-vous sur la localisation
Certains biens immobiliers peuvent paraître intéressants aux yeux de l’acquéreur, mais attention de bien se renseigner sur la localisation. De nombreux biens éligibles, ou même classés à l’inventaire de la loi des Monuments Historiques, se situent en campagne ou en périphérie des villes. Après les travaux, au moment de trouver un locataire, la localisation peut poser problème. En effet, la demande locative pour des biens anciens excentrés est relativement faible.
Attention au montage financier et juridique
Le dispositif Malraux se prête à certains montages plus ou moins risqués. Au moment d’acquérir un bien ancien, faites-vous conseiller par un expert en gestion de patrimoine. Cette initiative vous évitera bien des déconvenues lors de l’acquisition, mais aussi lorsqu’il faudra déclarer vos impôts.
À ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques
Si les deux lois concernent des bâtiments anciens et cherchent à promouvoir la préservation du patrimoine architectural français, la loi Monuments Historique diffère complètement de la loi Malraux. Les conditions et avantages fiscaux sont propres à chaque dispositif. De plus, la loi Monuments Historiques concerne uniquement des immeubles emblématiques du patrimoine français. Il ne faut donc pas confondre loi Malraux et loi Monuments Historiques.
Exemple d’investissement en loi Malraux
Étienne vient d’hériter d’une grosse somme d’argent qu’il souhaite investir dans la pierre. Il a repéré un petit immeuble de trois étages en ZPPAUP. Il souhaite rénover la façade et aménager des appartements afin de les louer. Il achète le bien immobilier d’une valeur de 550 000 € et prévoit un budget de 200 000 € pour les travaux. Au moment de déclarer son bien, le propriétaire opte pour la loi Malraux. Grâce au dispositif Malraux, il profite de 30 % de réduction d’impôts sur les dépenses engagées pour les travaux. L’avantage fiscal s’élève donc à 60 000 € qu’Étienne peut étaler sur 4 années. Les options qui s’offrent alors à lui sont celles proposées dans le tableau ci-contre.
Le propriétaire peut donc choisir d’étaler sa réduction fiscale comme il l’entend en fonction du montant des ses impôts.
| Durée des travaux | Répartition de la réduction Malraux |
| 1 an | 60 000 € sur une année |
| 2 ans | 30 000 €/an |
| 3 ans | 20 000 €/an |
| 4 ans | 15 000 €/an |
Loi Malraux et SCPI
Difficilement accessible aux particuliers ne possédant pas de gros moyens financiers, la loi Malraux s’est réformée pour s’étendre aux SCPI. Le statut SCPI Malraux permet donc d’acheter des parts de SCPI dans un bien ancien à rénover tout en bénéficiant des avantages du dispositif fiscal Malraux. Ce montage permet de mutualiser le risque et les capacités financières, mais aussi de déléguer la gestion locative.
Pour acheter des parts dans une SCPI Malraux, l’investisseur doit répartir son investissement de la façon suivante :
- au moins 65 % du montant de la souscription doivent être affectés aux travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts.
- au moins 30 % du montant de la souscription doivent être affectés à l’acquisition d’immeuble.
- le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de celle-ci.
La réduction d’impôt s’applique sur la quote-part de l’investissement affectée aux travaux réalisés. Si la réduction d’impôt excède le montant dû au titre de l’année imposable, le solde est reporté sur l’impôt sur le revenu de l’année suivante. Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l’investisseur est tenu de conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la mise en location de l’immeuble.
Dans la pratique, les SCPI Malraux prévoient une durée de conservation plus longue, environ 12 ans, afin de se laisser le temps, au terme du programme de réhabilitation, de revendre les biens immobiliers concernés.
- A lire également : Conseils, rendement et fiscalité d’une SCPI