Investir à Toulouse avec la loi Denormandie
Même si la ville de Toulouse n’est pas éligible à la loi Denormandie, il est tout à fait possible d’investir dans certaines villes à proximité, que ce soit Revel, Saint-Gaudens ou encore Montauban. Ce dispositif fiscal permet de redynamiser les centres-villes ou zones urbaines anciennes tout en offrant une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent leur logement rénové.
Comment fonctionne la loi Denormandie à Toulouse ?
Si la ville de Toulouse ne fait pas partie des 244 communes signataires du programme « action cœur de ville » et n’est donc pas directement éligible au dispositif Denormandie, dans la région Occitanie à proximité de l’agglomération toulousaine, plusieurs villes le sont. Il est donc possible d’investir grâce à la loi Denormandie aux alentours de Toulouse, dans des villes telles que Revel, Saint-Gaudens ou encore Montauban.
Pour rappel, le dispositif Denormandie encourage les projets de rénovation des logements anciens ou dont la performance énergétique doit être améliorée pour pouvoir continuer à être loués. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien qui permet aux investisseurs privés de bénéficier d’une réduction d’impôt en respectant plusieurs types de conditions.
- Votre logement doit être situé dans une zone définie comme ancienne ou à réhabiliter par une ville concernée par le programme « action cœur de ville » ;
- Vous devez vous engager à réaliser des travaux de rénovation selon les critères de la loi Denormandie, qui doivent représenter au moins un quart du coût total de votre investissement ;
- Une fois les travaux terminés, vous devez vous engager à louer votre bien non-meublé en respectant les plafonds de ressources actés par décret pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Quant aux travaux, ils ont pour but d’améliorer la performance énergétique du logement. Pour entrer dans le cadre du dispositif Denormandie, plusieurs critères sont requis.
- Les travaux doivent permettre d’augmenter la performance énergétique du logement de 30 %, soit un DPE supérieur à E ;
- Votre rénovation doit créer une nouvelle surface habitable ou une surface annexe à votre bien ;
- Vous devez réaliser au moins deux types de travaux d’amélioration énergétique parmi le remplacement de la chaudière, l’isolation des murs, des fenêtres ou des combles et le changement du système de production d’eau chaude.
Retrouvez toutes les villes éligibles au dispositif Denormandie
Quels sont les avantages d’investir à Toulouse avec le dispositif Denormandie ?
L’agglomération toulousaine est un véritable pôle économique, gage de dynamisme de la région Occitanie. Même si vous ne pouvez pas investir directement à Toulouse grâce à la loi Denormandie, il est toujours possible de profiter des avantages fiscaux de ce dispositif dans les villes éligibles aux alentours de la ville rose.
Réduire vos impôts
Le dispositif Denormandie permet d’investir tout en profitant d’une défiscalisation immobilière. En prenant en compte le coût et les frais d’acquisition ainsi que le montant des travaux de rénovation, voici les principaux avantages d’un investissement Denormandie :
- Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt, pour un investissement plafonné à 300 000 € ou 5 500 € du m² ;
- Une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du logement, soit 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Revitaliser le patrimoine régional
La loi Denormandie a pour objectif de redynamiser les centres-villes en permettant de rénover les logements anciens et d’améliorer les performances énergétiques des habitats dégradés. Elle s’inscrit ainsi dans les exigences de la loi Climat et résilience et de lutte contre l’habitat indigne en France. Investir grâce à ce dispositif vous permet donc d’être un acteur de cette dynamique positive pour les villes éligibles comme Revel, Saint-Gaudens ou Montauban en renforçant leur attractivité grâce à une amélioration du cadre de vie et un second souffle donné aux commerces locaux, aux services et aux infrastructures des villes concernées.
Un investissement utile
Avec plusieurs villes éligibles au dispositif Denormandie autour de Toulouse, vous avez le choix dans votre investissement. Centres-villes à redynamiser, logements à réhabiliter, beaucoup de secteurs sont concernés et vous offrent la possibilité d’investir judicieusement. Entre la vie de petite ville au cadre agréable et la proximité de grandes villes notamment en termes d’emploi, Revel, Saint-Gaudens ou encore Montauban ont un fort potentiel de demande locative, et à terme, de plus-value lors de la revente de votre logement.
Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie à Toulouse ?
Pour investir à Toulouse grâce au dispositif Denormandie, vous devez cocher plusieurs cases :
- Acheter un bien dans une commune éligible autour de Toulouse comme Revel, Saint-Gaudens ou Montauban ;
- Avoir acheté votre logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 ;
- Votre logement peut faire partie des investissements réalisés après l’adoption de la loi sur l’habitat dégradé, soit après le 11 avril 2024, soit dans une copropriété en difficulté financière, soit dans le périmètre d’opérations de requalification des copropriétés dégradées ;
- Allouer un quart de votre investissement total aux travaux de rénovation ;
- Respecter les plafonds de ressources des locataires.
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) | |
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | 15 168 € | 13 886 € | 10 161 € | 9 142 € |
Votre investissement locatif dans une ville proche de Toulouse doit respecter plusieurs critères pour pouvoir être réalisé en Denormandie :
- Le logement doit être à rénover ou réhabiliter, soit un logement ancien ou dégradé ;
- Cela peut aussi être un local commercial voué à être transformé en logement ;
- Le bien doit être situé dans une commune éligible telle que Revel, Saint-Gaudens ou encore Montauban ;
- Vous devez réaliser au moins deux types de travaux d’amélioration énergétique.
Les meilleures quartiers où investir autour de Toulouse avec le dispositif Denormandie
Si Toulouse en elle-même n’est pas éligible au dispositif Denormandie, l’investissement est toujours possible dans des villes aux alentours qui font partie du programme « action cœur de ville ».
Revel
Dans la région historique et culturelle du Lauragais, à environ une heure de Toulouse, Revel est une ville dynamique au plan économique grâce à des entreprises générant de nombreux emplois. Elle bénéficie ainsi d’une forte attractivité immobilière, entre les commodités qu’elle offre et sa situation idéale, entre le lac de Saint-Ferréol et la montagne noire. En moyenne, comptez 2 083 € du m² pour investir dans l’ancien « Pays de Cocagne ».
Saint-Gaudens
Sous préfecture de la Haute-Garonne, Saint-Gaudens attire à la fois étudiants et actifs grâce à la présence de commerces, hôpitaux, écoles et entreprises. Proche des pistes de ski de Saint-Lary, c’est une ville idéale pour de l’investissement dans du locatif. A 45 minutes de Toulouse, Saint-Gaudens compte beaucoup de logements à rénover et la demande locative y est forte. Pour y investir, comptez 1 271 € du m² en moyenne.
Montauban
Située au sud du Quercy et sixième ville la plus peuplée d’Occitanie, Montauban est une ville bien desservie, entre l’autoroute et les lignes ferroviaires, à environ 40 minutes de Toulouse. Ville d’art et d’histoire, elle jouit d’un patrimoine riche et d’un centre-ville historique attractif. Avec une population en constante augmentation, la demande locative est forte à Montauban entre les étudiants et les actifs. La rentabilité locative y est d’ailleurs supérieure à de nombreuses métropoles, avec un marché immobilier toutefois abordable : 2 054 € du m² en moyenne.