Loi Cosse (Loc’Avantages) : fonctionnement et fiscalité

Réforme de la loi Cosse : nouvelles conditions à partir de mars 2022

Dans le cadre de son plan de réforme sur l’immobilier « Habiter la France de demain », la ministre du logement de l’époque, Emmanuelle Wargon, passe en revue certaines lois, afin de pallier les carences locatives et les problématiques environnementales touchées par l’habitat en France. C’est le cas de la loi Cosse qui fait peau neuve suite à la loi de finances 2022. « Louer Abordable » devient donc « Loc’Avantages » avec de nouveaux avantages fiscaux pour les bailleurs et la suppression des zones géographiques définissant jusqu’alors le montant des loyers à pratiquer dans le cadre de la loi Cosse. Ce changement de cap n’est pas anodin et vise à motiver les propriétaires réticents à franchir le cap de la location accessible, en rééquilibrant le montant des loyers plafonnés et les bénéfices fiscaux.

Plus d’équité avec la nouvelle loi Cosse en 2024

La tendance du marché immobilier telle qu’on la connaît depuis la crise du Covid 19 a creusé de plus en plus d’écarts entre les inégalités de logements. Dans les villes les plus tendues, les biens se vendent parfois trop chers pour pouvoir tirer un avantage à baisser les prix de loyers. C’est pourquoi le zonage de la loi Cosse disparaît à partir du 1er mars 2022. Tous les bailleurs ayant signé à cette date-là et étant conventionnés par l’Anah, pourront appliquer des loyers définis en fonction du marché local. Cette décote est appliquée selon les tarifs immobiliers pratiqués dans les communes et promet un plafonnement des loyers beaucoup plus réaliste que celui des zones, bien souvent trop imprécis. 

Suppression de la déduction fiscale sur les revenus des loyers

Un des grands changements de la nouvelle réforme de la loi Cosse 2022, c’est le pivot sur les avantages fiscaux accordés aux propriétaires. Afin de permettre à tous les bailleurs d’obtenir le même gain fiscal avec la loi Cosse, le réforme acte sur la réduction d’impôt à la place de de la déduction d’impôt sur les montants locatifs perçus. Le crédit d’impôt sera calculé en fonction de la décotte effectuée sur les loyers modérés, sur la base de trois paliers, Loc1, Loc2 et Loc3 :

• Loc 1 : décote de loyer de – 15%
• Loc 2 : décote de loyer de – 30%
• Loc 3 : décote de loyer de – 45% (réservé aux intermédiations locatives)

La réduction d’impôt du nouveau dispositif Loc’Avantages

La participation au dispositif Cosse donne donc droit au propriétaire de percevoir une réduction d’impôt. Celle-ci diffère selon la décote de loyer effective et si le propriétaire fait appel à un intermédiaire ou non. Par intermédiaire, le dispositif entend tout tiers, agence immobilière sociale ou association agréée par l’État, faisant la jonction entre le propriétaire et le(s) locataire(s). 

Pour un niveau de loyer à l’échelon « Loc 3 », le recours à l’intermédiation locative est obligatoire.

Plafonds de ressources secteur intermédiaire

Selon que le bien soit considéré comme un logement à loyer intermédiaire, social ou très social, les plafonds de ressources à respecter pour qu’un locataire soit éligible peuvent varier. La composition de son foyer fiscal, ainsi que la zone dans laquelle se situe le bien sont des facteurs déterminants. Pour les baux signés en secteur intermédiaire, les plafonds de ressources à respecter par les locataires sont le suivant :

Plafonds de ressources secteur social

Les locataires souhaitant accéder à un logement sous convention de loyer à secteur social doivent entrer dans les conditions de ressources suivantes :

Plafonds de ressources secteur très social

Enfin, les personnes souhaitant louer un logement dans une zone catégorisée comme très sociale ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources suivants :

Zones concernées et plafonds de l’ancienne loi Cosse

Comme la majorité des dispositifs de défiscalisation, le dispositif « Louer Abordable » se renforce dans certaines régions et impose aux propriétaires des plafonds de loyer en vigueur. Certaines zones tendues étant prioritaires, il est néanmoins possible de pratiquer la loi Cosse partout en France. Les zones tendues décrivent les villes où la demande excède l’offre.

Attention

Le plafonnement des loyers par zonage est supprimé dans la nouvelle réforme de la loi Cosse 2022. Elle ne concernera que les logements dont le bail a été signé et conventionné avant le 28 février 2022.

Pour les conventions conclues depuis le 1^er janvier 2019 en zone C : le dispositif est étendu aux locations en zone C, hors intermédiation locative dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, à condition que le bailleur s’engage à effectuer des travaux d’amélioration et le volet intermédiation en zone C est désormais réservé aux conventions à loyer social ou très social. Les logements à loyer intermédiaire sont donc désormais exclus du dispositif.

Pour les conventions signées à compter du 1er juillet 2020, le dispositif est réservé aux logements respectant un niveau de performance énergétique qui sera fixé par décret.

Plafonds de loyer de l’ancienne loi Cosse

Les plafonds de loyer à respecter par le propriétaire-bailleur (hors Mayotte) sont exprimés en euros au mètre carré et varient selon les zones géographiques. Le bailleur doit impérativement les respecter pour avoir accès à son avantage.