Tout savoir sur l’investissement en logement locatif intermédiaire (LLI) à Paris
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose comme la nouvelle référence pour investir dans la pierre depuis la fin du Pinel, notamment dans les zones très tendues comme Paris, classée en zone A bis. Ce dispositif, initialement réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais accessible aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier rentable et durable. Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir en LLI dans la capitale.
Qu’est-ce que le dispositif LLI à Paris ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été mis en place par l’État pour encourager la construction de logements neufs et offrir des loyers plus abordables dans les zones où la demande locative est forte. À Paris, réputée pour la tension de son marché immobilier, ce dispositif propose un compromis entre le logement social et le marché privé. Instauré avec la loi de finances pour 2024, le dispositif LLI est désormais ouvert aux investisseurs particuliers via la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). En échange de plusieurs avantages fiscaux (TVA réduite et crédit d’impôt), ils s’engagent à louer leur bien au minimum 15 ans à des locataires dont les ressources sont plafonnées.
Comment investir dans un logement locatif intermédiaire à Paris ?
Investir en LLI à Paris suit un processus similaire à un investissement immobilier classique, avec plusieurs spécificités :
- Choisir un bien neuf ou rénové à neuf : le LLI s’applique aux logements nouvellement construits ou intégralement réhabilités, situés dans la zone A bis.
- Créer ou utiliser une SCI : le dispositif impose que l’achat se fasse via une personne morale, généralement une SCI familiale ou entre associés.
- Signer un engagement de location : le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 15 ans minimum.
- Respecter les plafonds : les loyers et les ressources des locataires doivent se situer sous un certain seuil (fixé par l’État).
Pour optimiser son opération, il est conseillé de réaliser une étude patrimoniale et de faire appel à des professionnels du secteur.
Quels sont les avantages d’investir en LLI à Paris ?
L’investissement en Logement Locatif Intermédiaire à Paris offre des atouts financiers et patrimoniaux indéniables, liés à la fois au cadre fiscal du dispositif et à l’attractivité de la capitale.
Un prix d’acquisition réduit grâce à la TVA à 10 %
En tant qu’investisseur en LLI, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 10 % (contre 20 % pour un achat classique). Cet avantage fait baisser significativement le coût d’acquisition, un atout majeur dans un marché parisien réputé pour ses prix élevés.
Un crédit d’impôt sur la taxe foncière
Les propriétaires en LLI peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, allant jusqu’à 20 ans. Dans un contexte où la fiscalité immobilière ne cesse de se durcir, cette mesure représente une économie substantielle et améliore la rentabilité nette de l’investissement.
Un marché locatif dynamique et sécurisé
Paris se distingue par une demande locative soutenue : d’après les dernières notes de conjoncture de la Chambre des notaires d’Île-de-France, le taux de vacance locative y est extrêmement faible. Les loyers plafonnés restent attractifs pour les locataires, tout en garantissant des revenus réguliers à l’investisseur.
Constitution d’un patrimoine neuf et écoresponsable
Les logements éligibles au LLI doivent respecter des normes environnementales strictes (comme la RE 2020), ce qui offre un confort optimal aux locataires et valorise durablement le bien. Un argument de poids pour assurer la pérennité de son investissement.
Flexibilité et transmission facilitées via une SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est un véhicule d’investissement particulièrement prisé en France. Elle permet de :
- Simplifier la gestion du bien,
- Optimiser la fiscalité globale,
- Faciliter la transmission du patrimoine, que ce soit à ses enfants ou à d’autres associés.
Quelles sont les conditions pour investir dans un logement intermédiaire à Paris ?
Pour être éligible au LLI, plusieurs critères doivent être remplis, aussi bien sur la nature du logement que sur les modalités d’investissement.
Les conditions du logement
En LLI, le bien doit être neuf ou faire l’objet d’une rénovation complète et répondre aux normes environnementales en vigueur, notamment la RE 2020. Son emplacement doit se situer en zone A bis, englobant Paris intra-muros et certains secteurs en forte tension locative. Seuls ces logements, caractérisés par un haut niveau de performance énergétique et de qualité, sont éligibles au dispositif.
Les conditions d’investissement
L’acquisition du bien doit s’effectuer par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) composée d’au moins deux associés dans le cas d’un investissement en LLI. Cette structure assure une gestion simplifiée et facilite la transmission du patrimoine, tout en permettant de bénéficier des avantages fiscaux liés au LLI. Par ailleurs, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 15 ans minimum, en résidence principale du locataire et respecter des plafonds de loyer et de ressources stricts pour pouvoir conserver les avantages fiscaux tout au long de la période d’engagement.
Les plafonds de loyer LLI à Paris
Au 1er janvier 2025, le plafond de loyer en zone A bis (Paris) est de 19,51 € €/m², selon les derniers barèmes officiels. En comparaison, le loyer moyen en location libre peut excéder 25 €/m² dans certains arrondissements prisés.
Les plafonds de ressources LLI à Paris
Les ressources annuelles du locataire sont également plafonnées. Par exemple, pour une personne seule, le revenu fiscal de référence N-2 ne doit pas dépasser 43 953 € en 2025.
| Composition du foyer | Zone A bis |
|---|---|
| 1 personne seule | 43 953 € |
| 2 personnes sans personne à charge | 65 691 € |
| 3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge | 86 112 € |
| 4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge | 102 812 € |
| 5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge | 122 326 € |
| 6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge | 137 649 € |
| Par personne supplémentaire | 15 335 € |
Questions réponses
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la location d’un logement intermédiaire à Paris ?
Du point de vue du locataire, plusieurs critères s’appliquent. Tout d’abord, le logement doit être sa résidence principale. Ses ressources (Revenu Fiscal de Référence N-2) ne doivent pas dépasser le plafond fixé pour la zone A bis. Enfin, le locataire peut être un ascendant ou un descendant d’un associé de la SCI, sous réserve de respecter ces mêmes plafonds de ressources.
Quels sont les quartiers où investir en LLI à Paris ?
À Paris, l’intérêt pour le LLI est d’autant plus fort dans les arrondissements en mutation et en périphérie du centre : 13e, 19e, 20e, mais aussi certains secteurs du nord et de l’est parisien (par exemple, la Porte de Montreuil ou la Porte de la Chapelle). Ces zones affichent encore des prix au mètre carré plus accessibles, tout en restant très recherchées par les locataires.
Peut-on revendre son bien avant la fin des 15 ans ?
Le dispositif LLI impose un engagement de location sur 15 ans. En cas de revente anticipée, vous risquez de perdre les avantages fiscaux obtenus (TVA réduite, crédit d’impôt). Il est donc essentiel de planifier son projet sur le long terme.
Le LLI est-il cumulable avec d’autres aides ?
Pour l’investisseur, le LLI se substitue désormais au Pinel. Les avantages fiscaux classiques (déduction des intérêts d’emprunt, etc.) restent cependant applicables. Du point de vue du locataire, des garanties comme Visale ou des aides au logement peuvent s’ajouter, sous réserve de conditions.