Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et qui est concerné ?

L’encadrement des loyers est une mesure gouvernementale visant à canaliser les prix des loyers dans certaines villes et métropoles : les zones tendues. L’objectif de ce dispositif introduit par la loi ALUR en 2014, puis remis au goût du jour par la loi ELAN de 2018, est de favoriser l’accès au logement et de limiter les hausses de prix abusives en France.

L’encadrement des loyers s’adresse aux logements loués nus ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte (personnel et professionnel), ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée) dans plusieurs communes françaises.

Chaque année, l’Etat fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré puis minoré par arrêté préfectoral. Ce loyer est établi en fonction de quatre critères bien précis. Avec le dispositif de l’encadrement des loyers, un bailleur ne peut pas louer son bien en dehors de la fourchette des tarifs en vigueur. Autrement dit, la limite est fixée à 30 % en dessous du loyer de référence, et 20 % au dessus du loyer de référence.

Exemple

Loyer de référence : 1 000 €. Le bailleur peut louer son bien entre 700 € et 1 200 €.

L’encadrement des loyers permet de limiter la libre fixation des loyers d’habitation grâce à un plafond fixé par l’administration. Pour établir le fameux loyer de référence au delà duquel un bailleur ne peut pas fixer le prix de son loyer, le gouvernement se base sur quatre critères : la zone du logement, la date de construction de l’immeuble, le type de location (nue ou meublée) et le nombre de pièces (du studio au plus de cinq pièces).

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La mise en place de l’encadrement des loyers en France a trois objectifs principaux : réguler le prix des loyers, ralentir l’inflation sur ces secteurs et faciliter l’accès à la location d’un appartement. Ce dispositif concerne notamment les communes où la demande de logements est supérieure à l’offre et les montants des loyers bien trop élevés.

Pour y remédier, l’administration fixe un loyer médian qui fait référence. Le bailleur est tenu de respecter cet engagement, dans la limite de 30 % en dessous de ce loyer médian et 20 % au dessus.

Un complément de loyer peut être demandé dans certaines situations exceptionnelles : une vue imprenable, une localisation, ou un détail conférent un caractère exceptionnel au bien. Dans ce cas-là, le propriétaire peut louer son logement au prix médian majoré + le complément de loyer justifié.

Actuellement, plusieurs dizaines de villes sont concernées par l’encadrement des loyers, réparties sur 7 territoires. C’est en région parisienne que l’on compte le plus de communes ayant adhéré au dispositif, mais l’encadrement des loyers vise à se démocratiser avec de nombreux projets futurs, notamment dans les régions touristiques en manque de logements destinés à la location longue durée.

Paris

Paris fut la première ville dans laquelle l’encadrement des loyers a été instauré. Mis en place en 2015 dans le cadre de la loi ALUR, puis perfectionné grâce à la loi ELAN en 2018, l’encadrement des loyers entre réellement en vigueur dans sa formule actuelle le 1er juillet 2019 dans la capitale. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date. À titre d’exemple, en 2023, le prix médian pour un 2 pièces vide dans le 12ème arrondissement de Paris est de 21 € le mètre carré. Un bailleur ne peut pas louer son logement moins de 30 % en dessous de ce montant, soit 14,70 € le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 20 % supplémentaires par rapport au loyer médian, soit 25,20 € le mètre carré.

Lille

La ville de Lille est soumise à l’encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020. Les villes de Hellemes et Lomme sont également concernées. Tous les contrats signés ou renouvelés sont assujettis à ce dispositif de réduction du prix des loyers. L’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Lille est notamment due à la tension du marché locatif sur les biens de petite taille. En 2023, le prix médian pour un deux pièces dans le secteur 2 à Lille est de 14 € le mètre carré pour un immeuble construit après 1990. Avec l’encadrement des loyers, un bailleur ne peut pas y louer son logement en dessous de 9,80 € le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 16,80 € le mètre carré.

Plaine Commune

Depuis le 1er juin 2021, neuf communes du nord parisien, regroupées sous l’établissement public territorial Plaine Commune, sont concernées par l’encadrement des loyers. Situées en Seine-Saint-Denis, Saint-Ouen, Aubervilliers et Villetaneuse sont notamment concernées. En 2023, le prix du loyer pour un 70m2 à Saint-Denis ne doit pas dépasser 1 260 € pour un appartement loué vide. Un bailleur ne peut donc pas louer son logement en dessous 882 € par mois et ne peut pas le proposer au delà de 1 512 € mensuels.

Est Ensemble

La banlieue est de Paris présente également neuf communes soumises à l’encadrement des loyers. L’établissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) est entré dans le dispositif en décembre 2021. En 2023, le prix médian pour un studio vide de 20m2 à Bondy est de 20,8 €. Un bailleur ne peut pas louer son logement en dessous de 14,56 € le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 24,96 € le mètre carré.

Lyon et Villeurbanne

La totalité du territoire des communes de Lyon et Villeurbanne est concernée par l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. En 2023, le prix médian pour un trois pièces dans le 3ème arrondissement de Lyon est de 11,60 € le mètre carré pour un immeuble construit entre 1971 et 1990. Un bailleur ne peut pas louer son logement en dessous 8,10 € le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 13,90 € le mètre carré.

Montpellier

Montpellier applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. En 2023, le prix médian pour un deux pièces meublé à Montpellier est de 15 € le mètre carré pour un immeuble construit avant 1971. Un bailleur ne peut pas louer son logement en dessous 10,50 € le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 18,00 € le mètre carré en raison de l’encadrement des loyers.

Bordeaux

Dernière ville à avoir mis en place l’encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux est la seule ville de l’agglomération en bénéficiant. La banlieue n’est pas concernée par le dispositif. En 2023, le prix du loyer pour un studio de 25m2 construit avant 1946 à Bordeaux ne doit pas dépasser 540 € pour un appartement loué vide. Un bailleur ne peut donc pas louer son logement en dessous 378 € par mois et ne peut pas le proposer au delà de 648 € mensuels.

Marseille

L’encadrement des loyers à Marseille n’est pas encore adopté, mais il devrait l’être avant la fin de l’année 2023. Le ministre du Logement a récemment donné son accord pour sa mise en place.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Marseille

Grenoble

Le lundi 20 novembre, le ministère du Logement a indiqué autoriser l’application d’un encadrement des loyers dans la ville de Grenoble. La ville, par l’intermédiaire de son maire, réclamait depuis plusieurs années cet encadrement, mettant en avant la forte tension locative. La mesure concerne également un ensemble de communes iséroises proches de Grenoble.

Le Pays basque

Tout comme Grenoble, les municipalités du Pays basque désiraient ardemment la mise en place du plafonnement des loyers, qui plus est dans un contexte d’explosion des locations touristiques et résidences secondaires. Le ministre du Logement a accordé la mise en place du plafonnement au sein de 24 villes, dont Bayonne et Biarritz.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Grenoble et au Pays basque

L’encadrement des loyers fixe un plafond maximal au dessus duquel un bailleur ne peut pas mettre en location son logement. Ce plafond est fixé en fonction du type de logement (appartement ou maison), du type de location (nue ou meublée), du nombre de pièces, de l’époque de construction et de votre zone géographique. Une fois ces critères pris en compte, l’administration établi trois loyers :

• Un loyer minoré de 30 % ;
• Un loyer de référence ;
• Un loyer majoré de 20 % (plafond à ne pas dépasser).

Le loyer doit donc être compris entre le loyer minoré et le loyer majoré. Attention, les montants utilisés doivent être calculés hors charges. Que ce soit pour le loyer minoré, de référence, ou majoré. Aussi, sachez que le loyer d’une location meublée sera plus important que celui d’une location nue pour couvrir le prix de l’ameublement.

Formule de calcul

Logement : 3 pièces (45m2) dans le 13ème arrondissement de Paris ;
Loyer de référence au mètre carré : 22,80 € x 0,2 (20 % de loyer majoré) = 27,40 € (loyer maximal au m2) ;
Loyer maximal avec l’encadrement des loyers (sans complément de loyer) : 1 233 €.

Malgré l’encadrement des loyers et le plafond majoré, un propriétaire peut tout à fait réviser le loyer de son logement selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Attention, cette pratique n’est tolérée que si aucune réévaluation n’a été faite au cours des 12 derniers mois.

Si le propriétaire a réalisé des travaux dont le montant est au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer, une hausse du montant du loyer sera tolérée dans la limite de +15 % du coût réel des travaux. Si le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer, ici, la hausse du loyer pourra être fixée librement (dans la limite du complément de loyer).

Si le précédent loyer était sous-évalué, le propriétaire peut décider de le réévaluer, mais la hausse ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’IRL.

La loi permet d’échapper à l’encadrement des loyers grâce au complément de loyer. Il doit être justifié par des caractéristiques de confort ou bien de localisation. Par exemple, un élément high tech ou une vue imprenable offrant au bien un caractère exceptionnel.

Attention, cela fonctionne uniquement lorsque ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence au départ, lorsque ces caractéristiques sont essentielles pour la détermination du loyer par rapport à d’autres logements de la même catégorie et si elles ne donnent pas lieu à une récupération des charges par le bailleur, ce qui est strictement interdit. Sont considérées comme des caractéristiques recevables au titre d’un complément de loyer :

• Un duplex,
• Une jolie vue,
• Une maison individuelle dans un quartier d’habitat collectif,
• Un emplacement de stationnement (parfois),
• Une cave (parfois).

S’il y a un changement de locataire, le bailleur est aussi autorisé à augmenter le loyer dans certaines situations. Par exemple, s’il a effectué des travaux équivalents à 6 mois ou plus du précédent loyer. Si le logement n’a pas été loué pendant 18 mois, ou encore si le loyer du logement est très en dessous du prix du marché (25 % moins cher au minimum).