Quelle est la différence entre les SCPI et les OPCI ?

Un OPCI, pour Organisme de placement collectif immobilier, est un placement dont le fonctionnement peut, à première vue, sembler très similaire à celui d’une Société Civile de Placement Immobilier. L’objectif des deux est identique : générer des revenus par l’intermédiaire de l’immobilier locatif. L’investissement est également similaire, l’investisseur acquérant des parts de la société ou de l’organisme. L’épargne ainsi collectée est investie dans l’acquisition de biens immobiliers.

Toutefois, l’OPCI se distingue de la SCPI par la typologie des actifs : un OPCI peut détenir des actifs sous une autre forme que celle de biens immobiliers. Ce type de véhicule d’investissement est toutefois soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et doit respecter certaines conditions :

• Au moins 60 % de sa capitalisation doit être composée d’investissements immobiliers.
• Au moins 10 % de sa capitalisation est détenue sous la forme de liquidités.

En d’autres termes, les OPCI peuvent se présenter en tant qu’une solution complémentaire aux SCPI. Les avantages restent identiques : mutualisation des risques grâce à une collecte d’épargne auprès de multiples investisseurs, investissement plus accessible qu’une acquisition immobilière directe, etc. Le plus des OPCI est leur possibilité d’investir dans des actifs financiers et leur part en actifs liquides. Cela confère une plus grande liquidité par rapport aux SCPI. Les OPCI peuvent être divisés en deux catégories :

• Les Fonds de placement immobilier (FPI).
• Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Ne pas confondre OPCI et OPCVM

Les OPCI et les OPCVM peuvent sembler identiques. Tous deux peuvent se positionner sur des actifs financiers. Néanmoins, les OPCVM sont par définition côtés sur les marchés financiers, ce qui n’est pas le cas des OPCI. Également, les OPCI sont conditionnés à la détention de biens immobiliers pour au moins 60 % de leur capitalisation. À contrario, les OPCVM peuvent détenir tous types d’actifs : monétaires, diversifiés, actions, obligations, etc.

Les points communs des OPCI et des SCPI sont nombreux. L’objectif de ces placements est identique et leur fonctionnement est proche. Cela en fait deux placements très proches. Nous pouvons notamment citer les points communs suivants :

• Il s’agit de placements soumis à un agrément de l’AMF.
• L’investissement dans l’immobilier locatif, qui représente la totalité de la capitalisation des SCPI et la majorité de la capitalisation pour les OPCI.
• Les avantages de mutualisation des risques, accessibilité de l’investissement, diversification du patrimoine de l’investisseur, fiscalité, etc.
• Acquisition des parts par un contrat d’assurance-vie ou un compte-titres.
• La gestion est confiée à une société spécialisée.

Le point majeur de différenciation entre SCPI et OCPI est la liquidité. Les OPCI sont bien plus liquide que les SCPI : un investisseur peut revendre à tout moment ses parts d’OPCI. Le pendant de cette liquidité est un taux de rendement nettement inférieur à celui des SCPI. Le rendement moyen des SCPI est estimé en 2020 à 4,18 %. Celui des OPCI est en général situé aux alentours des 3 %.

À savoir : La diversification dans les placements autre que l’immobilier augmente l’incertitude d’un investissement en OPCI. Les actifs financiers augmente la liquidité du produit, mais également le risque intrinsèque.