Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une méthode légale pour diviser et répartir les biens qui font partie d’un patrimoine. Selon la définition inscrite dans le Code Civil, il s’agit du « droit de jouir » et de disposer des choses de la manière la plus absolue. En d’autres termes, cela implique que le propriétaire a la liberté d’utiliser, de louer, de vendre, de faire don, de léguer, voire même de détruire le bien à sa guise.

Définition du démembrement de propriété

Le procédé de démembrement modifie donc en profondeur la notion de propriété. En effet, ce qui était autrefois désigné comme une pleine propriété se voit désormais divisé en deux entités distinctes :

• L’usufruit, qui englobe les droits d’usus (usage) et de fructus (bénéfices).
• La nue-propriété, qui implique les droits d’abusus (disposition).

Ainsi, cette méthode peut être définie comme un procédé permettant de fragmenter et de répartir la jouissance de biens patrimoniaux entre différents intervenants sur une période spécifique.

L’usufruit de la propriété

Comme vu précédemment, étymologiquement, l’usufruit vient d’usus et de fructus.

L’usus indique donc que l’usufruitier a le droit de posséder le bien, à condition de ne pas altérer son essence ni de diminuer sa valeur. D’une manière plus précise, il peut l’utiliser comme s’il en était propriétaire, tout en maintenant son intégrité. Le fructus, d’autre part, représente le droit de percevoir les « fruits », c’est-à-dire les bénéfices ou les revenus générés par la propriété.

La nue-propriété

La nue-propriété correspond au droit de prendre des décisions concernant le bien en démembrement. En d’autres termes, le nu-propriétaire détient le pouvoir exclusif de vendre, de faire don ou de modifier la nature fondamentale du patrimoine.

L’usufruit et la nue-propriété sont donc bien deux notions distinctes, mais complémentaires. En se combinant, ils constituent la pleine propriété.

Le démembrement de propriété peut prendre différentes formes en fonction de la répartition des droits entre les parties impliquées.

Usufruit et Nue-propriété

C’est la forme la plus basique de démembrement. Comme vu précédemment, l’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire possède le droit de disposer du bien. À la fin de l’usufruit, la pleine propriété revient au nu-propriétaire.

Usufruit successif

Sous cette forme, l’usufruit est transmis à différents usufruitiers successivement dans le temps. Par exemple, une personne peut donner l’usufruit d’un bien à son conjoint pendant sa vie, puis à ses enfants après le décès du conjoint.

Démembrement temporaire

Ici, l’usufruit est limité à une durée spécifique. Il s’agit d’accorder l’usufruit d’un bien à un tiers pour une période déterminée, avant que les droits ne reviennent au nu-propriétaire.

Démembrement viager

Dans ce montage, l’usufruit est lié à la durée de vie de l’usufruitier. Le contrat prévoit donc que la jouissance du bien et l’ensemble des droits associés soient transférés au nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.

Usufruit locatif

L’usufruitier peut louer le bien et percevoir les revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit. Cela peut être utilisé pour générer des revenus tout en préservant la valeur du bien pour le nu-propriétaire.

Démembrement de parts sociales

En plus des biens immobiliers, le démembrement peut également s’appliquer à des parts sociales d’entreprises. L’usufruitier peut percevoir les dividendes et exercer les droits de vote associés aux parts, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété économique.

Démembrement de portefeuille financier

Similaire au démembrement de parts sociales, cela implique la séparation des droits entre le bénéficiaire de l’usufruit et celui de la nue-propriété d’un portefeuille d’investissements.

Le démembrement de propriété est une stratégie avantageuse dans plusieurs situations, mais il est essentiel de le considérer en fonction de vos objectifs financiers, patrimoniaux et familiaux. Voici quelques moments où il semble intéressant :

• Le démembrement peut être utilisé pour préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. En séparant l’usufruit et la nue-propriété, vous pouvez assurer la continuité de la propriété tout en réduisant les droits de succession pour vos héritiers.
• Il peut aussi permettre de réduire les impôts et notamment celui sur la Fortune Immobilière (IFI). En diminuant la valeur de votre patrimoine imposable, vous pouvez potentiellement réduire vos obligations fiscales.
• Si vous possédez des biens immobiliers ou des actifs financiers, le démembrement peut vous aider à gérer et à répartir vos actifs de manière plus efficiente, en fonction de vos besoins et de ceux de vos héritiers.
• Ce montage est également utilisé pour la protection des conjoints. Il permet à l’un de continuer à utiliser et à jouir d’un bien après le décès de l’autre conjoint, tout en préservant la valeur de ce bien pour les héritiers ultérieurs.
• Si vous souhaitez transmettre un bien tout en conservant un certain contrôle sur celui-ci ou encore si vous avez des biens locatifs, le démembrement est également une solution à considérer.
• Enfin, il peut également s’appliquer à des investissements financiers et offrir à la fois des dividendes à l’usufruitier et des actifs au nu-propriétaire.

Investir en démembrement de propriété peut être une stratégie efficace pour diversifier votre portefeuille, générer des revenus complémentaires et optimiser votre fiscalité. Quelques étapes sont à considérer :

• Définir vos objectifs financiers et patrimoniaux. Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires, préparer la transmission de votre patrimoine ou réduire vos impôts ? Comprendre vos motivations vous aidera à choisir la meilleure stratégie de démembrement.
• Bien choisir le bien à diviser. Un bien locatif ? Une résidence secondaire ? Des actifs financiers ?
• Évaluer les avantages fiscaux spécifiques au démembrement : réduction d’impôt, IFI, droits de succession, etc.
• Analyser la rentabilité potentielle de l’investissement en prenant en compte les revenus générés par l’usufruit, les charges, les coûts associés à la gestion, ainsi que l’appréciation du bien sur le long terme.
• S’informer sur le marché de l’investissement en démembrement de propriété. Le but est de comprendre les tendances, les taux de rendement moyens et les risques potentiels.
• Diversifier votre portefeuille pour diluer les risques et optimiser vos rendements.
• Prendre en compte la durée du mécanisme. Le démembrement est, en effet, une stratégie à moyen ou long terme.

Le démembrement de propriété engendre de nombreuses conséquences, certaines positives et d’autres à considérer attentivement.

Les avantages fiscaux

Pas de doute, la division d’une propriété offre de nombreux avantages fiscaux et parmi eux certaines ouvertures permettant une réduction d’imposition. Plusieurs mécanismes peuvent entrer en jeu.

La réduction de l’IFI

Le démembrement de propriété permet de réduire la part des actifs soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, ce qui entraîne une diminution de la charge fiscale des investisseurs. Lorsque le bien est divisé, les actifs immobiliers sont inclus dans le patrimoine de l’usufruitier et non du nu-propriétaire. Par conséquent, la valeur du bien prise en compte n’est plus celle de la pleine propriété, mais seulement la valeur de l’usufruit. En conséquence, le nu-propriétaire n’a pas d’obligation déclarative vis-à-vis de l’IFI.

L’optimisation de l’impôt foncier

La séparation d’un bien entraîne des droits et responsabilités différents selon si le bénéficiaire est nu-propriétaire ou usufruitier. Lorsqu’un immeuble est divisé, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, ce qui implique qu’il est responsable de son paiement. Ainsi, le choix de recourir au démembrement de propriété permet au nu-propriétaire, désireux d’éviter des charges fiscales excessives, de fractionner sa propriété pour optimiser ses impôts fonciers.

Le cumul de la location nue avec le démembrement

Dans le cas d’une location nue, l’usufruitier peut bénéficier d’une réduction de son enveloppe fiscale. En effet, puisque celui-ci agit en tant que locataire du bien immobilier démembré, il a donc la possibilité de mettre le bien en location pour en percevoir les loyers. En optant pour cette approche, les revenus issus de la location seront soumis à son propre taux d’imposition et non à celui du nu-propriétaire.

C’est ainsi que la location nue peut s’avérer bénéfique, car elle offre le choix entre :

• Une réduction fiscale de 30 % sur les impôts fonciers (si les revenus sont inférieurs à 15 000 €).
• La déduction des charges et frais de la base imposable des impôts fonciers (créant ainsi un déficit foncier).

En optant pour la location nue, l’usufruitier peut ainsi tirer parti de ces avantages fiscaux tout en percevant des loyers générés par le bien démembré.

Les dispositifs Duflot-Pinel, Denormandie et Malraux

Les dispositifs Duflot-Pinel, Denormandie et Malraux s’adressent aux particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier directement ou par le biais d’une SCPI. Cependant, lorsqu’un démembrement du droit de propriété est en place, les avantages fiscaux liés à ces dispositifs de défiscalisation immobilière ne s’appliquent plus ni pour l’usufruitier ni pour le nu-propriétaire.

Il existe cependant une exception à cette règle en cas de décès d’un des conjoints. Lorsque le démembrement du droit de propriété survient suite au décès d’un conjoint, que le couple est assujetti à une imposition commune et que le conjoint survivant reprend les engagements en cours, les avantages fiscaux peuvent alors être effectifs.

• En savoir plus sur comment investir en SCPI en démembrement

Le déficit foncier

Le déficit foncier survient lorsque les charges liées à la propriété (les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, etc.) excèdent les revenus locatifs générés par le bien immobilier. Ce déficit peut être déduit du revenu global du propriétaire, ce qui peut entraîner une réduction de l’impôt sur le revenu.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, où l’usufruitier perçoit les revenus locatifs, le déficit foncier peut être traité de la manière suivante :

• L’usufruitier, en tant que percepteur des revenus locatifs, peut déduire les charges liées au bien de ses revenus locatifs. Si les charges excèdent les revenus, un déficit foncier peut se créer. Cependant, cet excédent ne peut pas être déduit de ses autres revenus ou de son revenu global.
• Le nu-propriétaire ne peut pas déduire directement les charges liées au bien de son revenu, car il ne perçoit pas les revenus locatifs. Cependant, si l’usufruitier a un déficit foncier, celui-ci est reporté et pourra être déduit des futurs revenus fonciers de l’usufruitier ou éventuellement des revenus du nu-propriétaire s’il devient usufruitier à son tour.

Les risques

Malgré tous ses avantages, le démembrement de propriété n’est pas non plus sans risques. Voici quelques éléments à prendre en compte avant de décider de le mettre en place :

• En cédant l’usufruit, le nu-propriétaire perd une partie du contrôle sur le bien. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien à sa convenance, ce qui peut entraîner des désaccords sur l’utilisation ou la gestion de ce même bien.
• L’usufruit a une durée limitée, généralement basée sur la vie de l’usufruitier. Une fois cette période écoulée, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, ce qui peut nécessiter une planification à long terme pour éviter des situations complexes.

Vous l’aurez compris, aborder le démembrement de propriété implique d’évaluer l’ensemble de ces paramètres en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. Notre recommandation ? Faire appel à des experts en gestion de patrimoine pour obtenir des conseils adaptés.