Comment faire sa déclaration de revenus avec le statut LMNP ?

Le statut LMNP donne la possibilité au propriétaire-bailleur de choisir entre deux régimes fiscaux. Le régime fiscal micro est le plus simple pour les propriétaires de locations meublées non-professionnels. Il est réservé aux contribuables ne générant pas plus de 77 700 € de revenus de leurs locations ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés. Le fonctionnement n’est pas complexe : le régime micro-BIC apporte un abattement de 50 % (71 % pour la catégorie tourisme classé), automatiquement appliqué sur les revenus déclarés.

À savoir

La déclaration LMNP s’effectue dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit de bénéfices réalisés par des personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les gains issus de la location meublée, bien qu’elle soit considérée comme une activité non-professionnelle, entrent dans ce champ.

Au régime micro-BIC, aucune charge ne peut être déduite. L’abattement fait partie d’un forfait qui est appliqué quel que soit le montant total des charges locatives supportées. La totalité des loyers perçus doivent donc être déclarés par le bailleur à l’administration fiscale, charges assumées par le propriétaire comprises. L’imposition se fera ensuite sur le montant des BIC déclarés diminué de l’abattement de 50 % grâce au régime micro. Celui-ci est directement calculé par les impôts et ajouté aux autres revenus du foyer afin de l’inclure dans le barème progressif de l’impôt sur les revenus.

Le bailleur sera soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP (correspondant à environ 17,2%) uniquement s’il n’est pas déjà prélevé par des organismes sociaux.

Cas particulier

Depuis 2017, les activités liées à la location touristique ponctuelle dont les recettes excèdent 23 000 € par an doivent verser des cotisations sociales et des contributions sociales au titre des revenus d’activité par les organismes sociaux.

Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas qui excluent nécessairement le propriétaire-bailleur du régime micro-BIC :

• si les recettes sont au-dessus du plafond pour accéder au régime forfaitaire micro-BIC, soit plus de 77 700 € HT, et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 188 700 € HT sur un an.
• ou sur demande du contribuable.

Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire et nécessite la tenue d’une comptabilité. Bien qu’il soit conseillé de faire appel à un professionnel, vous pouvez tout à fait décider de la tenir vous-même. Pour ce faire, vous devez détenir et remplir la déclaration de résultat numéro 2031 ainsi que ses annexes.

Jusque-là, les délais d’option ou de renonciation au régime micro-BIC se terminaient le 1er février de l’année concernée. Ce n’est désormais plus le cas. L’article 4 du PLF 2022 a prolongé ce délai de 3 mois (mois de mai de l’année N), et même d’une année pour les options au régime réel formulées.

Attention

Il existe deux types de régime réel : le simplifié et le normal. Le rattachement à l’un ou l’autre dépend du montant des recettes locatives. Le montant des recettes locatives pris en compte pour le calcul de l’imposition sera le bénéfice imposable. Celui-ci représente la différence entre les loyers perçus sur l’année d’exercice et les différentes charges liées à l’activité.

Déduire ses charges

Le statut de LMNP permet au contribuable soumis au régime réel de déduire certaines charges des sommes perçues au titre des loyers. La déduction ne suit pas les mêmes règles que pour le déficit foncier. Si ce dernier bénéficie d’une liste exhaustive de charges déductibles, il faudra, pour les LMNP, que les charges correspondent à plusieurs critères pour avoir la possibilité de les déduire. Elles doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité, correspondre à une charge effective pouvant être justifiée et être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Contrairement au régime micro-BIC, la déduction des charges s’applique sur les montants exacts supportés, et non de manière forfaitaire, d’où l’importance de bien tenir sa comptabilité.

Le cas de l’amortissement

Autre avantage lié au statut de LMNP : l’amortissement du prix d’achat des différents biens. Cela permet au propriétaire de récupérer la perte de valeur de son bien due à l’usage des mobiliers et de l’immobilier. En ce qui concerne les locations meublées, les possibilités d’amortissement sont limitées. Notamment le fait que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

calcul du montant maximum

total des loyers perçus – total des charges = montant maximal autorisé de l’amortissement

Il est possible de reporter l’amortissement non déduit sur les années suivantes, et ce, sans limitation dans le temps. Attention, cette autorisation n’est plus valable à partir du moment où le logement est vendu ou que la mise en location cesse.

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Les revenus tirés de locations meublées en non-professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, il faut déclarer les loyers perçus (dans leur totalité, charges comprises) sur la déclaration des revenus complémentaires, le formulaire numéro 2042 C PRO. Le montant des recettes brutes doit être porté directement lignes 5NO à 5PO ou 5NP à 5PP, selon la nature de l’activité. L’abattement ne doit pas être déduit, c’est l’administration fiscale qui se chargera de ce calcul.

Quel que soit le régime d’imposition appliqué (micro-BIC ou réel), les loueurs en meublés, professionnels comme non-professionnels, sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local instauré par la loi de finances 2010 est composé de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) et de la Contribution Économique Territoriale (CET).

Une fois inscrit, vous obtenez un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus. Si vous louez un bien en meublé à une clientèle dont le séjour est de courte durée et qu’elle n’en fait pas son domicile, vous êtes tenus de régler des cotisations sociales si vos recettes annuelles dépassent 23 000 €.

Choisir le régime réel implique de remplir la déclaration LMNP via le formulaire n° 2031-SD en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu. Un bilan avec un compte rendu des résultats ainsi qu’un tableau détaillé des charges d’amortissement déductibles doivent être annexés à la déclaration. Les informations suivantes sont à renseigner pour remplir correctement le CERFA 11085, ou déclaration 2031 (LMNP).

Pour remplir le CERFA 11085, ou déclaration 2031 (LMNP), il faut renseigner les données suivantes :

• Les informations personnelles et la période d’exercice concernée,
• Le régime fiscal sélectionné,
• L’encadré B, incluant une case spécifique pour les artisans inscrits au répertoire des métiers,
• L’encadré C7, destiné au calcul du résultat après prise en compte des charges et du report éventuel d’un déficit,
• L’encadré H de l’annexe 2031-SD, qui doit correspondre aux données déclarées dans l’encadré C.

Une fois la déclaration 2031-SD complétée, il est important de reporter les montants sur la déclaration de revenus n° 2042-C-PRO. Les étapes sont les mêmes que celles mentionnées par le régime micro-BIC. Cette étape permet d’indiquer le bénéfice net annuel engendré par les revenus locatifs, une fois les charges déduites.

Des annexes peuvent également être ajoutées à la déclaration LMNP en régime réel, grâce au CERFA 10956, également prénommé « annexes 2033 ».

Le régime d’imposition réel (régime simplifié ou régime réel normal) peut être choisi dès le début de l’activité en LMNP, au moment de la déclaration de création du statut. Le choix du régime fiscal peut également être signalé en soumettant une déclaration de résultat n° 2031 (ainsi que ses annexes) dans les délais impartis, sous forme dématérialisée obligatoirement, au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai.

Dans le cas où la demande de régime réel en LMNP est effectuée en cours d’activité, la loi n°2021-1900 du 30 décembre 2021 permet d’appliquer cette option en adressant un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042) pour l’année précédant celle où l’option prendra effet.

Lorsque le déclarant souhaite changer de régime et passer au régime micro pour déclarer ses revenus en LMNP, une notification de renonciation doit être effectuée par écrit au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l’année précédant celle où le changement s’appliquera. Dans le cas contraire, le statut de régime réel se renouvelle automatiquement tous les ans.

À savoir

L’échéance fiscale pour envoyer votre déclaration LMNP au fisc est le mois de mai.