Comment bien choisir son logement pour un investissement en LMNP ?

L’emplacement est l’un des aspects les plus importants à considérer lors de l’achat d’un logement pour un investissement en LMNP. Pour bien le choisir, plusieurs éléments sont importants à prendre en compte :

• Les zones où la demande locative est élevée, par exemple des quartiers proches des universités, des centres d’affaires, des hôpitaux ou des zones touristiques,
• Les infrastructures de transport, notamment les bus, les métros, les gares ou les autoroutes,
• La sécurité du quartier,
• Les perspectives de développement de la ville, voire de la région,
• L’état du marché immobilier (prix de l’immobilier, taux de location, taux de vacance, etc.),
• L’environnement global de la zone, notamment en termes d’espaces verts, d’équipements communautaires, d’ambiance conviviale.

En d’autres termes, il est important de cibler tous les éléments qui rendent un logement plus attrayant aux yeux des potentiels locataires.

• En savoir plus sur le bail de location en LMNP

Parmi les éléments qui augmentent l’attractivité d’un bien, l’accès aux commodités quotidiennes (les supermarchés, les écoles, les parcs, les centres commerciaux, les restaurants, les installations sportives, etc.) arrive en tête de liste. Cette proximité est non seulement un argument de taille à fournir aux locataires, mais elle impacte également la valeur du logement. Les biens situés dans des quartiers bien desservis et attractifs ont tendance à maintenir une demande élevée, ce qui peut entraîner une augmentation de leur valeur et des revenus locatifs à long terme.

Un logement adapté à la location meublée répond finalement aux attentes des locataires. Voici quelques critères clé à considérer :

• La taille du logement : il est généralement préférable d’opter pour des logements de taille moyenne à petite pour la location meublée. Les studios et les appartements avec une ou deux chambres sont couramment recherchés. L’objectif est de définir les besoins du marché cible en fonction de l’emplacement du logement et des caractéristiques de la région.
• La configuration du logement : elle doit être pratique et fonctionnelle. En plus des équipements et mobiliers indispensables à la location meublée, il est recommandé de prévoir des espaces de rangement suffisants.
• Un style et une décoration neutre : avec un style intemporel, le bien conviendra ainsi à un large éventail de locataires.

En d’autres termes, le principe de la location meublée est de proposer aux locataires un logement « prêt à l’emploi ».

Un appartement dit meublé doit être équipé de certains éléments indispensables. Un listing a été établi en 2015 dans le cadre de la loi Alur :

• Une literie avec une couette ou une couverture,
• Des volets ou tout autre dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres,
• Des plaques de cuisson,
• Un four ou un four à micro-ondes,
• Un réfrigérateur avec au moins un compartiment congélateur,
• De la vaisselle et des ustensiles nécessaires pour cuisiner,
• Une table et des chaises,
• Des étagères de rangement,
• Des luminaires,
• Du matériel d’entretien ménager.

Ces éléments constituent le mobilier de base nécessaire pour répondre aux critères de la location meublée. Il est important de les fournir afin de respecter les obligations légales et de pouvoir conclure un contrat de location meublée.

Dans le cadre d’une location meublée, plusieurs types de baux peuvent être utilisés, chacun répondant à des caractéristiques spécifiques :

• Le bail pour résidence principale,
• Le bail commercial pour une résidence de services,
• Le bail de location saisonnière pour une location touristique.

Depuis 2019, la loi Élan a introduit la possibilité de conclure un bail mobilité. Ce type de bail offre une plus grande flexibilité en permettant des durées de location allant de 1 à 10 mois. Dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie.

Les clauses du contrat de location en LMNP

Quel que soit le type de bail choisi, il est crucial de porter une attention particulière au contrat de location et notamment aux notions suivantes :

• La durée du bail : en général, la durée minimale d’une location meublée est d’un an. Cependant, il existe une exception pour les locataires étudiants, pour lesquels cette durée peut être réduite à 9 mois.
• Les règles et conditions de location : comme les modalités de paiement du loyer, les règles d’occupation, les responsabilités du locataire et du propriétaire et les restrictions éventuelles (animaux domestiques, sous-location, etc.).
• L’inventaire de tous les meubles et équipements fournis avec le logement.
• La reconduction tacite : à moins que l’une des parties ne donne congé, la location meublée est reconduite tacitement pour des périodes successives d’un an.
• Le préavis du locataire : si le locataire souhaite mettre fin au bail, il doit respecter un préavis d’un mois. Cela signifie qu’il doit informer le propriétaire de sa volonté de quitter le logement au moins un mois avant la date prévue de départ.
• Le préavis du propriétaire : si le propriétaire souhaite mettre fin au bail, il doit respecter un préavis de trois mois avant la fin du bail de location.

À noter également que d’autres documents doivent être fournis aux locataires en plus du bail comme la notice d’information, l’attestation d’assurance, l’état des lieux d’entrée, le dossier de diagnostic technique, etc.