Quelles sont les charges déductibles d’un investissement en LMNP ?

Le statut LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, notamment concernant les recettes perçues. Ces dernières sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Un régime qui peut tout à fait vous permettre de défalquer bon nombre de charges de votre déclaration de revenus. En résumé, pour déduire vos charges, deux choix s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % à 71 % en fonction du type de location ;
• Le régime réel simplifié : plus fastidieux, il permet d’être très peu imposé, voire d’y échapper totalement sur un important laps de temps.

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Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé. Attention, vous devez pouvoir justifier l’ensemble de ces dépenses sur le bien loué, par l’intermédiaire de factures ou de justificatifs officiels. Ces justificatifs doivent être conservés pendant une durée de six ans, ils peuvent vous être réclamés à tout moment par l’administration fiscale en cas de contrôle.

Quelles charges sont vraiment déductibles ? Les voici :

• Les dépenses fixes ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) ;
• L’assurance loyers impayés ;
• Les frais de gestion liés à la comptabilité ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais d’acquisition ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété.

La LMNP permet d’amortir certaines charges du bien. Autrement dit, de lisser sur une longue période le coût d’un investissement en le dépréciant annuellement en raison de son usure. On estime la durée moyenne d’amortissement d’un bien immobilier entre 30 et 40 ans. Les charges amortissables en LMNP sont :

• Les constructions ;
• Les travaux d’amélioration et de réparation ;
• Le mobilier (lit, canapé, cuisine).

Les frais de notaire liés à l’acquisition du bien peuvent être déduits de votre déclaration d’impôt. Pour ce faire, il est indispensable de mentionner la date d’acquisition comme date de début d’activité au moment de renseigner votre activité. Bonne nouvelle, les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition peuvent également être défalqués.

Attention

Pour être approuvée dans le cadre LMNP, chaque charge déductible doit être réalisable, probable et justifiée.

Il n’est pas nécessaire de fournir vos justificatifs à l’administration fiscale. En revanche, le fisc peut vous les réclamer à tout moment dans le cadre d’un contrôle. C’est pourquoi, il est indispensable de conserver tous les justificatifs des dépenses engagées. Ces derniers doivent tous correspondre à une date ultérieure au début de l’activité.

6 ans

C’est la durée pendant laquelle vous êtes tenus de conserver vos documents fiscaux en cas de contrôle, d’après le Livre des procédures fiscales.