La loi Pinel à Metz : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Grâce à une politique pionnière en matière « d’écologie urbaine » et une modernisation constante de ses infrastructures, Metz séduit les frontaliers, mais aussi les investisseurs. Cette métropole du Grand Est occupe en effet une position privilégiée au cœur de l’Europe, proche des frontières luxembourgeoises, belges et allemandes, et à 1h30 de Paris en TGV. Ajoutez à cela une architecture remarquable et un cadre de vie bucolique et vous obtenez une ville où il fait bon investir pour profiter du dispositif Pinel.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Metz ?

Metz, au même titre que plusieurs autres villes de France, est éligible à la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation, en vigueur jusqu’en 2024, permet à l’acquéreur d’un logement neuf de profiter d’une réduction d’impôts. Pour profiter de cet avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à louer son bien immobilier pendant une période déterminée et sous certaines conditions. La réduction d’impôt dont il peut bénéficier est proportionnelle à la durée de mise en location.

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui concerne plusieurs villes en France. Située en zone B1, Metz est avantageuse pour les investisseurs en loi Pinel puisqu’elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Pour profiter d’un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum dans le cadre du Pinel Plus, l’investisseur doit mettre son bien à louer pendant 6, 9 ou 12 ans et respecter quelques conditions propres au dispositif.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Mireille et Henri ont acquis un bien en VEFA ( Vente en Etat Futur d’Achèvement ) éligible au dispositif Pinel pour 212 000 €, à Metz. Ils s’engagent à le mettre en location durant 9 ans. Ils vont donc pouvoir réduire leurs impôts de 18 % du montant de leur acquisition. Pendant neuf ans, Mireille et Henri déduiront de leurs impôts 4 210 €, soit au totale 38 160 €.

Les conditions du dispositif

Une fois la durée de location déterminée, le propriétaire doit s’assurer que son bien et son locataire respectent également les conditions imposées par le dispositif. Lui-même, pour profiter de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, doit être attentif au cadre d’application. Car la réduction d’impôts Pinel est plafonnée à 300 000 € par bien immobilier neuf, dans la limite de deux biens par an et par acquéreur. De plus, il faut savoir que le dispositif Pinel est soumis, tout comme d’autres dispositifs de défiscalisation, au plafonnement des niches fiscales.

Le locataire

Un bien Pinel est mis en location pendant une période définie par le propriétaire, mais il doit aussi être loué dans les 12 mois qui suivent la remise des clefs. À cette condition nécessaire s’ajoutent également deux autres critères de sélection du locataire. En effet, le bailleur doit respecter la ligne politique tracée par le dispositif Pinel qui favorise l’accès au logement aux ménages ayant des revenus modestes. Afin de respecter cette règle, le propriétaire doit louer son bien à des candidats :

• n’appartenant pas à son foyer fiscal.
• ne dépassant pas les plafonds de ressources imposés par la loi dans la zone à laquelle appartient le bien concerné.

Sans contrôle, les propriétaires pourraient être tentés de gonfler les prix afin de gagner en rentabilité. Des ménages aisés pourraient alors habiter dans des logements à bas loyers comme les biens concernés par le système Pinel. Les plafonds permettent d’éviter ce type de dérive.

• A lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Metz

Metz est située en zone B1 selon le découpage du dispositif. Cela signifie que le propriétaire d’un bien Pinel à Metz doit être attentif aux revenus présentés par les éventuels candidats à la location de son bien. Ces derniers doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds Pinel suivants :

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	35 435 €
Couple	47 321 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	56 905 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	68 699 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	80 816 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	91 078 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 161 €

• A lire également : les plafonds Pinel

Le logement

Un bien immobilier est un logement éligible au dispositif Pinel si :

• L’acquisition a été réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
• Il respecte les caractéristiques thermiques et de performances énergétiques en vigueur (RT 2012 et BBC 2005).
• Il est neuf ou rénové (dans le cadre du dispositif Pinel ancien : voir la page dédiée au dispositif Pinel ancien).
• Il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent le Déclaration d’Ouverture de Chantier.
• Il doit respecter le plafonnement des loyers de la zone B1.

Le loyer est défini en fonction de la superficie du bien et de la zone dans laquelle il se situe. En effet, plus la zone possède un marché de l’immobilier tendu, plus il est difficile de se loger. L’objectif du dispositif Pinel est alors de fixer un prix au mètre carré qui soit à la fois accessible à la majorité et en adéquation avec les prix du marché. Metz, situé en zone Pinel B1, possède un marché moyennement tendu avec des loyers plutôt modérés. Chaque année, les plafonds sont actualisés pour s’adapter à la réalité du marché. Voici le prix appliqué actuellement en zone B1.

Tableau des plafonds de loyer en région messine

Zone	B1
Prix au mètre carré	11,31 €

Le coefficient multiplicateur appliqué à la formule de calcul du loyer dépend de la surface du logement. Si le bien possède une surface supérieure à 38 mètres carrés, le coefficient s’obtient grâce à la formule suivante : 0.7+(19/surface habitable). Si la surface du bien est inférieure à 38 mètres carré, le coefficient est 1,2.

Exemple d’un investissement Pinel à Metz

Pierre achète un duplex à Metz d’une surface habitable de 82 m². Son bien va être mis en location par une agence sous le dispositif Pinel. Afin de rédiger l’annonce, l’agence évalue le montant du loyer. Il sera de 833,52 € (82 x 10,93 x 0,93). Le coefficient multiplicateur a été obtenu de la manière suivante : 0,7 + (19/82).

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Les zones Pinel où investir

Dans le département de la Moselle, Metz n’est pas la seule commune en zone B1 éligible au dispositif Pinel. Voici les options qui s’offrent aux investisseurs visant ce coin de la région Grand Est :

• Marly (57155)
• Metz (57000)
• Montigny-lès-Metz (57950)
• Woippy (57140)
• Audun-le-Tiche (57038)
• Le Ban-Saint-Martin (57049)
• Évrange (57203)
• Guénange (57269)
• Hagen (57282)
• Hagondange (57283)
• Hettange-Grande (57323)
• Longeville-lès-Metz (57412)
• Manom (57441)
• Mondelange (57474)
• Moulins-lès-Metz (57487)
• Talange (57663)
• Terville (57666)
• Uckange (57683)
• Volmerange-les-Mines (57731)
• Zoufftgen (57764)

> A lire également : les zones éligibles à la loi Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Metz

Olivier et Cécile ont investi 150 800 € dans un trois-pièces de 64 mètres carré dans la « ville-jardin ». Il s’agit d’une résidence neuve située dans le quartier du Sablon. Ils veulent le mettre en location pendant six ans afin de profiter d’une réduction d’impôts de 18 096 € étalée sur les six années de location.

Leur bien a eu beaucoup de succès lors de la publication de l’annonce, mais Olivier et Cécile ont respecté les plafonds Pinel en louant leur appartement à Martin et Anabelle et leur petite fille de 2 ans, pour 697,33 € par mois. Martin gagne 1 650 € par mois et sa compagne 1 420 €. À eux deux, ils déclarent 36 840 € par an. Ils se situent donc en dessous du montant maximum imposé par la loi. Mireille et Olivier ont respecté les conditions du dispositif et pourront donc bénéficier de l’avantage fiscal.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Metz ?

À Metz, 70 % des transactions immobilières dans le neuf concernaient des investisseurs. L’immobilier locatif se porte bien dans cette métropole qui attire de plus en plus les travailleurs frontaliers. En mai dernier, la barre des 100 000 frontaliers a été franchie. Les prix relativement bas à l’achat et le potentiel locatif sont les deux arguments forts de la ville. En effet, plus de 60 % de Messins sont locataires, tout âge et profession confondus.

Metz : un marché de l’immobilier soutenu

Depuis 2016, l’embellie qu’a connue le marché de l’immobilier messin semble toucher à sa fin. En effet, l’offre de biens en vente ne se renouvelle pas et la demande reste soutenue. Résultat, les prix augmentent. Toutefois, il faut savoir prendre de la distance, la hausse des prix reste raisonnable. Attention, selon le quartier, le mètre carré n’a pas la même valeur.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Metz

Si investir en Pinel à Metz est un bon plan, encore faut-il connaître les quartiers où un investissement locatif est rentable, car, les prix varient d’une zone à l’autre. Tenir compte de la localisation, du réseau de transports et des services de proximité sont les règles de base de tout investissement immobilier. Un investisseur aguerri va également choisir son quartier de chasse en fonction de son potentiel locatif. Voici quelques pistes pour la métropole messine.

• A lire également : Où devenir propriétaire à Metz

Le centre-ville

Point névralgique de la ville, il continue d’attirer étudiants et citadins friands de zones animées proposant bars et restaurants. Après de nombreux travaux, le centre-ville s’est offert un nouveau visage qui séduit les nouveaux arrivants. Le mètre carré frôle les 2 000 €, mais il s’agit d’une valeur sûre. Le centre piétonnier trouve preneur aussi bien à la location qu’à la revente et les biens disponibles se font rares.

Le Sablon

Quartier proposant commerces et marché, il est autant apprécié des familles que des jeunes. De nombreuses installations tels que le centre des Congrès et le centre Pompidou ont contribué à dynamiser le secteur et favoriser la construction de nouveaux logements. Comptez en moyenne 1700 € le mètre carré pour un appartement au Sablon. C’est un quartier idéal pour un investissement locatif rentable.

Les Îles

Cette zone bucolique en fait rêvé certains, mais le marché y est tendu et les biens rares. Quartier administratif de la ville, il abrite également le campus universitaire. C’est donc une zone prisée des étudiants qui aiment y flâner. Le mètre carré avoisine les 2 000 €, mais il faut tout de même ouvrir l’œil, car de belles opportunités peuvent se présenter.

Les quartiers de Metz

Secteur	Quartiers
Nord	Devant-les-ponts Patrotte Metz-Nord
Nord Est	Bellecroix Vallières-lès-Metz
Est	Borny Grigy-Technopole La Grange-aux-Bois
Sud Est	Plantières-Queuleu Magny
Sud	Le Sablon Nouvelle-ville
Centre	Centre-ville Ancienne ville Les îles

Vous souhaitez profiter de la loi Pinel en investissant à Metz ?

Les projets Pinel en cours à Metz

À Metz, les projets de résidence se sont implantés dans les quartiers qui ont le vent en poupe ainsi, Selexium propose, en collaboration avec ses promoteurs-partenaires, des logements modernes, neufs et adaptés aux besoins des futurs habitants dans les quartiers de Plantières-Queuleu, Le Sablon et Les Îles. Voici les promoteurs immobiliers qui construisent l’habitat de demain à Metz :

• Bouygues Immobilier : acteur connu et reconnu de la construction immobilière, le groupe est à l’origine de plusieurs projets à Metz. Ses équipes élaborent, testent et mettent en place des logements connectés et pratiques, respectueux de l’environnement.
• La Référence Pierre : plateforme incontournable dédiée aux professionnels du patrimoine, cette entreprise du groupe Izimmo distribue des programmes dans toute la France. Elle s’attache à fournir des résidences certifiées conformes de qualité. À Metz, La Référence Pierre possède des programmes Pinel.

Découvrir les programmes neufs de Metz

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Metz

• Icade
• Nexity

Centre des impôts et adresses utiles

Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Metz ou :

• Centre des Finances Publiques de Metz : 4, rue des Clercs BP 91051 57035 Metz Cedex 1 – 03 87 55 88 36
• Chambre des notaires de la Moselle : 1, rue de la pierre hardie – B.P. 67002 57030 Metz Cedex 1 – 03 87 75 27 93 – chambre.57@notaires.fr
• ADIL de la Moselle : 8, rue Gambetta – 57000 Metz – 03 87 50 02 60 – contact@adil57.fr
• Union nationale des propriétaires Immobiliers de la Moselle : 2, rue Teyssier – 57230 Bitche – 03 87 96 01 62

En 2024, investir en Pinel Plus à Metz

En 2023, une évolution du dispositif Pinel a fait son apparition : le Pinel Plus. Il présente des conditions d’éligibilité plus élevées pour les appartements concernés. Par contre, la réduction d’impôt maximale reste inchangée. Elle atteint toujours 63 000 € de remise fiscale pour un engagement locatif de 12 ans. Pour les 2 autres durées de location, elles ne se modifient pas non plus et ouvrent également toujours droit à des taux de réduction d’impôt de 12 % et 18 %.

Concernant les critères d’éligibilité Pinel Plus des appartements neufs à louer, ils devront attester d’un meilleur environnement et confort de vie. Les logements devront, par exemple, être plus spacieux et démontrer une superficie minimum. Elle est fixée par décret en fonction du nombre de pièces de l’habitation. Les biens devront être également plus lumineux, en présentant une meilleure exposition ou de plus amples baies vitrées. À partir de la typologie T3, les appartements devront être traversants et posséder un extérieur attenant. Un jardin privatif, un balcon ou une terrasse.