Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2024

Afin que son investissement immobilier soit couronné de succès et offre une belle rentabilité locative, un propriétaire-bailleur doit habilement choisir la ville où il va implanter son logement à louer. Établi par les experts Selexium, voici le classement des 10 meilleures villes où investir en locatif en 2024.

• Accueil
• Defiscalisation immobiliere
• Investissement locatif
• Les meilleures villes pour un investissement locatif

Le classement des villes où investir

Afin que son investissement locatif soit couronné de succès et offre une belle rentabilité locative, un propriétaire-bailleur doit habilement choisir la ville où il va implanter son logement à louer. Établi par les experts Selexium, voici le classement des 10 meilleures villes où investir en locatif en 2024.

1/ Lille

Préfecture des Hauts-de-France, la ville de Lille profite d’un cadre de vie paisible, d’un frénésie culturelle récréative et d’un dynamisme économique avéré. La collectivité bénéficie de sa position stratégique en plein centre du triangle européen Paris-Londres-Bruxelles.

3e plus grande ville étudiante de l’Hexagone, Lille réencense une population de 120 000 étudiants. Ce qui explique que 70 % des habitants de la commune soient des locataires et que la demande locative soit si forte à Lille. Avec sa croissance démographique élevée et ses opportunités basées sur les étudiants et les jeunes travailleurs, la métropole lilloise a multiplié les projets d’urbanisation. Les investisseurs ont ainsi été nombreux à miser sur Lille lors des précédentes années.

À savoir

Lille a vu ses prix immobiliers monter de +19,9 % lors des 5 dernières années. La ville reste tout de même très abordable. Il faut compter 3 496 €/m2 pour acquérir un appartement à Lille et 3 208 €/m2 pour une maison.
Au niveau locatif, un logement peut se louer à Lille 16 €/m2 en moyenne. Certains quartiers recherchés attestent même de loyers se fixant à 20 €/m2. Pour un investisseur, la rentabilité locative est certaine. Entre 5 % et 9 %.

• En savoir plus sur investir à Lille en loi Pinel

2/ Angers

En cette année 2024, tous les regards se portent sur Angers. En effet, Angers est aujourd’hui la ville moyenne française attestant de la croissance la plus soutenue pour l’investissement immobilier. Et en particulier dans le neuf.

Depuis 3 ans, la commune magnétise de par sa qualité de vie, son attractivité et sa localisation stratégique. Par la route, elle se situe à 1h de Nantes et à 3h de Paris. Profitant de l’arrivée massive de nouveaux habitants à la suite des confinements et de la mise en service d’une seconde ligne de tramway, la population d’Angers s’envole. Il n’est, ainsi, pas étonnant de voir sortir de terre autant de nouveaux grands projets urbains dans la ville. Angers, qui souffrait d’une offre immobilière insuffisante, a choisi d’accélérer les initiatives pour être en capacité de proposer à ses administrés tout le confort quotidien nécessaire : immeubles résidentiels, équipements publics, zones commerciales et infrastructures sportives et de loisirs.

Témoignant d’une proportion de 21 % d’étudiants et de nombreux jeunes actifs, ce sont les appartements de petites surfaces qui sont le plus recherchés à Angers. Il est donc recommandé pour un investisseur locatif de miser sur ce types de cibles et de biens pour assoir efficacement son projet immobilier. La ville arborant une myriade de programmes immobiliers neufs, il est conseillé à un propriétaire-bailleur de regarder vers le dispositif de défiscalisation Pinel Plus (zone B1 Pinel). Il pourra ainsi bénéficier, en plus des loyers générés, d’une réduction d’impôt attrayante.

À savoir

En raison de son succès, la ville d’Angers a vu ses prix immobiliers gonfler de +70 % lors des 5 dernières années. Ils restent néanmoins encore très intéressants. Aujourd’hui, il faut compter 3 300 €/m2 pour un appartement et 3 451 €/m2 pour une maison.
Côté loyer, un bien se loue à Angers 13 €/m2. La rentabilité locative dans la ville est estimée entre 5 % et 7 %.

3/ Tours

Au cœur du département d’Indre-et-Loire, la ville moyenne de Tours se distingue depuis plusieurs années. Ses nombreux atouts participent à sa popularité grandissante. Bien desservie, elle se situe sur l’axe majeur de l’autoroute A10 qui relie Paris (245km) à Bordeaux (340km). Tours dispose d’un riche réseau de bus, d’un tramway, d’une gare TGV et d’un aéroport. Des interconnexions importantes pour l’attractivité de la région tourangelle. En effet, Tours se trouve à proximité des châteaux de la Loire (Chenonceau, Amboise, …) et profite, ainsi, d’un afflux touristique constant au sein du territoire.

Riche d’histoire, de culture et d’une gastronomie typique, Tours est aussi une ville étudiante dynamique et très animée. On pourra citer parmi ses établissements d’enseignement supérieur prestigieux l’Université de Tours ou encore l’Ecole de commerce ESCEM. Pas étonnant que la ville soit autant criblée de restaurants, de bars et soit rythmée par autant d’évènements culturels annuels.

À savoir

Niveau immobilier, s’ils ont progressé de +32,2 % en 5 ans, les prix à Tours défient toute concurrence. Un acquéreur peut s’offrir une maison pour 3 542 €/m2 en moyenne et un appartement pour 3 182 €/m2. Des prix immobiliers très attrayants au regard du potentiel d’investissement dégagé par Tours avec son public étudiant et ses nombreux touristes.
Sur le plan locatif, une habitation se loue à Tours pour 13 €/m2 en moyenne. Certains quartiers aux portes de la ville affichent même des locations à 11 €/m2. Un propriétaire-bailleur peut ainsi compter sur une rentabilité locative performante, pouvant osciller entre 4 % et 8 %.

• En savoir plus sur investir à Tours en loi Pinel

4/ Chambéry

Préfecture de la Savoie, Chambéry est une ville moyenne de 60 000 habitants. Chaque année, elle suscite l’intérêt de milliers de visiteurs à travers son double attrait touristique : d’une part les Alpes et les domaines skiables et d’autre part son charme et caractère historique. Chambéry arbore, en effet, une des architectures médiévales les mieux préservées de France. Les touristes aiment se perdre dans sa vieille ville.

Centre économique majeur de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Chambéry possède une présence forte d’entreprises dans les secteurs de l’industrie et des services. Les emplois dans ces domaines ne manquent pas. En outre, Chambéry est également une ville très étudiante (11 500 étudiants). Elle renferme plusieurs grandes écoles et deux universités : l’Université de Savoie et ses 7 facultés, l’IAE Savoie-Mont Blanc, IPAC, Ecoris, …

La ville de Chambéry et ses communes voisines accueillent régulièrement la construction de programmes immobiliers neufs, avec plusieurs propositions de résidences de services pour étudiants ou seniors. Pour un investisseur locatif, Chambéry se prête donc très bien à l’éligibilité de dispositifs fiscaux tels que les lois Pinel ou Pinel Plus, ou encore les statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel).

À savoir

Lors des 5 dernières années, les prix immobiliers à Chambéry ont enregistré une hausse de + 25,8 %. À ce jour, il faut compter en moyenne 3 128 €/m2 pour un appartement à Chambéry et 3 839 €/m2 pour un appartement.
Sur le plan locatif, un bien se loue à Chambéry 13 €/m2. Côté rentabilité locative, un propriétaire-bailleur peut escompter entre 3,5 % et 8 % en fonction du type de bien dans lequel il investit.

• En savoir plus sur investir à Chambéry en loi Pinel

5/ Toulouse

Redoublant d’attractivité d’année en année, Toulouse se classe parmi les villes de plus de 100 000 habitants les plus performantes de France. Avec ses 25 000 nouveaux arrivants et ses 20 000 nouveaux emplois créés en 3 ans (2017-2021), la Ville Rose espère décrocher le titre de 3e métropole française d’ici 2025. D’autant plus qu’à la même échéance, Toulouse disposera enfin d’une liaison ferroviaire directe (LGV – Ligne Grande Vitesse) pour rejoindre Paris en 3h30. Sa population (intra-muros) devrait atteindre d’ici là le seuil des 500 000 habitants.

Fleuron tricolore de l’aéronautique, Toulouse dispose de sérieux atouts pour convaincre et rassurer un investisseur immobilier. Les constructions neuves et les programmes de rénovation sont monnaie courante dans la ville. La loi Pinel constitue, ainsi, une opportunité attrayante pour un propriétaire-bailleur désireux de profiter d’un avantage fiscal significatif.

À savoir

En 5 ans, Toulouse a enregistré une hausse de + 30,7 % de ses prix immobiliers. Aujourd’hui, un appartement à Toulouse s’achète en moyenne à 3 748 €/m2 et une maison à 4 392 €/m2.
Niveau location, un logement se loue à Toulouse 13 €/m2. La rentabilité locative affichée dans Toulouse peut être très disparate. De 3 % dans l’hypercentre à 8 % dans les quartiers jugés sensibles.

• En savoir plus sur investir à Toulouse en loi Pinel

6/ Montpellier

Appétente, l’agglomération de Montpellier se distingue régulièrement dans le top 10 des villes les plus attractives de France. D’ailleurs, Montpellier serait la ville où les Parisiens aiment le plus venir s’installer lorsqu’ils quittent la capitale. Ce qui explique que, depuis plus de 10 ans, Montpellier atteste de la plus forte croissance démographique de l’Hexagone. Elle accueillerait en moyenne 4 000 nouveaux arrivants par an.

Si la ville de Montpellier fascine autant, c’est parce qu’elle compile les avantages : climat méditerranéen, plages, festivals culturels par centaines, « plus beau tramway de France », nouvelle gare TGV, implantation sur l’important axe de communication Espagne-Italie, … Avec ses 6 grandes écoles et ses 3 universités, Montpellier foisonne d’étudiants (70 000). La ville est également très appréciée des jeunes actifs en début de carrière professionnelle. Il n’est, ainsi, pas surprenant de découvrir, sur le plan immobilier, que ce sont les petites surfaces meublées qui sont les plus recherchées. Parfait pour un investisseur locatif en statut LMP ou LMNP.

À savoir

À Montpellier, les prix immobiliers ont progressé de 27,6 % en 5 ans. Un appartement s’achète aujourd’hui 3 579 €/m2 et une maison 4 248 €/m2.
Au niveau des loyers, un bien immobilier se loue à Montpellier en moyenne à 16 €/m2. La rentabilité locative y est intéressante pour un investisseur, entre 5 % et 6 %.

• En savoir plus sur investir à Montpellier en loi Pinel

7/ Marseille

Seconde ville de France de par sa taille (240 km²), Marseille est la préfecture de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La Cité Phocéenne détient une position géographique très stratégique. Placée en bordure de mer Méditerranée, Marseille s’intronise comme le premier port de l’Hexagone et le 3e du bassin méditerranéen.

Grâce à son environnement naturel exceptionnel et son climat quasi toujours ensoleillé, Marseille attire. Elle compte 860 000 habitants et un très grand nombre d’étudiants (6e ville étudiante de l’Hexagone). Pour exemple, l’Université Marseille-Aix renferme 80 000 étudiants à elle seule. Il s’agit de la plus grande université francophone pluridisciplinaire.

À savoir

Pour sa qualité de 2e ville française, Marseille offre encore des prix immobiliers très accessibles. 3 863 €/m2 pour un appartement et 4 569 €/m2 pour une maison en moyenne. En 5 ans, les prix immobiliers à Marseille ont grimpé de + 48,9 %.
Côté loyers, les tarifs de location se fixent en moyenne entre 12 € et 16 € le mètre carré en fonction des quartiers. La rentabilité locative, elle, se chiffre entre 3 % et 6 %.

• En savoir plus sur investir à Marseille en loi Pinel

8/ Nantes

Idéalement positionnée, la ville de Nantes se situe à 2h30 de Paris en TGV et à 45min de l’océan Atlantique. Elle bénéficie de connexions multimodales (axes routiers, voies ferrées et aériennes) entre toutes les plus grandes villes françaises et européennes. Bientôt, il sera également plus pratique de rejoindre depuis Nantes la métropole régionale de Rennes et d’autres communes importantes en Bretagne. De nombreux projets de créations de voies rapides consacreront leur aboutissement. Une modernisation et un enrichissement des liaisons qui ne sera pas sans influence sur la valeur de l’immobilier nantais.

Depuis 2012, victime de son cadre de vie plaisant, Nantes ne cesse de voir sa population croître. Sa démographie augmente de plus de 6 % chaque année. La collectivité caresse l’ambition de conquérir encore 100 000 nouveaux arrivants d’ici 2030 et de créer autant d’emplois que nécessaire. Son vivier professionnel a d’ailleurs été grossi de 18 000 nouveaux postes lors des 5 précédentes années.

À savoir

Côté habitat, en 5 ans les prix immobiliers ont grimpé de + 34,7 % à Nantes. Il y est possible d’acheter une maison pour 5 039 €/m2 et un appartement pour 3 937 €/m2 en moyenne.
En termes de loyers, un logement se loue à Nantes en moyenne à 14 €/m2. Pour la rentabilité locative, un investisseur peut ainsi glaner de 3 % à 6 % en fonction de la localisation de son bien loué.

• En savoir plus sur investir à Nantes en loi Pinel

9/ Lyon

Plurielle, la ville de Lyon compile les attraits. En tout premier lieu, Lyon est réputée pour être une ville facile à vivre. Son coût de la vie y est très abordable et elle profite d’un mode de vie détendu qui favorise son ambiance conviviale. En outre, Lyon reflète une ville dynamique qui bénéficie d’une économie prospère avec un très grand nombre d’entreprises représentées. Lyon attire énormément de jeunes actifs.

Foyer culturel de grande importance en France, Lyon est dotée d’une offre foisonnante de galeries d’art et de musées. Tout au long de l’année, de nombreux festivals d’art, de cinéma et de musique invitent des milliers de touristes français, comme étrangers, à venir se perdre dans les ruelles de son centre historique. Enfin, Lyon s’illustre également comme la capitale gastronomique de la France avec ses nombreux marchés et halles alimentaires, ses bouchons traditionnels ou encore ses évènements culinaires.

À savoir

Classée 2e ville la plus chère de France sur le plan immobilier, Lyon arbore des prix élevés, corrélés à son attractivité. Un appartement s’acquiert à 5 155 €/m2 en moyenne et une maison à 6 798 €/m2.
Côté location, les loyers lyonnais sont très hétérogènes. Entre 13 €/m2 et 16 €/m2 en fonction du quartier choisi. Ainsi, un propriétaire-bailleur peut viser à Lyon une rentabilité locative comprise entre 4 % et 5 %.

• En savoir plus sur investir à Lyon en loi Pinel

10/ Bordeaux

9e ville française de par sa taille, Bordeaux continue de témoigner d’une démographie soutenue (entre + 5 % et + 6% par an). Grâce à son cadre de vie agréable entre océan, vignobles et Pyrénées, la métropole bordelaise devrait encore voir sa population augmenter dans les années à venir. Elle compte aujourd’hui 815 000 habitants et devrait passer le million à partir de 2030.

Collectivité locale jeune renfermant 16 % d’étudiants et une bonne part de jeunes travailleurs, le marché locatif bordelais a enregistré une conséquente demande lors des dernières années. Une tendance qui a permis aux investisseurs immobiliers de poursuivre très favorablement leurs projets locatifs.

À savoir

Lors des 5 précédentes années, les prix immobiliers dans Bordeaux se sont réhaussés de + 6,3 %. Ainsi, un appartement s’acquiert dans la ville à 4 673 €/m2 en moyenne et une maison à 5 943 €/m2.
Sur le plan locatif, Bordeaux a intégré en juillet 2022 l’encadrement des loyers. Les propriétaires-bailleurs devant accepter de pratiquer des loyers désormais maitrisés, la rentabilité locative bordelaise en a pris un certain coup. Un investisseur locatif peut escompter entre 3 % et 4 %.

• En savoir plus sur investir à Bordeaux en loi Pinel

Comment choisir la ville idéale ?

Pour choisir la ville idéale dans laquelle investir en locatif, un propriétaire-bailleur doit observer plusieurs éléments clés. Ainsi, l’attractivité de la ville, les prix immobiliers qu’elle affiche et la rentabilité locative qu’elle va permettre au projet d’investissement immobilier de générer, sont des facteurs fondamentaux à prendre en compte.

L’attractivité de la ville

L’attractivité de la ville est le premier point à considérer pour choisir où investir en locatif. De nombreux paramètres contribuent à l’attractivité d’un territoire. Son patrimoine historique et architectural, sa dimension culturelle, son bassin d’emplois et ses types de métiers représentés, sa qualité et son rythme de vie, son accessibilité, la composition de sa population, la qualité patrimoniale de ses habitations, ses potentialités de croissance dans les années à venir,…

Plus une ville est attractive, plus son marché locatif y est soutenu et pérenne, conférant donc assurance et sécurité à un investisseur immobilier.

Les prix immobiliers

Pour définir la ville où pratiquer son activité locative de propriétaire-bailleur, les prix immobiliers sont déterminants. À chaque investisseur locatif son budget d’acquisition. Toutes les villes ne seront peu être pas rentables, voire même tout simplement accessibles, en fonction du montant d’investissement.

En outre, il est très important de noter qu’une ville où les prix immobiliers se démontrent chers ne sera pas forcément gage d’un investissement locatif performant. Des prix élevés peuvent bloquer le marché, le faire stagner et engendrer un encadrement des loyers qui ne sera pas favorable à un propriétaire-bailleur. Pour un investissement réussi, il est important de miser sur une ville où les prix immobiliers sont maitrisés, mais où la demande locative est forte.

• Retrouvez les villes où les prix de l’immobilier sont en chute libre en 2024

La rentabilité locative

Enfin, autre élément capital et très significatif pour un investisseur locatif : la rentabilité locative. Il est essentiel de se renseigner sur la rentabilité locative qu’une ville génère pour en apprendre plus sur les opportunités de son marché locatif.

La rentabilité locative d’une opération s’évalue en fonction de plusieurs paramètres :

• le prix d’acquisition du logement ;
• les rendements locatifs annuels en fonction des loyers absorbés ;
• les charges locatives (charges, frais, taxes, …) ;
• les économies d’impôt réalisées grâce à un processus de défiscalisation immobilière ;
• le prix de revente du bien avec ou sans plus-value immobilière.

En résumé, il est important de noter que la rentabilité locative retranscrit la performance financière d’un projet d’investissement locatif.

Recevoir le guide de la défiscalisation immobilière

Comment choisir le bon quartier pour son investissement locatif ?

Le secret d’un investissement immobilier réussi ne repose pas uniquement sur son rendement. 4 points d’importance sont également à peser. En effet, on peut dire qu’il s’agit d’un « bon investissement » quand le logement se loue vite, se vend vite et lorsqu’il acquiert de la valeur avec le temps. Et en ce sens, après avoir déterminé la ville cible, il est crucial de bien choisir le quartier où établir son logement à louer.

La tension locative du quartier

Indicateur majeur, la tension locative d’un quartier se calcule en rapportant la demande de location à l’offre immobilière de proximité. Cette tension locative reflète la faculté d’un logement à se louer très rapidement ou non.

Mais attention, un bien qui se loue dès que son annonce de location immobilière est parue ne présume pas de son succès locatif futur. La véritable question que vous devez vous poser est : si votre locataire part du jour au lendemain, allez-vous peiner à retrouver un nouveau résident pour le remplacer ? Pour vous garantir des mises en location continues et sans vacance locative, analysez bien la profondeur du marché locatif au sein du quartier observé.

La liquidité du marché local

Autre facteur de poids : la liquidité du marché immobilier local. Cette notion de liquidité fait référence à la capacité d’un bien à s’acheter vite, puis à se revendre tout aussi rapidement. Plus votre bien est appétent, plus il se démontre liquide et plus vous pourrez effectuer sa revente facilement et sereinement lorsque vous souhaiterez vous en séparer.

Le potentiel de revalorisation dans le quartier

Pour un investisseur locatif, parler du potentiel de revalorisation d’un bien immobilier fait appel à deux aspects distincts : le niveau du loyer et la valeur du bâti.

Quand un propriétaire-bailleur se lance dans une activité locative, il est important de ne pas omettre qu’il va généralement louer son logement sur une durée longue. Une dizaine d’années en règle générale, afin de récolter les fruits de son opération. Ainsi, dans cette logique, l’investisseur doit s’interroger sur le marché locatif sur le long terme dans le quartier. À savoir, aura-t-il encore le même potentiel de revalorisation dans quelques années ou apparait-il déjà au plafond, à bout de souffle ?

De même, l’évolution de la valeur intrinsèque du bien immobilier (le bâti) doit être appréhendée. Elle est révélatrice d’un rendement locatif favorable et performant. Les prix de l’immobilier dans le quartier s’annoncent-ils sur la pente ascendante ou pourraient-ils décrocher rapidement ? Plus le bien enregistrera une belle plus-value immobilière à la revente, plus l’opération d’investissement locatif aura été réussie et fructueuse.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville

Enfin, dernier détail à prendre en compte : la catégorisation de la zone d’habitation en éventuel quartier prioritaire de la politique de la ville. Lorsqu’ils sont ainsi classés, les quartiers peuvent constituer une opportunité indéniable pour un investisseur locatif. En effet, pour attirer les propriétaires-bailleurs et les inviter à mettre en location leurs logements dans ces territoires, l’Etat peut offrir des avantages fiscaux alléchants. C’est ainsi le cas du dispositif Pinel Plus qui s’applique dans les quartiers prioritaires de la ville.

Dans quel type de bien immobilier investir ?

L’investissement locatif possède cet infini avantage de pouvoir être pratiqué sous plusieurs formes. Le propriétaire-bailleur a la liberté de choisir : le type de bien immobilier qu’il souhaitera mettre en location et avec quels attributs. De ces deux choix découleront, ou non, la possibilité de recourir à un dispositif de défiscalisation immobilière.

Ainsi, pour exemple, l’investisseur peut acquérir une habitation sous forme d’appartement ou de maison. Il est néanmoins à noter que des T1, T2 ou T3 n’engageront pas la même cible locative que des biens de grandes surfaces, plus destinés aux familles. Les petits logements seront, naturellement, dédiés davantage à des étudiants, des jeunes travailleurs ou des couples.

Autre élément à considérer : est-il préférable de louer le bien nu et vide, ou meublé ? Un logement loué meublé appelle, là aussi, à une catégorie de public bien distinct ayant besoin d’un confort immédiat : des étudiants, des jeunes actifs, des professionnels en mission temporaire, des seniors, des voyageurs. Par ailleurs, il peut être fort malin pour l’investisseur souhaitant louer en meublé de miser sur l’acquisition d’un appartement en résidences de services. Elles sont pourvues de prestations de qualité et d’espaces communs partagés : espace restauration, laverie, salle de jeux, salle de gym, salle informatique, …

Point supplémentaire : faut-il opter pour une location traditionnelle (1 an pour un bien meublé, 3 ans pour un logement vide) ou pour une location saisonnière et touristique (courtes durées) ? Tout dépend de l’emplacement de l’habitation. Une mise en location standard apporte la sécurité d’une rémunération fixe (loyers mensuels) et permet parfois de profiter d’une réduction d’impôt annuelle en fonction du logement loué. À la différence, une location temporaire peut apporter de gros revenus locatifs sur une courte période si la zone géographique est très courue et dotée de prix élevés. Mais ces lieux de villégiature sont généralement plus lourdement taxés.

Enfin, voici la liste des dispositifs fiscaux ouverts aux investisseurs locatifs en fonction du type de bien loué :

• Appartement neuf loué vide : loi Pinel et loi Pinel Plus ;
• Appartement ancien rénové à neuf et loué vide : loi Pinel et loi Pinel Plus ;
• Appartement ou maison loué(e) meublé(e) : statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel)
• Appartement loué meublé en résidence de services : statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel).