Comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour savoir si votre bien à la location est une opération financière intéressante, il faut calculer la rentabilité locative de ce dernier. Le rendement locatif global doit être inclus dans le calcul final au moment de la vente pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif, tributaire du prix du bien à la revente.

1/ Faire la somme de toutes les charges locatives

Les charges locatives ou charges récupérables doivent être calculées par le propriétaire pour pouvoir ensuite les répercuter sur le locataire. Elles sont intitulées « charges comprises » dans le bail et correspondent aux frais liés à la location du bien.

Le bailleur doit distinguer les charges communes des charges privées. Communément appelées charges de copropriété dans le cas d’une location en immeuble, les charges communes sont réparties par le syndic quand la copropriété en dispose. Elles correspondent aux frais de ménage, d’ascenseur, de conciergerie, et d’entretien général des parties communes à tous les habitants. Les charges privées, comme leur nom l’indique, correspondent aux frais individuels du locataire, comme les factures énergétiques, l’eau froide, l’entretien courant du logement. Les charges concernant le remplacement de matériel de chauffage ou autre équipement indispensable à la location incombent au propriétaire et au locataire.

Tout savoir sur l’investissement locatif

2/ Calculer la rentabilité locative

La rentabilité locative prend en compte la valeur du bien au moment de sa cession. C’est pourquoi pour pouvoir calculer la rentabilité d’une location, il faut connaître les rendements locatifs obtenus chaque année, auxquels peuvent s’ajouter les montants économisés par les dispositifs de défiscalisation. C’est ce qu’on appelle le rendement net-net. Ces derniers ajoutent la part d’économie engendrée par le dispositif à leur rendement net pour connaître la rentabilité finale du projet d’investissement.

La rentabilité locative dépend également de la plus-value effectuée ou non sur le logement au moment de la vente de celui-ci. Calculer la rentabilité locative permet aux investisseurs de connaître la performance financière de l’opération, une fois celle-ci finalisée, car tant que le bien n’est pas vendu, la valeur de celui-ci peut fluctuer selon le marché immobilier.

calcul pour connaître la rentabilité locative d’un bien :
[(Loyers mensuels x 12) + (la plus-value ou moins-value x 100)] / le coût d’acquisition.

Le coût d’acquisition comprend l’intégralité des frais liés à l’achat immobilier, comme les frais de notaire, les frais bancaires, le prix d’achat et les éventuels travaux réalisés pour la mise en location.

Définir le rendement locatif pour connaître la rentabilité

Le rendement locatif mensuel permettra de calculer la rentabilité d’une location à la fin du projet, une fois celui-ci vendu. Attention à ne pas confondre le rendement locatif brut et net qui ne prennent pas en compte les mêmes données.

Contrairement au rendement net, le calcul du rendement brut d’un logement locatif ne prend pas en compte les frais occasionnés par les charges du bien. Pour connaître le rendement brut d’une location immobilière, l’investisseur doit additionner le montant des loyers mensuels pour obtenir un rendement à l’année, lequel sera divisé par le prix de revient de l’achat immobilier (comprenant l’intégralité du coût du projet, frais de notaire, frais bancaires, frais d’agence, etc…). Le résultat obtenu doit être ensuite multiplié par 100 pour connaître le rendement brut du projet immobilier (à ne pas confondre avec le rendement ou la rentabilité nets). Ce calcul permet aux futurs investisseurs de se projeter et de se faire une idée approximative de la performance du rendement d’un futur achat locatif.

Pour connaître réellement ce que rapporte un bien en location, il faut en calculer le rendement net du projet. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit prendre en compte l’intégralité de ses charges dans ses dépenses. Elles comprennent la charge fiscale du bien (taxe foncière comprise), les charges locatives non-récupérables, les travaux réalisés dans l’année sur le bien, les intérêts d’emprunts immobiliers, les factures de gestion locatives, etc… Pour calculer le rendement locatif net d’une location, il faut déduire l’intégralité des dépenses liées au logement, des revenus locatifs annuels.

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Questions réponses

Qu’est-ce que le taux de rentabilité locative ?

La rentabilité d’un bien locatif permet d’évaluer la performance de l’investissement. La rentabilité locative prend en compte l’intégralité du projet, allant de la somme investie pour l’achat, aux travaux, en passant par les frais, les revenus locatifs, les économies d’impôt et enfin le montant de la vente du bien à la sortie.

Quelle est la différence entre la rentabilité locative et le rendement locatif ?

Souvent confondus par les investisseurs, la rentabilité locative et le rendement locatif sont pourtant dissociés dans le calcul financier d’un bien immobilier locatif. La rentabilité locative peut varier tant que le bien n’a pas été vendu, alors que le rendement se calcule tous les mois ou de façon annuelle, selon les revenus locatifs générés.