Nos conseils pour un investissement locatif en 2025 ? [Avantages et Risques]

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier. À court terme, l’objectif est de louer ce bien afin de générer un revenu régulier et à plus long terme de bénéficier d’une potentielle valorisation du capital. Ce type d’investissement offre plusieurs avantages :

Des revenus réguliers. La perception de loyers mensuels peut constituer une source de revenus complémentaire ou principale.
La valorisation du patrimoine. L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge, avec un potentiel d’appréciation sur le long terme.
L’optimisation fiscale. Divers dispositifs fiscaux, comme la loi Denormandie, peuvent permettre de réduire l’imposition sur les revenus locatifs, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement.
La diversification du portefeuille. L’investissement locatif permet de diversifier ses actifs, en répartissant le risque entre différents types d’investissements.

À noter que la gestion d’un bien locatif demande une approche rigoureuse : il faut assurer la sélection minutieuse des locataires, planifier l’entretien régulier du bien et être préparé à gérer les imprévus (vacance locative, réparations, etc.). Autrement dit, une analyse approfondie et une bonne gestion administrative sont indispensables pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif.

Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en 2025 ?

Nombreux sont ceux qui se questionnent sur les avantages à investir dans l’immobilier locatif en temps de crise. Malgré un contexte économique tendu, l’investissement dans la pierre demeure la stratégie d’investissement la plus sûre et la plus pérenne en France, au-delà des placements financiers. Les inquiétudes des investisseurs sont nombreuses en 2025 :

L’augmentation des taux de crédit immobilier et son impact sur la rentabilité,
Un plus grand apport demandé par les organismes bancaires,
L’inflation qui peut freiner les investissements,
Etc.

La plus grande crainte des futurs acquéreurs se situe dans l’augmentation des taux d’emprunt constatée depuis 2022. Or, si on analyse de plus près la situation, les taux d’intérêt d’emprunt avoisinent, à ce jour, des valeurs comprises entre 2,87 % et 3,56 % selon les régions.

2,87 %
Taux national pour les prêts sur 15 ans accordés aux dossiers présentant les meilleures garanties

C’est le marché immobilier post Covid qui a tendance à biaiser le regard des investisseurs face à la situation actuelle. En effet, les acheteurs immobiliers ayant connu des intérêts d’emprunt à moins de 1 % durant plusieurs mois, peuvent se montrer frileux à l’idée de se lancer dans un projet dépendant en 2025 d’un crédit à 3 %. Toutefois, le marché regorge encore de belles opportunités, notamment pour les projets intégrant de la rénovation.

À lire également : la Loi Climat va-t-elle accentuer la crise du logement ?

Quels sont les 5 avantages d’investir dans l’immobilier locatif ?

Depuis un certain temps vous vous demandez si le moment est opportun pour investir dans l’immobilier ? Sachez qu’il n’y aura jamais UN moment idéal. Comme dit l’adage, « le bon moment pour investir, c’était hier ». C’est pourquoi il est primordial d’attendre le moins possible pour franchir le pas et profiter au maximum de ses avantages. En revanche, investir dans l’immobilier locatif est une opération financière lucrative, qui n’a plus à faire ses preuves. L’atout incontestable de la construction d’un patrimoine solide, est de mettre au point une stratégie protectrice et rentable. Découvrez pourquoi il est important d’investir dans l’immobilier locatif pour assurer son avenir, tout comme celui de ses proches.

1 – Diversifier son patrimoine

Une des règles phares en placement financier, c’est celle de diversifier ses produits. Pour éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier, il est primordial de diversifier son patrimoine.

À savoir
L’investissement locatif est un des placements préférés des Français, permettant à la fois de se constituer un patrimoine dans la pierre, tout en bénéficiant d’une rentrée d’argent complémentaire tous les mois.

De plus, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, rien ne vous empêche de réaliser un deuxième investissement immobilier, permettant de faire grandir votre patrimoine.

2 – Profiter du levier de crédit

Grâce à la rentabilité d’un projet locatif, les établissements bancaires délivrent plus facilement leur accord pour l’obtention d’un crédit immobilier pour un investissement locatif. Il s’agit, par ailleurs, du plus gros avantage de cet investissement, celui de pouvoir investir à crédit. L’effort des mensualités pouvant être supporté par les revenus locatifs, allège la charge financière de l’investissement et rassure les banques, parfaitement convaincues par les placements immobiliers locatifs.

3 – Obtenir un complément de revenus pour la retraite

Sujet plus que jamais d’actualité, la baisse des revenus à la retraite est bien souvent une des raisons d’investir dans l’immobilier locatif. Pour préparer sa retraite et conserver son niveau de vie actuel, les Français sont nombreux à faire le choix de l’investissement locatif pour assurer leur avenir à la fin de leur carrière. En tant que propriétaire d’un appartement locatif à la retraite, deux options s’offrent à eux :

Vendre le bien et profiter du capital engendré par la vente pour améliorer son quotidien,
Ou conserver le bien en location et bénéficier de revenus complémentaires tous les mois.

4 – Diminuer le montant de son imposition

Les actifs aux revenus confortables sont souvent plombés par la charge fiscale engendrée par leurs salaires. Afin d’alléger l’impôt, des solutions de défiscalisation immobilière existent. Les dispositifs, comme la loi Denormandie, permettent aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie de travaux et d’un engagement locatif, dont la période est prédéfinie lors de la première déclaration d’impôt.

Ce dispositif s’adresse uniquement aux investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien. Le nouveau statut de bailleur privé en création serait également amené à réduire le montant imposable des investisseurs immobiliers locatifs, grâce à une décote fiscale appliquée sur le montant du bien.

5 – Protéger ses proches

Enfin, une des raisons de se lancer dans l’investissement locatif, c’est celle de vouloir assurer sa transmission patrimoniale. En cas de décès, les héritiers d’un propriétaire en immobilier locatif acceptant l’héritage, auront le choix de conserver le bien et de bénéficier à leur tour des avantages financiers qu’il engendre, ou de vendre celui-ci et de profiter du capital restant. La pierre est le premier patrimoine transmis en France.

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Quelles sont les solutions pour mener un investissement locatif en 2025 ?

Quand on parle d’investissement locatif, on pense indéniablement à la défiscalisation. Afin d’encourager les investisseurs à capitaliser dans l’immobilier locatif, permettant d’agrandir le parc logement en France qui peine à combler toutes les demandes, l’État propose différents dispositifs de défiscalisation.

Pour diminuer sa charge fiscale tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier, l’investisseur a le choix parmi plusieurs dispositifs, notamment pour l’achat en location d’un logement ancien. Cette stratégie d’investissement permet d’optimiser sa rentabilité locative, en réalisant des économies d’impôt.

En savoir plus sur le calcul de la rentabilité locative

Investir dans un logement loué vide

Ce type de location consiste à proposer un logement sans mobilier (hormis la cuisine équipée et la salle de bain). Les loyers perçus sont alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec le choix pour l’investisseur entre un régime micro-foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an et un régime réel au-delà de ce seuil.

La location nue peut offrir une plus grande stabilité, car les baux sont généralement signés pour une durée minimale de trois ans. Elle convient particulièrement aux propriétaires qui recherchent des locataires souhaitant s’installer durablement.

Investir dans un logement loué meublé

La location meublée exige de proposer un bien avec un certain niveau d’équipement, notamment du mobilier et des appareils électroménagers essentiels. Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans ce contexte, le statut de Loueur en meublé non professionnel est très plébiscité par les propriétaires de location dans le privé, car son taux de rendement est particulièrement attractif. En effet, le rendement d’une location en LMNP peut être particulièrement intéressant grâce à l’abattement fiscal de 50 % ou la déduction des charges réelles et la possibilité d’amortir le montant de la valeur d’achat immobilière dans le cadre du dispositif, en pratiquant des loyers supérieurs aux plafonds imposés par l’État dans le cadre d’autres dispositifs de défiscalisation.

Tout savoir sur le statut LMNP

À savoir
La location meublée peut générer une rentabilité plus élevée, mais elle implique davantage de gestion (entretien du mobilier, rotation plus fréquente des locataires) et une vigilance quant au respect des obligations légales concernant le niveau d’équipement.

Les dispositifs dans le locatif neuf

L’immobilier neuf est un investissement immobilier présentant de nombreuses qualités, tant en matière de construction de l’habitat, qu’en termes d’économies financières. Néanmoins, il n’existe plus aucun dispositif de défiscalisation dans le neuf en 2025.

Les dispositifs dans le locatif ancien

En 2025, l’immobilier ancien revient sur le devant de la scène. Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs ont tout intérêt à opter pour la valorisation du parc immobilier français. D’autant plus que, la location dans l’ancien permet de profiter de dispositifs de défiscalisation très intéressants. Chacun ayant leurs particularités.

Loc’Avantages

Autrefois appelé Loc’Avantages, Louer Abordable est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien, permettant aux propriétaires de bénéficier d’aides de l’État pour la réalisation de travaux, en contrepartie d’application de loyers inférieurs aux prix du marché, dont les montants sont préalablement plafonnés par le Gouvernement. Les taux de défiscalisation sont prédéfinis selon les zones où sont situés les biens et selon le montant du loyer appliqué.

La loi Denormandie

La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, encourage la réhabilitation de logements anciens situés dans des communes éligibles (bénéficiant d’Action Cœur de Ville ou d’une Opération de Revitalisation du Territoire). Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi (limité à 300 000 €), soit un avantage maximal de 63 000 €, pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.

Pour être éligible, le logement doit être acquis entre le 28  mars 2019 et le 31  décembre 2027, puis loué nu à un locataire dont les ressources respectent certains plafonds. Les loyers sont également plafonnés en fonction de la zone où se situe le bien. Côté travaux, ils doivent représenter au moins 25 % du coût du projet.

Ils peuvent viser l’amélioration des performances énergétiques (avec un gain de 20 % minimum en copropriété et 30 % en logement individuel),
Inclure la création de surfaces habitables additionnelles (comme un balcon ou un garage),
Ou concerner au moins deux catégories de rénovations parmi les suivantes : le changement de la chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres ou le changement du système de production d’eau chaude.

À savoir
La loi Denormandie, cumulant avantage fiscal et modernisation de l’habitat, contribue à revitaliser les centres-villes tout en répondant aux besoins locatifs croissants. Une opportunité pour qui souhaite investir dans l’ancien.

En savoir plus sur la loi Denormandie

Quels sont 5 les pièges et les arnaques à éviter ?

Lorsqu’on se lance dans un premier achat immobilier pour louer, on peut facilement tomber dans certains pièges, transformant rapidement ce joli projet en un véritable cauchemar. Pour éviter cela, voici quelques points sur lesquels nous vous recommandons d’être particulièrement vigilant :

1- Négliger la localisation du bien

C’est bien connu, dans l’immobilier, l’emplacement est roi. La situation géographique d’un bien, que ce soit dans la commune dans laquelle il est situé, tout comme son quartier, sont les premiers indicateurs à prendre en compte pour réussir son investissement locatif.

À savoir
Le prix du marché immobilier varie d’un secteur à un autre, tout comme le prix des loyers (dictés par le plafonnement des loyers dans les zones tendues).

Le choix de l’emplacement pour un investissement locatif est également indispensable pour anticiper la revente. Privilégiez des zones urbaines proches des transports en commun, des commodités quotidiennes ou encore, des établissements d’études supérieures.

Retrouvez toutes les étapes pour investir dans l’immobilier locatif

2- Ne pas anticiper les travaux en copropriété

En réalisant votre investissement locatif, vous devez envisager celui-ci sur le long terme afin d’obtenir une visibilité sur sa rentabilité. Attention donc à bien vous renseigner sur les travaux qui seront à faire dans les parties communes de votre copropriété. Dans le cas contraire, cela pourrait très rapidement faire augmenter vos frais et mettre à mal votre projet. Pour vérifier les travaux prévus dans une copropriété avant d’acheter un bien, demandez les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale. L’agent immobilier en charge de la vente ou le propriétaire doit être en mesure de vous fournir des copies de ces documents.

3- Fixer un loyer trop important

En mettant votre bien en location pour la première fois, vous pourriez être tenté de surévaluer le montant de son loyer. Attention, même si dans certaines zones la demande est beaucoup plus forte que l’offre, les candidats à la location connaissent tout de même dans les détails les prix pratiqués dans leur secteur de prédilection et ne paieront pas un appartement plus cher que ce qu’il vaut.

Le risque étant de se retrouver confronté à un logement vide durant plusieurs mois et de devoir cumuler les frais sans revenus locatifs. Le risque de vacance locative peut mettre à mal le plan financier du projet. Ne négligez surtout pas l’étude de marché avant de définir le montant d’un loyer.

À savoir
Dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Denormandie, les bailleurs sont tenus de respecter le plafond des loyers défini pour chaque zone.

4- Ne pas assurer son logement

En devenant propriétaire et en mettant votre bien immobilier en location, vous vous exposez au risque de vacance locative. Afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate avec des loyers impayés, nous vous conseillons de mettre en place toutes les garanties nécessaires pour que votre assurance prenne le relais en cas de problème. La Garantie Loyers Impayés (GLI) représente une véritable sécurité financière pour les propriétaires bailleurs dans le cas où un locataire ne serait plus en mesure d’honorer ses versements de loyers et de charges.

Grâce à cette garantie, vous serez automatiquement indemnisé du montant des loyers et des charges non réglés par le locataire, ainsi que du montant des dégradations éventuelles et des frais juridiques qui pourraient découler de la situation. Il est indispensable pour un propriétaire d’un bien en location de souscrire une GLI. L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) protège également votre bien, agissant en complément de l’assurance habitation du locataire et pouvant couvrir le logement en période de vacance locative.

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5- Ne pas s’informer sur le marché et ne pas être conseillé

Réaliser une veille sur le marché immobilier avant d’investir dans l’immobilier locatif est une étape cruciale pour réussir son projet. Pour s’assurer de faire les bons choix, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour réussir son investissement locatif. Chaque projet étant unique, il est important de réaliser un bilan patrimonial et de définir ses objectifs d’investissement à moyen ou long terme. Il s’agit, par ailleurs, des compétences d’un conseiller en gestion de patrimoine, parfaitement en mesure de vous guider pas à pas dans la réalisation d’un investissement immobilier locatif sur mesure.

Pourquoi faut-il se faire accompagner par un professionnel pour un investissement locatif ?

Il est souvent essentiel de se faire accompagner par un professionnel lors d’un investissement locatif pour plusieurs raisons. D’abord, la gestion locative demande un véritable savoir-faire et une disponibilité que l’on ne possède pas forcément lorsque l’on exerce une autre activité à temps plein.

Tout savoir sur la gestion locative

Confier cette mission à un spécialiste permet de s’assurer que les démarches administratives et juridiques, la recherche de locataires, la fixation du loyer, l’état des lieux ou encore le suivi des éventuels travaux sont menés de manière rigoureuse et en conformité avec la réglementation.

À savoir
Les projets d’investissement locatif doivent être dissociés de ceux effectués pour l’achat d’une résidence principale.

Autre point : un acquéreur doit toujours garder en tête son objectif d’investissement, dont la principale motivation est de générer les rendements les plus élevés possibles. En ce sens, s’entourer de conseillers extérieurs aide à prendre du recul et à éviter les décisions dictées par l’affect ou la subjectivité.

À savoir
Les professionnels de l’immobilier, habitués à évaluer objectivement la rentabilité et le potentiel d’un bien, peuvent recommander les améliorations à apporter pour optimiser les loyers ou choisir le régime fiscal le plus avantageux, sans se laisser influencer par des préférences purement personnelles.

De cette manière, la prise de décision se fonde davantage sur des critères financiers, légaux et stratégiques, ce qui augmente significativement les chances de réussite de l’investissement.

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Où investir dans l’immobilier locatif en France ?

On ne le répétera jamais assez, lors d’un investissement immobilier, la localisation du bien est primordiale. Il est donc essentiel de sélectionner avec minutie la ville dans laquelle réaliser son achat. Mais alors, faut-il plutôt opter pour une métropole régionale ou pour une grande ville de campagne ? Cela dépend tout simplement de la façon dont vous imaginez votre projet.

Dans quelles zones géographiques investir ?

Vous pouvez tout d’abord choisir de jeter votre dévolu sur un bien situé au cœur d’une des grandes métropoles régionales comme Nice, Bordeaux, Nantes ou encore Paris. Accueillant chaque année de nouveaux habitants, étudiants ou travailleurs, ces villes en constante mutation ont un énorme besoin locatif. Vous pourrez ainsi facilement sélectionner un logement pour mettre en route votre projet d’investissement locatif.

Si vous faites ce choix, il vous faudra alors prendre en compte certains critères pour choisir un emplacement adéquat au cœur de la métropole en question.

Si vous optez pour un petit logement, plutôt destiné à un étudiant, pensez à prendre en compte les lignes de transports à commun à proximité du logement, les lieux d’études supérieures, mais aussi les lieux de loisirs et de sorties.
Si vous choisissez un logement plus grand, qui sera alors plutôt destiné à une famille, la proximité avec les transports en commun reste essentielle, cependant pensez également à noter celle avec les crèches et les établissements scolaires, commerces, ou encore parcs.

À l’inverse, vous pouvez partir pour une des villes moyennes de campagne. Attention alors à bien vous renseigner sur la tension du marché locatif local. À vous donc de bien prendre en compte l’état du marché avant d’arrêter votre choix. Vous pouvez prendre le temps de vous renseigner auprès des agences immobilières, mais aussi en consultant directement les offres de location en ligne sur un secteur donné.

Ces recherches vous permettront également de connaître les attentes des potentiels locataires concernant le type de bien le plus recherché dans la zone. Une fois ces données collectées, là encore, à vous de vous tourner vers les secteurs les plus appropriés dans la ville, en tenant toujours compte de la proximité avec les commerces, les écoles et, si nécessaire, les transports en commun.

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Questions réponses

Comment trouver des locataires pour un bien immobilier locatif ?

Le montant du loyer défini par le propriétaire bailleur sera conditionné par le type de bien et par le dispositif de défiscalisation choisi. Afin de cibler les futurs candidats à la location, les règles gouvernementales fixées par les différents dispositifs de défiscalisation et les montants pratiqués pour les zones « libres » de toute contrainte constituent une étape indispensable pour le bailleur. Un bien au loyer trop élevé prend le risque de se confronter à des périodes de vacance locative, mettant en péril la rentabilité du projet. L‘aide d’un gestionnaire de location est une stratégie sécuritaire, permettant au propriétaire bailleur de filtrer les meilleurs dossiers des locataires.

Comment gérer une propriété immobilière locative ?

La gestion locative d’un bien immobilier demande une certaine disponibilité physique et téléphonique tout au long du projet. De la mise en ligne de l’annonce immobilière, en passant par la recherche de locataire, les visites du bien, la rédaction du bail, jusqu’au suivi avec les locataires tout au long du contrat de location, il s’agit d’un réel investissement humain. Une fois n’est pas coutume, déléguer la gestion locative de son logement à un professionnel permet d’alléger cette charge, grâce à l’aide d’experts en immobilier, tant sur le plan juridique, que relationnel.

Est-ce vraiment rentable d’acheter un appartement neuf pour le louer ?

Comme pour tout investissement locatif, la rentabilité d’un logement locatif doit être étudiée en amont, dépendant de critères d’emplacement, des prix des loyers pratiqués par zones et de l’ampleur du projet. Selon le type d’investissement choisi, il est alors possible d’optimiser sa fiscalité, que ce soit par le biais d’abattements fiscaux, d’amortissements, de déduction des charges, etc. Les avantages dans le temps sont également à prendre en considération.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif, il est d’abord important de considérer différents indicateurs. La rentabilité brute se calcule en rapportant le loyer annuel au coût global d’acquisition du bien, lequel inclut généralement le prix d’achat, les frais de notaire et parfois certains frais de travaux. On obtient ainsi un premier pourcentage qui donne une idée de la performance financière globale. La rentabilité nette affine cette analyse en prenant en compte les charges récurrentes comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou d’entretien, ainsi que l’assurance du prêt. Elle représente donc une vision plus précise de ce que vous rapporte réellement le bien après déduction des dépenses. Il est également utile d’estimer la rentabilité nette-nette, qui soustrait en plus les impôts et cotisations sociales dues sur les loyers, offrant un aperçu encore plus exact de la somme conservée in fine.

Quelle est la fiscalité d’un investissement dans l’immobilier locatif ?

La fiscalité d’un investissement dans l’immobilier locatif dépend du type de location : nue ou meublée. En location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. Sous un certain plafond, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, avec un abattement simplifiant la déclaration. Si vos charges sont importantes, le régime réel peut s’avérer plus avantageux, car il autorise la déduction de nombreuses dépenses (travaux, intérêts d’emprunt) et l’amortissement du bien, réduisant l’imposition. En location nue, les loyers sont classés dans les revenus fonciers. Sous 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier vous accorde un abattement de 30 %. Au-delà, ou si vous voulez déduire plus de frais, vous passez au régime réel, plus précis mais plus exigeant. Des lois comme celle relative au Denormandie peuvent aussi alléger la note fiscale en échange d’une durée de location minimale ou de travaux.

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Questions fréquentes sur l’investissement locatif

Investissement locatif : tout savoir pour investir dans l’immobilier en 2025