Pourquoi réaliser un investissement immobilier locatif ? [Avantages et Risques]

Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

Nombreux sont ceux qui se questionnent sur les avantages à investir dans l’immobilier locatif en temps de crise. Malgré un contexte économique tendu, l’investissement dans la pierre demeure la stratégie d’investissement la plus sûre et la plus pérenne en France, au-delà des placements financiers. Les inquiétudes des investisseurs sont nombreuses en 2024 :

L’augmentation des taux de crédit immobilier et son impact sur la rentabilité
Un plus grand apport demandé par les organismes bancaires
L’inflation qui peut freiner les investissements
Etc.

La plus grande crainte des futurs acquéreurs se situe dans l’augmentation des taux d’emprunt constatée depuis 2022. Or, si on analyse de plus près la situation, les taux d’intérêt d’emprunt avoisinent, à ce jour, des valeurs comprises entre 2,5 % et 3 % selon les régions, des taux encore historiquement bas comparé à ceux délivrés dans les années 1990.

C’est le marché immobilier post Covid qui a tendance a biaiser le regard des investisseurs face à la situation actuelle. En effet, les acheteurs immobiliers ayant connu des intérêts d’emprunt à moins de 1 % durant plusieurs mois, peuvent se montrer frileux à l’idée de se lancer dans un projet dépendant désormais d’un crédit à 2,5 %. Toutefois, le prix de l’immobilier voué à augmenter, promet encore de très belles opérations d’investissement. Quant au coût du crédit, il demeure toujours très intéressant pour un investissement locatif, voué à profiter d’une rentabilité locative dont les montants sont indexés sur l’inflation.

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Quels sont les 5 avantages d’investir dans l’immobilier locatif ?

Depuis un certain temps vous vous demandez si le moment est opportun pour investir dans l’immobilier ? Sachez qu’il n’y aura jamais UN moment idéal. Comme dit l’adage, « le bon moment pour investir, c’était hier ». C’est pourquoi il est primordial d’attendre le moins possible pour franchir le pas et profiter au maximum de ses avantages. En revanche, investir dans l’immobilier locatif est une opération financière lucrative, qui n’a plus à faire ses preuves. L’atout incontestable de la construction d’un patrimoine solide, est de mettre au point une stratégie protectrice et rentable. Découvrez pourquoi il est important d’investir dans l’immobilier locatif pour assurer son avenir, tout comme celui de ses proches.

1- Diversifier son patrimoine

Une des règles phare en placement financier, c’est celle de diversifier ses produits. Pour éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier, il est primordial de diversifier son patrimoine. L’investissement locatif est un des placements préférés des Français, permettant à la fois de se constituer un patrimoine dans la pierre, tout en bénéficiant d’une rentrée d’argent complémentaire tous les mois. De plus, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, rien ne vous empêche de réaliser un deuxième investissement immobilier, permettant de faire grandir votre patrimoine.

2 – Profiter du levier de crédit

Grâce à la rentabilité d’un projet locatif, les établissements bancaires délivrent plus facilement leur accord pour l’obtention d’un crédit immobilier pour un investissement locatif. Il s’agit, par ailleurs, du plus gros avantage de cet investissement, celui de pouvoir investir à crédit. L’effort des mensualités pouvant être supporté par les revenus locatifs, allège la charge financière de l’investissement et rassure les banques, parfaitement convaincues par les placements immobiliers locatifs.

3- Obtenir un complément de revenus pour la retraite

Sujet plus que jamais d’actualité, la baisse des revenus à la retraite est bien souvent une des raisons d’investir dans l’immobilier locatif. Pour préparer sa retraite et conserver son niveau de vie actuel, les Français sont nombreux à faire le choix de l’investissement locatif pour assurer leur avenir à la fin de leur carrière. En tant que propriétaire d’un appartement locatif à la retraite, deux options s’offrent à eux : vendre le bien et profiter du capital engendré par la vente pour améliorer son quotidien, ou conserver le bien en location et bénéficier de revenus complémentaires tous les mois.

4- Diminuer le montant de son imposition

Les actifs aux revenus confortables sont souvent plombés par la charge fiscale engendrée par leurs salaires. Afin d’alléger l’impôt, des solutions de défiscalisation immobilière existent. Les dispositifs, comme les lois Pinel ou Pinel Plus, permettent aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie d’un engagement locatif, dont la période est prédéfinie lors de la première déclaration d’impôt. L’investissement locatif en Pinel Plus permet de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € au total. Le nouveau statut de bailleur privé en création serait également amené à réduire le montant imposable des investisseurs immobiliers locatifs, grâce à une décote fiscale appliquée sur le montant du bien. Vous pouvez également investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’un avantage fiscal avec des dispositifs tels que la loi Malraux ou la loi Denormandie.

5 – Protéger ses proches

Enfin, une des raisons de se lancer dans l’investissement locatif, c’est celle de vouloir assurer sa transmission patrimoniale. En cas de décès, les héritiers d’un propriétaire en immobilier locatif acceptant l’héritage, auront le choix de conserver le bien et de bénéficier à leur tour des avantages financiers qu’il engendre, ou de vendre celui-ci et de profiter du capital restant. La pierre est le premier patrimoine transmis en France.

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Où investir dans l’immobilier locatif en France ?

On ne le répétera jamais assez, lors d’un investissement immobilier, la localisation du bien est primordiale. Il est donc essentiel de sélectionner avec minutie la ville dans laquelle réaliser son achat. Mais alors, faut-il plutôt opter pour une métropole régionale ou pour une grande ville de campagne ? Cela dépend tout simplement de la façon dont vous imaginez votre projet.

Dans quelles zones géographiques investir ?

Vous pouvez tout d’abord choisir de jeter votre dévolu sur un bien situé au cœur d’une des grandes métropoles régionales comme Nice, Bordeaux, Nantes ou encore Paris. Accueillant chaque année de nouveaux habitants, étudiants ou travailleurs, ces villes en constante mutation ont un énorme besoin en logements neufs. En effet, afin de répondre à la demande locative, de nouveaux biens sont mis en construction chaque année dans le but d’être par la suite loués. Vous pourrez ainsi facilement sélectionner un logement pour mettre en route votre projet d’investissement locatif. Si vous faites ce choix, il vous faudra alors prendre en compte certains critères pour choisir un emplacement adéquat au cœur de la métropole en question. Si vous optez pour un petit logement, plutôt destiné à un étudiant, pensez à prendre en compte les lignes de transports à commun à proximité du logement, les lieux d’études supérieures, mais aussi les lieux de loisirs et de sorties. Si vous choisissez un logement plus grand, qui sera alors plutôt destiné à une famille, la proximité avec les transports en commun reste essentielle, cependant pensez également à noter celle avec les crèches et les établissements scolaires, commerces, ou encore parcs.

À l’inverse, vous pouvez partir pour une des villes moyennes de campagne. Attention alors à bien vous renseigner sur la tension du marché locatif local. Certaines de ces villes ont des besoins importants en logements, mais ce n’est pas le cas pour toutes. À vous donc de bien prendre en compte l’état du marché avant d’arrêter votre choix. Vous pouvez prendre le temps de vous renseigner auprès des agences immobilières, mais aussi en consultant directement les offres de location en ligne sur un secteur donné. Ces recherches vous permettront également de connaître les attentes des potentiels locataires concernant le type de bien le plus recherché dans la zone. Une fois ces données collectées, là encore, à vous de vous tourner vers les secteurs les plus appropriés dans la ville, en tenant toujours compte de la proximité avec les commerces, les écoles et, si nécessaire, les transports en commun.

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Quels sont 5 les pièges et les arnaques à éviter ?

Lorsqu’on se lance dans un premier achat immobilier pour louer, on peut facilement tomber dans certains pièges, transformant rapidement ce joli projet en un véritable cauchemar. Pour éviter cela, voici quelques points sur lesquels nous vous recommandons d’être particulièrement vigilant :

1- Négliger la localisation du bien

C’est bien connu, dans l’immobilier, l’emplacement est roi. La situation géographique d’un bien, que ce soit dans la commune dans laquelle il est situé, tout comme son quartier, sont les premiers indicateurs à prendre en compte pour réussir son investissement locatif. Le prix du marché immobilier varie d’un secteur à un autre, tout comme le prix des loyers (dictés par le plafonnement des loyers dans les zones tendues). Le choix de l’emplacement pour un investissement locatif est également indispensable pour anticiper la revente. Privilégiez des zones urbaines proches des transports en commun, des commodités quotidiennes ou encore, des établissements d’études supérieures.

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2- Ne pas anticiper les travaux en copropriété

En réalisant votre investissement locatif, vous devez envisager celui-ci sur le long terme afin d’obtenir une visibilité sur sa rentabilité. Attention donc à bien vous renseigner sur les travaux qui seront à faire dans les parties communes de votre copropriété. Dans le cas contraire, cela pourrait très rapidement faire augmenter vos frais et mettre à mal votre projet. Pour vérifier les travaux prévus dans une copropriété avant d’acheter un bien, demandez les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale. L’agent immobilier en charge de la vente ou le propriétaire doivent être en mesure de vous fournir des copies de ces documents.

3- Fixer un loyer trop important

En mettant votre bien en location pour la première fois, vous pourriez être tenté de surévaluer le montant de son loyer. Attention, même si dans certaines zones la demande est beaucoup plus forte que l’offre, les candidats à la location connaissent tout de même dans les détails les prix pratiqués dans leur secteur de prédilection et ne paieront pas un appartement plus cher que ce qu’il ne vaut. Le risque étant de se retrouver confronté à un logement vide durant plusieurs mois et de devoir cumuler les frais sans revenus locatifs. Le risque de vacance locative peut mettre à mal le plan financier du projet. Ne négligez surtout pas l’étude de marché avant de définir le montant d’un loyer. Concernant la location de logement neuf dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, comme les Loi Pinel et Pinel Plus, les bailleurs sont tenus de respecter le plafond des loyers défini pour chaque zone. L’IRL (Indice de Référence des Loyers) permettant de réaliser son calcul est révisé chaque année à la même date.

4- Ne pas assurer son logement

En devenant propriétaire et en mettant votre bien immobilier en location, vous vous exposez au risque de vacance locative. Afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate avec des loyers impayés, nous vous conseillons de mettre en place toutes les garanties nécessaires pour que votre assurance prenne le relais en cas de problème. La Garantie Loyers Impayés (GLI) représente une véritable sécurité financière pour les propriétaires bailleurs dans le cas où un locataire ne serait plus en mesure d’honorer ses versements de loyers et de charges. Grâce à cette garantie, vous serez automatiquement indemnisé du montant des loyers et des charges non réglés par le locataire, ainsi que du montant des dégradations éventuelles et des frais juridiques qui pourraient découler de la situation. Il est indispensable pour un propriétaire d’un bien en location de souscrire une GLI. L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) protège également votre bien, agissant en complément de l’assurance habitation du locataire et pouvant couvrir le logement en période de vacance locative.

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5- Ne pas s’informer sur le marché et ne pas être conseillé

Réaliser une veille sur le marché immobilier avant d’investir dans l’immobilier locatif est une étape cruciale pour réussir son projet. Pour s’assurer de faire les bons choix, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour réussir son investissement locatif. Chaque projet étant unique, il est important de réaliser un bilan patrimonial et de définir ses objectifs d’investissement à moyen ou long terme. Il s’agit, par ailleurs, des compétences d’un conseiller en gestion de patrimoine, parfaitement en mesure de vous guider pas à pas dans la réalisation d’un investissement immobilier locatif sur mesure.

Quels sont les dispositifs à utiliser pour investir dans le locatif ?

Quand on parle d’investissement locatif, on pense indéniablement à la défiscalisation. Afin d’encourager les investisseurs à capitaliser dans l’immobilier locatif, permettant d’agrandir le parc logement en France qui peine à combler toutes les demandes, l’État propose différents dispositifs de défiscalisation.

Pour diminuer sa charge fiscale tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier, plusieurs dispositifs sont donc possibles, que ce soit pour l’achat en location d’un logement neuf ou ancien. Cette stratégie d’investissement permet d’optimiser sa rentabilité locative, en réalisant des économies d’impôt.

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Les dispositifs dans le locatif neuf

L’immobilier neuf est un investissement immobilier présentant de nombreuses qualités, tant en matière de construction de l’habitat, qu’en termes d’économies financières. En effet, le neuf permet de réaliser des économies à l’achat (avec les frais de notaire réduits et l’exonération de la taxe foncière) puis, au moment de la déclaration d’impôt, grâce aux différents dispositifs de défiscalisation.

La loi Pinel

Initiée en 2014 par le Gouvernement, la loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs qui s’engagent dans l’achat d’un logement neuf ou en VEFA de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée selon la durée d’engagement de location plébiscitée par le contribuable. Mis à jour en 2024, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale de 9 %, de 12 % et 14 % sur 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif.

La loi Pinel Plus

Dernière arrivée en janvier 2023, la loi Pinel Plus se base sur les mêmes critères d’obtention que la loi Pinel initiale, en ajoutant des critères de construction supplémentaires obligatoires (comme la norme RE2020), et de qualité de vie de l’habitat (superficie minimale, extérieur, etc…). La loi Pinel Plus permet de profiter du taux plein de défiscalisation, de 12 %, 18 % et 21 % sur les 3 durées proposées pour l’engagement de location du logement neuf.

La loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation concerne l’investissement locatif en résidence de services. Les investisseurs ayant acquis un bien en Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022, profitent d’une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans et d’une récupération de la TVA. Cependant, le dispositif Censi-Bouvard n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Il continu à produire ses effets uniquement pour les projets entamés avant cette date.

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Les dispositifs dans le locatif ancien

En complément d’investissements ou pour des raisons stratégiques patrimoniales différentes, la location dans l’ancien permet également de profiter de dispositifs de défiscalisation très intéressants. Voués à stimuler le parc locatif en France en offrant aux bailleurs privés la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien ont chacun leurs particularités.

Le statut LMNP

Le statut de Loueur en meublé non professionnel est très plébiscité par les propriétaires de location dans le privé, car son taux de rendement est particulièrement attractif. En effet, le rendement d’une location en LMNP peut atteindre 7 % (contre 4 % habituellement) grâce à l’abattement fiscal de 50 % ou la déduction des charges réelles et la possibilité d’amortir le montant de la valeur d’achat immobilière dans le cadre du dispositif, en pratiquant des loyers supérieurs aux plafonds imposés par l’État dans le cadre d’autres dispositifs de défiscalisation.

Tout savoir sur le statut LMNP

Loc’Avantages

Autrefois appelé Loc’Avantages, Louer Abordable est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien, permettant aux propriétaires de bénéficier d’aides de l’État pour la réalisation de travaux, en contrepartie d’application de loyers inférieurs aux prix du marché, dont les montants sont préalablement plafonnés par le Gouvernement. Les taux de défiscalisation sont prédéfinis selon les zones où sont situés les biens et selon le montant du loyer appliqué.

La loi Denormandie

En s’engageant sur une période minimale de 6 ans de location, les propriétaires de biens anciens éligibles à la loi Denormandie, bénéficient d’un abattement fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %. Les biens pouvant profiter de cet avantage fiscal sont ceux ayant été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Les propriétaires s’engagent à réaliser des travaux d’amélioration du logement, sur un total d’au moins 25 % d’investissement du coût total du projet.

En savoir plus sur la loi Denormandie

Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier locatif ?

Les projets d’investissement locatif doivent être dissociés de ceux effectués pour l’achat d’une résidence principale. L’acquéreur doit garder en tête son objectif d’investissement, dont la principale motivation est de générer les rendements les plus élevés possible. En ce sens, il est tout d’abord conseillé de se détacher du côté affectif du projet. Le choix du bien doit en priorité être sélectionné pour ses critères liés à la rentabilité et à la revente.

L’étude du marché indispensable pour connaître le montant des loyers pratiqués et le prix de vente dans les zones plébiscitées, permettra de poser les bases d’un projet d’investissement prometteur. L’accompagnement professionnel pour la réalisation de son étude de faisabilité est une étape plus que favorable, permettant d’adapter ses besoins à la réalité du marché immobilier locatif. En effet, selon que vous investissiez dans l’immobilier locatif dans une grande ville ou une ville de taille moyenne, ou encore que vous meniez un investissement locatif saisonnier à la montagne ou à la mer, seul un professionnel chevronné pourra vous accompagner dans l’étude de marché.

Tous les aspects techniques et financiers du projet doivent être examinés en amont, concernant les frais de copropriété, les travaux à prévoir, ainsi que la charge notariale et fiscale qui permettront de calculer le taux de rentabilité à l’année d’un investissement immobilier locatif.

La comparaison des différents dispositifs de défiscalisation permet également de prendre une décision en corrélation avec ses propres ambitions et ses capacités à mener à bien le projet en fonction de son mode de vie. Les mesures envisageables ne sont pas adaptées à tous, c’est pourquoi il est important d’examiner chaque dispositif, en évaluant les plus et les moins selon le profil emprunteur.

Enfin, la durée de l’emprunt est à prendre en considération, puisqu’elle conditionnera le coût total de l’investissement. Privilégier la souscription d’un crédit immobilier sur 20 ans maximum avec un apport de 10 %, permet de réaliser de meilleures opérations financières au total et d’acheter plusieurs biens si la rentabilité est élevée pour maximiser son capital. La capacité d’emprunt est à définir avec un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine pour préparer au mieux son dossier bancaire et se lancer dans des perspectives d’investissement locatif réalisables.

Quant à la partie location, il est fortement conseillé de confier la gestion locative à des professionnels immobiliers. Ces derniers assureront le suivi administratif et humain de votre bien, dont la sélection des locataires est un étape incontournable pour éviter de se retrouver confronté à des périodes de vacance locative ou à de mauvais payeurs.

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Questions réponses

Comment trouver des locataires pour un bien immobilier locatif ?

Le montant du loyer défini par le propriétaire bailleur sera conditionné par le type de bien et par le dispositif de défiscalisation choisi. Afin de cibler les futurs candidats à la location, les règles gouvernementales fixées par les différents dispositifs de défiscalisation et les montants pratiqués pour les zones « libres » de toute contrainte constituent une étape indispensable pour le bailleur. Un bien au loyer trop élevé prend le risque de se confronter à des périodes de vacance locative, mettant en péril la rentabilité du projet. L‘aide d’un gestionnaire de location est une stratégie sécuritaire, permettant au propriétaire bailleur de filtrer les meilleurs dossiers des locataires.

Comment gérer une propriété immobilière locative ?

La gestion locative d’un bien immobilier demande une certaine disponibilité physique et téléphonique tout au long du projet. De la mise en ligne de l’annonce immobilière, en passant par la recherche de locataire, les visites du bien, la rédaction du bail, jusqu’au suivi avec les locataires tout au long du contrat de location, il s’agit d’un réel investissement humain. Une fois n’est pas coutume, déléguer la gestion locative de son logement à un professionnel permet d’alléger cette charge, grâce à l’aide d’experts en immobilier, tant sur le plan juridique, que relationnel.

Est-ce vraiment rentable d’acheter un appartement neuf pour le louer ?

Comme pour tout investissement locatif, la rentabilité d’un logement locatif neuf doit être étudiée en amont, dépendant de critères d’emplacement, des prix des loyers pratiqués par zones et de l’ampleur du projet. Les avantages du neuf mis bout à bout permettent de maximiser son investissement, que ce soit par le biais de l’abattement fiscal, la réduction des frais de notaire à 2 % ou encore l’exonération de taxe foncière durant 2 ans. Les avantages dans le temps sont également à prendre en considération. Avec l’augmentation du coût des matériaux et des factures énergétiques, l’achat d’un logement neuf pour investir permet d’éviter la contrainte financière supplémentaire des travaux d’entretien ou de rénovation et d’assoir des arguments de vente solides quand l’heure sera venue de se séparer du bien.

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Questions fréquentes sur l’investissement locatif

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