Le déficit foncier : fonctionnement et fiscalité

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable le montant des revenus fonciers imposables. Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global et a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol » ou, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, « Cosse ancien ». Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an.

Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026.
• Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 €, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire).

Article 156 du code général des impôts (CGI)

« Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »

Le déficit foncier doublé de 2023 à 2025

À la suite de la loi Climat et des différentes mesures adoptées par le Gouvernement, afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs, les députés ont validé le doublement du plafond du déficit foncier. Ce doublement est adopté dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022.

En effet, les passoires thermiques sont au centre des préoccupations gouvernementales. La loi Climat et résilience de 2021 a notamment acté l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, qui a débuté par l’impossibilité pour les bailleurs de réviser le loyer des logements dont le DPE est classé F ou G depuis août 2022.

Pour permettre aux propriétaires-bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique et les inciter à sauter le pas, le déficit foncier a vu son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an. Les investisseurs pourront ainsi déduire plus de dépenses, sous deux conditions :

• les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
• faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

Exemple

Un propriétaire d’un petit immeuble a perçu en année N des revenus fonciers pour la location de son bien. Ses revenus locatifs bruts annuels s’élèvent à 5 400 €. Le montant de ses charges pour la même année est de 3 800 € composé de 1 000 € d’intérêts d’emprunt et de 2 800 € de charges diverses. Cette année-là, le propriétaire réalise des travaux de rénovation à hauteur de 4 200 €. Le déficit foncier est de 2 600 €, soit (3 800 + 4 200)- 5 400, pour l’année N.

Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit opter pour le régime réel d’imposition. Systématique, au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en-dessous de ce montant. Le contribuable doit alors demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale.

À SAVOIR

L’économie d’impôts réalisée grâce à ce mécanisme dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire. Plus cette dernière est élevée, plus la réduction est importante. Conservez bien toutes les factures pour pouvoir présenter les justificatifs à l’administration fiscale en cas de réclamation.

Déficit foncier et revente

Le déficit foncier ne peut pas s’appliquer dans le cadre de la vente du bien immobilier concerné. En effet, il n’est pas possible de revendre un logement, ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant le terme de la 3e année qui suit la mise en place du dispositif. Si le propriétaire vend son bien immobilier alors qu’il bénéficie de cette astuce fiscale, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu grâce au mécanisme. En cas de départ du locataire avant la fin de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier, le propriétaire est dans l’obligation de trouver un nouveau locataire au plus vite. En revanche, au terme de la 3e année, revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier permet de réaliser une plus-value intéressante. Les travaux permettent de valoriser le bien et de le revendre plus cher que son prix d’achat.