Renégocier son prêt immobilier : fonctionnement, étapes et conseils

La renégociation de son crédit immobilier est une étape importante pour optimiser le remboursement de son prêt. Voici nos conseils pour mener cette étape sereinement.

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Quel est l’intérêt de renégocier son prêt immobilier ?

Négociation ou rachat ?

Deux possibilités s’offrent à l’emprunteur désireux de revoir les conditions de son crédit immobilier. Il peut garder le même montant de mensualité et ainsi réduire la durée du prêt. Ou conserver la durée d’emprunt en réduisant les mensualités de façon à récupérer un peu de pouvoir d’achat. Il renégociera alors son crédit immobilier avec son conseiller bancaire. En cas de refus de la part de l’établissement prêteur, l’emprunteur peut souhaiter changer de banque pour avoir accès à des conditions de prêt plus intéressantes. Néanmoins, d’un constat global, il peut être risqué de vouloir se précipiter dans le rachat d’un crédit. Car cela engendre des frais qu’il faut prendre soin de calculer en amont, afin qu’ils ne soient pas plus élevés que les économies futures envisagées grâce au rachat de crédit.

Les frais liés à un rachat de crédit : lorsque un établissement bancaire différent de celui d’origine rachète le crédit en cours, cela demande d’engager plusieurs frais : les indemnités de remboursement anticipé (IRA), ainsi que tous les nouveaux frais liés à la création d’un nouveau contrat, frais de dossier et de garantie, par exemple. Le montant de ceux-ci varie en fonction des situations et des banques.

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Quand renégocier son emprunt ?

Renégocier les modalités d’emprunt peut permettre à l’emprunteur de faire d’importantes économies. Toutefois, il est nécessaire de le faire au bon moment. Une renégociation en période de contraction de l’offre bancaire n’est, par exemple, par idéale. Il convient donc de négocier à nouveau les conditions lorsque la conjoncture le permet. Quant à l’ancienneté de votre emprunt, il est possible de renégocier les conditions à tout moment.

• En savoir plus : quand renégocier les conditions ?

Les étapes à suivre

1- LA PRÉPARATION DU RENDEZ-VOUS

Le contexte économique et les taux bas vous ont convaincu, c’est le moment, vous allez renégocier votre prêt immobilier. Pour ce faire, au préalable, il est important d’étudier votre situation et de déterminer les objectifs de votre négociation. Il faut que ceux-ci soient cohérents et accessibles. Prenez le temps de comparer les offres pratiquées actuellement avec les conditions de votre contrat, en demandant des devis de crédit immobilier auprès de plusieurs banques concurrentes. Cela vous donnera accès aux principales conditions pratiquées, les taux d’intérêt, les mensualités et durées de remboursements selon le montant emprunté, les pénalités et autres frais annexes. Plus vous serez averti des conditions auxquelles vous pouvez prétendre, plus vous avancerez des arguments forts dans votre discussion avec le conseiller bancaire.

Prudence :

Lorsque les conditions de renégociation de prêts sont à leur apogée et que le contexte économique reste favorable au rachat de crédit, de nombreuses arnaques apparaissent sur internet. Soyez vigilants aux offres trop alléchantes, et assurez-vous de vous baser sur de vraies propositions d’emprunt avant d’avancer un mauvais argument à votre banque.

2- LES DOCUMENTS À RÉUNIR

Afin d’engager une discussion sérieuse et aboutie avec votre établissement prêteur, il est important de se munir, pour le rendez-vous, de quelques documents concernant votre contrat ainsi que certains justificatifs de votre situation. Ainsi, il sera bien de pouvoir réunir votre échéancier actuel et un récapitulatif du montant total emprunté ainsi que le capital restant à rembourser. Pour justifier de votre profil, vos derniers bulletins de salaire et avis d’imposition peuvent constituer un réel appui argumentaire.

• A découvrir : notre modèle de lettre pour renégocier son crédit immobilier

3- LA RENCONTRE AVEC LE BANQUIER

Il ne faut pas oublier que les renégociations ne sont pas sans conséquences financières. Ces opérations engendrent des frais de dossier à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité. Vous pouvez d’ores et déjà demander une estimation du coût que votre opération demandera lors de votre prise de rendez-vous. Vous pouvez également profiter de ce moment-là pour faire part à votre conseiller du fait que vous avez déjà effectué une étude de marché, vous laissant penser que la situation était propice à la renégociation. Vous pourrez ainsi exposer vos arguments un par un et discuter ensemble des meilleures conditions que l’établissement prêteur est en mesure de vous accorder. Si vous estimez votre négociation insuffisante et que vous pensez pouvoir obtenir de meilleures conditions de prêt, vous pouvez opter pour le rachat de crédit par une autre banque. Dans ce cas, il est possible de faire appel à un courtier immobilier pour accéder à la meilleure offre d’emprunt. Dans le cas d’un rachat, il est important de lui notifier les conditions que vous souhaitez améliorer dans votre contrat, ainsi que le montant minimum que vous souhaitez économiser en engageant cette procédure.

• À lire également : comment choisir sa banque pour renégocier son prêt immobilier ?

Attention

L’aide d’un courtier a également un coût. Ses honoraires sont à ajouter aux frais de rachat de crédit déjà existants et presque inévitables.

Que pouvez-vous renégocier avec votre banquier ?

Les pénalités de remboursement anticipé

Comme tout contrat, le crédit immobilier n’échappe pas à la règle des frais de remboursement anticipé en cas de solde du montant total dû avant la date d’échéance préalablement déterminée.

Soyez vigilants : Les pénalités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser un montant égal à 3 % du capital restant à rembourser, ou la somme des six prochains mois d’intérêts. Le plus petit montant devra être appliqué.
Pour les négocier, il faut défendre ses intérêts selon ses projets. Si vous souhaitez revendre votre bien d’ici plusieurs années, il faut faire notifier dans le contrat que les pénalités ne pourront plus être appliquées après ce délai.

Exemple : Louis renégocie son prêt immobilier. Il souhaite revendre son investissement d’ici 9 ans. Il peut négocier pour supprimer les frais de remboursement anticipé après ces neuf années.

Si vous désirez conserver le patrimoine acquis, il est possible de proposer à la banque d’allonger la période durant laquelle vous devrez des pénalités en cas de remboursement anticipé. Ainsi, vous aurez une meilleure position pour négocier un taux d’intérêt moins élevé.

Le taux d’intérêt et TAEG

Le taux d’intérêt est la principale donnée à discuter lors d’une renégociation ou d’un rachat de crédit. Reste à choisir entre une donnée variable, fixe ou mixte. Le taux variable impose à l’emprunteur une bonne connaissance du domaine de l’emprunt. L’établissement prêteur doit accepter un taux d’entrée, plus bas que la moyenne du marché. La maîtrise du taux variable est délicate et demande d’instaurer plusieurs principes dans le contrat : une hausse maximale, une longue période de révision pour profiter au mieux des taux bas, ainsi qu’un indice de référence.

La modularité des échéances

L’emprunteur a parfois la possibilité de moduler son échéancier, et ainsi, augmenter le montant de ses mensualités pour réduire la durée d’emprunt et le coût total d’investissement. Toutes les banques ne sont pas aussi flexibles, c’est pourquoi la renégociation d’un prêt immobilier est le bon moment pour aborder cette problématique. Si le prêteur n’est pas à même d’accorder une certaine souplesse sur la possibilité de modifier les échéances, l’emprunteur peut alors demander un effort plus appuyé sur le taux d’intérêt pratiqué.

L’assurance emprunteur

Les assurances emprunteurs ne sont pas obligatoires pour signer un contrat. Cependant, il semblerait que la plupart des établissements bancaires les réclament pour accepter des conditions favorables à un crédit immobilier. Elles sont nombreuses à exister pour faire face à une incapacité de paiement, comme l’assurance décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie, par exemple. Il est délicat de négocier cet aspect-là du contrat car il représente une sécurité non-négligeable pour la banque. D’autant plus que l’établissement prêteur, lui-même, propose souvent des options d’assurance auxquelles peut souscrire l’emprunteur. Bien que celles-ci soient en général plus chères qu’en passant par certains organismes extérieurs, la banque peut refuser la négociation d’un taux préférentiel si l’assurance n’est pas souscrite dans son établissement. L’idéal est alors de trouver le bon compromis entre un montant d’assurance raisonnable et un taux d’intérêt revu à la baisse. Pour ce faire, il faudra s’armer d’arguments solides, et de patience. Dans un contexte favorable, avec un bon profil emprunteur et une préparation préalable, il est donc possible de réaliser des économies importantes en renégociant ou rachetant son crédit immobilier.