Crédit immobilier : tout savoir sur la première mensualité de remboursement

En découvrant la première mensualité de remboursement de votre crédit immobilier, peut-être serez-vous surpris de son montant non concordant avec vos estimations. Nous vous expliquons pourquoi et quels sont les paramètres qui peuvent jouer.

Quand intervient la première mensualité ?

Vous venez de signer l’acte authentique de l’acquisition de votre bien immobilier en office notarial et les fonds nécessaires ont été débloqués par votre organisme bancaire prêteur afin de financer cet important achat. A partir du moment où ces derniers ont été versés, le remboursement de votre crédit immobilier s’enclenche et vous allez devoir en honorer la première mensualité sous un délai minimal de 30 jours.

La date lors de laquelle sera prélevée cette échéance chaque mois – généralement entre le 1er et le 10 – est précisée dans le contrat de prêt que vous avez acté. Y figurent également le taux annuel effectif global de votre crédit (TAEG), le tableau d’amortissement des différentes mensualités pendant toute la durée de remboursement et la composition de celles-ci.

Comment se compose-t-elle ?

Un crédit immobilier amortissable peut se révéler à taux variable ou à taux fixe. Il faut savoir qu’en France par sécurité financière nous ne pratiquons plus ou peu le premier modèle. En particulier car c’est lui qui a conduit les Etats-Unis – qui étaient très friands de taux variables – à glisser irréversiblement et localement dans l’inattendue crise des subprimes, qui a ensuite engendré des dommages collatéraux économiques sur toute la surface du globe pendant plusieurs années.

Ainsi, dans un prêt amortissable à taux fixe, une mensualité de remboursement se compose du capital restant du, des intérêts associés et de l’assurance couvrant l’emprunteur contre divers incidents qui pourraient contraindre sa capacité à honorer ses échéances.

Peut-être, d’ailleurs, pâlirez-vous d’incompréhension en découvrant la valeur de votre première mensualité. En effet, son montant peut ne pas coïncider avec celui que vous avez calculé et anticipé. Sachez que cela n’arrive que dans un seul cas, lorsque vous vous retrouvez à payer cette échéance originelle quasi 2 mois après que les clés de votre bien vous aient été remises. Pourquoi un tel délai ? Tout simplement car si vous avez signé l’acte authentique chez le notaire un 15 janvier et que votre contrat de prêt stipule une date de prélèvement mensuelle au 3 de chaque mois, la première échéance ne peut être ponctionnée par votre banque le 3 février car le délai règlementaire de 30 jours n’aura pas été respecté. Le prélèvement intervient donc le mois suivant, engendrant l’application légale d’intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires

Sont nommés intérêts intercalaires des intérêts d’emprunt qui, par différemment du moment où ils auraient du être initialement appliqués, sont calculés en prenant compte du décalage qu’ils subissent. Sachez qu’il ne s’agit pas d’une pénalité ou de frais supplémentaires, mais simplement d’un réajustement qui peut du coup élever le montant de cette première échéance. Ensuite, plus aucune surprise, la seconde mensualité de remboursement correspondra, elle, avec exactitude à celle inscrite dans le tableau d’amortissement de votre contrat de prêt.

La différence de mensualité entre un achat dans l’ancien et dans le neuf

Les échéances de prêt pour un achat dans l’ancien

Dans le cadre d’un achat immobilier dans l’ancien, si vous avez des travaux à réaliser et que vous ne pouvez pas directement occuper votre nouvelle habitation, cela ne changera malheureusement rien au déclenchement du remboursement de votre prêt. Vous devrez commencé à l’honorer tel que votre banque l’aura fixé légalement, à compter minimum du 30e jour suivant la signature de l’acte authentique de vente. Et ce, même si vous êtes peut-être déjà en train d’assumer un loyer ailleurs afin d’assurer votre hébergement quotidien.

Le remboursement d’un prêt immobilier pour un bien neuf

Si vous achetez un bien neuf et que la construction de ce dernier n’est pas terminée comme dans le cas d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), les fonds du crédit immobilier contracté vont être débloqués en plusieurs fois par votre banque pour financer le bâtisseur à diverses périodicités. Seront ainsi versés sur la somme globale :

5 % lors de la réservation de votre projet de construction
30 % à l’achèvement des fondations
35 % une fois la toiture posée et les terrasses éventuelles mises sous étanchéité
20 % à la fin du chantier et des travaux
5 % lors de la délivrance des clés

Vous ne commencerez, pour votre part, à rembourser de façon traditionnelle votre prêt immobilier qu’une fois les travaux de votre acquisition achevés. Néanmoins, lors de toute la période du chantier, comme les fonds auront déjà été partiellement versés par votre banque, vous serez redevable mensuellement des frais intercalaires et du coût de l’assurance emprunteur. Vos premières mensualités seront donc logiquement plus basses. C’est ce que l’on appelle une franchise partielle.

La période de franchise, ou franchise totale

Au-delà de cette franchise partielle peut vous être accordée par votre institution financière prêteuse une franchise totale avec décalage complet du remboursement de votre crédit et de ses intérêts. Toutefois, prenez garde, vous devrez à nouveau honorer les fameux intérêts intercalaires. Deux cas de figures :

Vous les assumez en intégralité dès la remise des clés de votre nouveau logement avant de payer plus tard, lors de la date légale fixée, votre première vraie mensualité ;
Vous les assumez dès le paiement de votre première mensualité dont le montant, du coup, se retrouvera réhaussé de leur valeur.

Peut-on moduler ou reporter les échéances ?

Votre contrat de prêt, en fonction de l’établissement bancaire auprès duquel vous l’avez souscrit, vous offre une certaine souplesse et flexibilité grâce à des possibilités optionnelles pour adapter vos mensualités de remboursement à votre situation personnelle et financière. Vous pouvez en moduler le montant (de 10 % à 50 % en règle générale) ou en demander le report sur un ou plusieurs mois.

Attention
Ces options qui vous permettent d’adapter votre échéance de remboursement ne s’appliquent jamais immédiatement. Il vous faudra attendre plusieurs mois règlementaires avant qu’elles se mettent en place.