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Viager : 4 choses à savoir avant d’investir

Viager libre ou occupé ?

Investir en viager suscite de nombreuses questions. Parmi elles, le type de viager. En France, il existe deux possibilités : le viager libre ou le viager occupé. Lorsqu’il est occupé, l’investisseur ne prend possession des lieux qu’au décès du cédant. L’acquisition d’un bien en viager s’accompagne du versement d’un bouquet et, le plus souvent, d’une rente mensuelle.

Si l’opération prend la forme d’un viager libre, le bien est inoccupé. L’acquéreur peut donc en jouir dès la signature du contrat. Ce type de viager présente un gros avantage puisqu’il permet à l’acheteur de compenser, en partie, le coût de l’opération. En effet, si l’acheteur loue le bien, les loyers compensent la rente qu’il doit verser au crédirentier (le vendeur). Cerise sur la gâteau, les revenus locatifs de l’acheteur ne sont pas imposés, car ils n’entrent pas fiscalement dans cette catégorie. Un avantage fiscal non-négligeable.

La rentabilité alléchante du viager

L’Institut d’expertise et de formation au viager (IEFV) a publié, en 2018, un baromètre qui indiquait que le viager était un secteur de niche en peine croissance : + 5 % par an. En effet, de plus en plus d’investisseurs sont attirés par les rendements du viager. La plus-value générée par un achat en viager occupé équivaut, sur le long terme, à une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8 %. Une performance bien supérieure à d’autres placements tels que l’assurance vie (2 %) ou l’immobilier locatif (environ 4 %), selon l’IEFV.

6.500

C’est le nombre de viagers signés dans l’Hexagone en 2019, sur un total dépassant le million de transactions immobilières.

L’âge, un facteur aléatoire

Si ces données penchent en faveur d’un investissement en viager, il reste une inconnue qui pèse dans la balance : l’âge du vendeur. Choisir ce mode d’acquisition revient à miser sur le temps de vie du propriétaire du bien, aussi appelé le débirentier. Si, en moyenne, selon l’IEFV, le crédirentier a 74 ans, le bien ne se libère qu’à la mort de celui-ci. Dans certains cas de figure relativement rares, les investisseurs ne versent pas une rente pendant très longtemps. Ce fut notamment le cas de Charles de Gaulle qui acheta le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Églises en viager. La propriétaire décéda seulement deux ans après la transaction.

D’autres, comme le débirentier du bien immobilier de Jeanne Calment, n’ont pas eu cette surprise. L’âge du crédirentier est évidemment une information à ne pas négliger lors d’un investissement en viager. Toutefois, ce critère, bien qu’il influe sur le prix du bien immobilier, ne détermine en rien la durée de paiement. C’est d’ailleurs ce point d’ombre qui empêche de nombreux Français à sauter le pas.

À savoir

C’est l’âge, considéré comme le facteur risque, qui fixe la décote du prix du bien. Cette décote peut aller de 30 % à 50 % du prix.

Les clauses du contrat

Pour les investisseurs frileux, sachez qu’il est possible de limiter les risques liés au viager. En premier lieu, l’investisseur, qui ne souhaite pas s’engager dans l’inconnu, peut choisir un viager sans rente. Il ne paiera que le bouquet et devra attendre le décès des propriétaires pour prendre possession des lieux, mais ne paiera pas de rente. Le viager libre est aussi une solution rentable immédiatement, puisque le bien peut être occupé ou loué. Il y a donc possibilité d’amortir l’investissement, car la rente est généralement couverte par la valeur locative du bien.

À savoir

En l’absence de bouquet, le loyer doit être inférieur à la rente. La transaction peut être, dans le cas contraire, annulée pour défaut d’aléa, selon un arrêt de la Cour de cassation datant du 5 mai 1982.

Quel que soit le mode d’acquisition choisi, l’investisseur doit prendre ses précautions au moment de la signature du contrat. S’attarder sur les clauses qui protègent le vendeur permet de mieux envisager les différentes situations qui peuvent éventuellement se présenter. Aussi, l’acheteur pour sa propre protection, ne doit pas hésiter à faire ajouter des clauses au contrat. Voici quelques clauses qui doivent retenir l’attention de l’investisseur :

• La clause de rachat : elle permet à l’acheteur de se libérer du contrat en cas de difficultés de paiement.
• La clause résolutoire : elle annule le viager en cas d’impayés de l’acheteur.
• La clause de réversion : si le vendeur est un couple, le survivant récupère le droit d’usage et d’habitation jusqu’à sa mort.
• La revalorisation de la rente : en cas de départ du crédirentier, dans le cadre d’un viager occupé.
• La répartition des charges : elle peut faire l’objet d’un compromis entre le vendeur et l’acquéreur.

En résumé

• L’achat d’un bien immobilier en viager reste encore peu répandu en France. Pourtant, les investisseurs sont de plus en plus attirés par ce marché de niche en pleine croissance.
• Le viager présente de nombreux avantages : un étalement du financement, une forte rentabilité et une certaine flexibilité quant à la forme d’acquisition.
• Toutefois, il est souvent délaissé à cause d’un facteur aléatoire important : l’âge du vendeur. En effet, cet élément est déterminant pour la transaction, mais reste une donnée qui échappe à tout pronostic. Aussi, investir en viager revient à être patient.
• Enfin, pour se protéger d’éventuels aléas et imprévus, l’acquéreur doit prêter attention aux clauses du contrat qu’il va signer, et en ajouter si nécessaire. L’objectif : envisager et se protéger face à toute situation.