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Vendre ou rénover leur passoire énergétique : quelle stratégie les bailleurs ont-ils décidé d’adopter ?

Les ventes de passoires thermiques ont explosé

Après des mois d’attente, le couperet vient de tomber le 1er janvier 2025 pour les passoires thermiques classées G. Désormais interdits à la location, ce ne sont pas moins de 60 000 logements considérés comme énergivores, devant obligatoirement être rénovés pour répondre aux normes énergétiques imposées par le Gouvernement dans le cadre de la loi Climat et Résilience, qui sont concernés.

Non sans conséquence, le nombre de logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) a littéralement explosé durant le troisième trimestre 2024. Selon le rapport annuel des Notaires de France, les passoires thermiques (classées F ou G) représentaient 13 % des ventes de logements sur cette période. Une tendance amorcée dès la parution du décret en 2021 interdisant la location des logements énergivores. Cette hausse des ventes de logements locatifs aux mauvaises performances énergétiques n’est pas anodine. Elle a fortement participé au renversement du marché immobilier il y a deux ans. Les métropoles victimes de la pénurie de logements ont vu l’appauvrissement de leur parc locatif s’accentuer, accélérant la contraction du marché locatif dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Toulouse.

Des travaux qui effraient certains propriétaires

Les propriétaires bailleurs cédant leurs biens dont la note au DPE est insuffisante pour continuer à louer, ne sont pas nécessairement de riches investisseurs, loin de là. Selon le Président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), 23% des propriétaires bailleurs en France auraient plus de 80 ans. De ce fait, cette catégorie de bailleur n’est pas toujours en mesure d’effectuer les travaux nécessaires à la rénovation énergétique de leur bien, préférant s’en séparer. Selon le Conseil supérieur du notariat (CSN), la plus grande part de vendeurs de logements classés G en France est consacrée aux propriétaires de plus de 60 ans. Cette même tranche d’âge est par ailleurs identifiée comme celle qui acquiert le plus de logements neufs, ou de biens classés A et B. Inquiets face aux travaux à réaliser permettant de sortir leur bien de sa condition de passoire thermique, les sexagénaires privilégient l’investissement locatif récent malgré les aides de l’État mises en place, comme MaPrimeRénov‘.

20 000 €

Le reste à charge estimé en moyenne pour des travaux réalisés sur des passoires thermiques

Selon une étude menée par PAP (De particuliers à particuliers), 46 % des propriétaires bailleurs comptent rénover leur logement locatif. Contre toute attente, ils seraient 36 % à ne pas vouloir engager de travaux malgré l’interdiction de louer. Coût des travaux, complexité des aides à la rénovation ou remise en cause du DPE, les propriétaires des passoires thermiques jettent l’éponge et décident de louer coûte que coûte.

À savoir

Le locataire d’une passoire thermique peut assigner son propriétaire en justice afin de le contraindre à effectuer des travaux énergétiques.

140 000

Le nombre de logements énergivores reclassés au DPE après les nouvelles réglementations du DPE

Des opportunités immobilières à saisir

-15%

Le pourcentage moyen de la décote sur le prix de vente des appartements classés F ou G en France

Pour les autres, rénover son appartement ou sa maison avec l’aide de l’État, permet de valoriser son bien immobilier et d’atteindre une rentabilité supérieure à long terme. Car aujourd’hui, les appartements étiquetés F ou G se vendent en moyenne 15 % en dessous du prix du marché. Cette décote sur la valeur des passoires thermiques permet aux acheteurs immobiliers d’effectuer de belles opérations financières et d’accroître leur rendement locatif. Enfin, cette tendance à la baisse des prix de vente des biens anciens à rénover, relance les projets d’investissements immobiliers combinés aux mécanismes de défiscalisation. Entre autres, la loi Denormandie permet d’acquérir un bien à rénover et d’accéder à un avantage fiscal conséquent, permettant d’économiser jusqu’à 63 000 € sur le prix du bien. Ce dispositif de défiscalisation motive les bailleurs privés à participer à la revitalisation du parc immobilier ancien dans plus de 500 villes éligibles en janvier 2025.

En résumé

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus autorisés à la location, 60 000 biens doivent être rénovés ;
• Les ventes de passoires thermiques ont fortement augmenté en deux ans et atteignent 13 % des transactions immobilières au troisième trimestre 2024 ;
• Une majorité de vendeurs de logements énergivores ont plus de 60 ans et préfèrent vendre leur bien plutôt que de financer des travaux d’ampleur ;
• Malgré les aides à la rénovation, les travaux pour sortir un logement du statut de passoire thermique coûtent en moyenne 20 000 € aux propriétaires ;
• 36 % des bailleurs concernés par l’interdiction de louer ne prévoient pas d’effectuer de travaux et certains continuent à louer illégalement malgré l’interdiction ;
• La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal jusqu’à 63 000 € pour rénover des logements anciens.