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Immobilier : l’UE va imposer aux propriétaires de rénover leur bien avant de le vendre

L’UE durcit le ton sur les passoires énergétiques

Les propriétaires de logements énergivores sont au pied du mur. Ceux qui détiennent une passoire thermique (Diagnostic de Performance Energétique de classe F ou G) ne peuvent plus mettre leur bien immobilier en location sans le rénover. Tel est le cadre réglementaire institué en France par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Pour l’instant, les propriétaires occupants n’ont pas été embêtés par les pouvoirs publics. Mais c’était sans compter sur l’accélération de l’Union Européenne sur le sujet.

Dans un vote effectué le 14 mars, le Parlement européen a entériné une directive tout à fait inédite. Le texte impose à tous les propriétaires européens de réaliser une rénovation énergétique de leur logement, avant de pouvoir le vendre. D’ici 2030, les habitations estampillées d’un DPE de classe F ou G devront atteindre la note E. Dès 2033, c’est la note D qu’ils devront obtenir.

En cas de manquement, un propriétaire souhaitant vendre son bien sera sanctionné d’une décote. Elle n’a pas encore été entièrement définie. Néanmoins, selon les premiers axes envisagés, elle devrait correspondre au montant total des travaux de rénovation que l’acquéreur devra initier. Ainsi, dit plus simplement : un propriétaire peu scrupuleux de la loi, qui vendrait son logement énergivore sans l’avoir mis en conformité, serait condamné à rembourser l’acheteur pour la rénovation énergétique que ce dernier devra réaliser à sa place. Ce remboursement s’effectuerait en amont, par anticipation. Le prix de vente du bien serait pénalisé et réduit de la somme que l’acquéreur devrait engager.

À savoir

Pour les bâtiments publics et les non résidentiels (commerces, bureaux, …), la directive européenne entre en vigueur dès 2027 pour l’obtention de la note E et dès 2030 pour la classe D.

• À lire sur le sujet : comment investir dans une passoire thermique ?

Les propriétaires occupants sur la sellette

Au demeurant, le calendrier imposé par l’UE peut sembler moins sévère que celui appliqué par la France. En effet, l’Hexagone a prévu 4 phases majeures dans sa loi Climat et résilience :

• 1er janvier 2023 : interdiction de louer des logements classés G dont la consommation annuelle d’énergie excède 450 kWh par m² de surface habitable ;
• 2025 : interdiction de louer des logements classés G ;
• 2028 : interdiction de louer des logements classés F ;
• 2034 : interdiction de louer des logements classés E.

Cependant, à la différence des pouvoirs publics français, l’UE n’a pas écarté les propriétaires occupants de sa directive. En effet, les bâtiments publics devront attester d’une totale neutralité carbone à compter de 2026. Cette obligation sera étendue à tous les biens immobiliers neufs dès 2028. Elle concernera donc l’ensemble des propriétaires.

Vers un adoucissement de la directive européenne ?

Cette directive de l’Union Européenne n’a pas eu la faveur de tous les parlementaires. Créant débats et dissensions, elle a été adoptée par 343 voix pour, 216 voix contre et 78 abstentions. François-Xavier Bellamy, chef de file LR au Parlement européen, s’y est férocement opposé dans l’Opinion : « La directive européenne sur la rénovation énergétique des bâtiments constitue un contresens économique, social et même écologique très inquiétant. Ce n’est pas bien de louer une passoire thermique, mais c’est autre chose, quand on est propriétaire, de ne plus pouvoir y habiter ».

Le texte va désormais être soumis au Conseil de l’Union européenne afin d’être négocié et harmonisé. Tous les Etats membres ne disposent pas des mêmes ambitions et volontés sur cette grande question de la décarbonisation. Pour les détracteurs de la directive, il ne fait nul doute qu’elle devrait s’en retrouver adoucie.

En résumé

• Le 14 mars 2023, l’UE a voté une directive durcissant la législation sur les passoires thermiques ;
• À compter de 2030, les propriétaires de logements énergivores ne pourront plus les vendre sans avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique ;
• En cas de non respect du cadre réglementaire, un vendeur sera sanctionné par un décote sur le prix de vente de son bien immobilier ;
• En 2028, tous les logements neufs devront témoigner de la neutralité carbone ;
• La directive européenne doit désormais être étudiée par le Conseil de l’Union européenne pour négociation entre tous les Etats membres.