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Booster sa plus-value en vendant son bien à un promoteur immobilier : une opportunité toujours valable ?

La rentabilité est la devise des promoteurs immobiliers

La hausse des taux ne touche pas que les particuliers. Au cours du premier semestre 2023, tous les principaux promoteurs immobiliers ont enregistré une baisse de leurs réservations de logements, et ce, même si leurs performances sont meilleures que celles du marché. 

Dans ce contexte, la tendance est à la réduction des coûts et à l’exploration de nouvelles activités plus prometteuses. En effet, les acheteurs particuliers se font rares, exclus du marché par les conditions bancaires de plus en plus strictes et des taux toujours plus hauts. Les coûts de construction continuent, quant à eux, leur course à la hausse. Bref, des conditions moroses pour les promoteurs immobiliers dont la stratégie rime avec rentabilité.

Des logements qui intéressent plus que d’autres

Pour autant, certains particuliers réussissent à conclure des affaires particulièrement avantageuses, comme évoqué dans Les Échos avec ce couple près de Lyon qui a récemment réalisé une vente de leur maison à un promoteur immobilier, obtenant un prix 45 % plus élevé que l’offre proposée à un particulier. Un chiffre mirobolant en période de haute tension immobilière. De quoi se questionner sur la faisabilité de ce type de transaction. Est-ce anecdotique ? Ou est-ce une réelle opportunité pour les investisseurs ?

À savoir

Le business modèle d’un promoteur immobilier consiste à considérer un bien comme une opportunité d’investissement pour développer un projet immobilier rentable. Le prix d’achat est donc évalué en fonction de la rentabilité anticipée du projet futur. Cette approche permet au promoteur de justifier un prix d’achat plus élevé, car il anticipe des retours sur investissement plus significatifs à l’achèvement du projet.

S’il est difficile d’avancer un montant exact qu’un vendeur gagnerait à céder son bien à un promoteur, on sait qu’auparavant le prix proposé par ce dernier dépassait en moyenne entre 10 % et 30 % (voire plus) la valeur du bien en l’état.

Des offres désormais plus strictes

Il serait imprudent aujourd’hui de faire du cas de ce couple lyonnais une généralité. Les promoteurs sont également touchés par la conjoncture morose du marché immobilier et ils ne disposent plus de la même marge de manœuvre qu’auparavant.

Un nombre de réservations qui chute

La diminution de la capacité d’emprunt des ménages limite les perspectives d’écoulement de leurs nouvelles constructions. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont chuté d’un tiers au premier trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. 

De plus, la fin du dispositif Pinel, qui encourageait l’investissement dans l’immobilier locatif, risque également de perturber le secteur de la promotion immobilière. Une autre difficulté à surmonter est liée au télétravail, qui peut réduire la demande de locaux professionnels.

« La hausse des coûts des matériaux, les délais de livraison plus tardifs ou encore la hausse des taux d’intérêt conduisent les promoteurs à être plus vigilants sur les coûts financiers de leur projet. Ils font donc des offres financières certainement beaucoup plus strictes que ce qui pouvait se pratiquer quand le Pinel tournait à plein régime »

Edouard Grimond, porte-parole du Conseil supérieur du notariat (CSN)

D’ailleurs, la tendance est plutôt à la renégociation des ventes en cours chez les promoteurs.

« C’était déjà fréquent que les promoteurs demandent à se remettre à la table des négociations après la signature de la promesse de vente. Si le promoteur sent que son projet ne se vend pas à cause de la crise, il essaiera de rediscuter avec son vendeur sur le délai et le prix »

Edouard Grimond

Le nouveau ministre logement doit prendre en compte la réalité de la crise immobilière

D’après les estimations publiées récemment par le ministère de la Transition écologique, le nombre de chantiers immobiliers entamés au cours des douze derniers mois, qui suit généralement l’évolution des permis de construire, a enregistré une baisse de 12,7 % entre juin 2022 et juillet 2023, par rapport aux douze mois précédents. Xavier Huillard, le PDG de Vinci a exprimé récemment son espoir que le nouveau ministre du Logement, Patrice Vergriete, prenne en considération les conclusions du dernier rapport du Conseil national de la refondation. Plusieurs acteurs du marché sont du même avis. En effet, ces recommandations ont été peu reprises par l’exécutif.

« Il faut bien comprendre que c’est une véritable filière, qui commence par le logement d’urgence pour des migrants ou des gens en situation d’exclusion, qui passe ensuite au logement social, puis au logement intermédiaire, puis au logement libre, acheté par des particuliers ou par des investisseurs pour la location. C’est toute une chaîne. », Xavier Huillard.

Xavier Huillard

D’après l’ESCP Junior Conseil, 450 000 logements neufs par an sur les dix prochaines années sont nécessaires, et ce, même si la demande s’effondre. Patrice Vergriete a du pain sur la planche.

En résumé

• Les promoteurs immobiliers sont, eux aussi, impactés par les conditions moroses du marché ;
• Ils ne disposent plus de la même marge manœuvre dans leurs offres d’achat ;
• Toutefois, certains particuliers bénéficient encore d’offres avantageuses de la part de certains promoteurs immobiliers. Ces offres varient selon la rentabilité des projets ;
• Le nombre de construction a diminué de 12,7 % entre juin 2022 et juillet 2023 par rapport aux douze mois précédents ;
• 450 000 logements neufs seront nécessaires sur les dix prochaines années, selon le cabinet ESCP Junior Conseil.