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Rénovation énergétique : enfin un texte en faveur des bâtiments construits avant 1948

Quelles sont les habitations concernées par ce nouveau DPE ?

L’ascenseur émotionnel des propriétaires bailleurs s’emballe à mesure que la loi Climat et Résilience ne cesse d’accroître ses exigences en ce qui concerne la location des passoires énergétiques. De plus en plus restrictive, la loi initialement destinée à protéger les locataires du mal-logement, tout en profitant de l’effet de levier en faveur du climat, pénalise hélas de nombreux propriétaires étranglés par une réglementation parfois intenable. C’est le cas des bâtiments anciens, construits avant 1948, pour lesquels les conditions de rénovation énergétique sont difficilement applicables.

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Le nombre de logements en France dont la construction est antérieure à 1948

Pour pallier cette problématique, une proposition de loi examinée par la commission des affaires économiques le 19 mars, vient d’être adoptée par le Sénat le jeudi 20 mars dernier. Le texte revient sur la particularité patrimoniale des bâtisses anciennes et leurs contraintes de rénovation, visant à prendre en compte leurs spécificités thermiques, architecturales et patrimoniales.

Un DPE dédié aux bâtiments anciens ?

Ce nouveau texte de loi s’appuie, entre autres, sur les constats établis par la commission d’enquête sur l’efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique. Un rapport publié en juillet 2023, mettait en évidence le décalage entre les normes actuelles des travaux énergétiques et la nature même des logements anciens. En effet, la conception des bâtisses anciennes, le plus souvent érigées à base de matériaux anciens traditionnels comme la pierre, la chaux ou encore le bois, fait flamber le prix des travaux de rénovation. Afin de permettre aux logements anciens (construits avant 1948) de mener à bien leurs travaux de rénovation énergétique, le texte prend en compte leur typologie et plus particulièrement dans la réalisation du DPE (Diagnostic de performance énergétique). Le but étant de permettre aux propriétaires de mener à bien leur projet de rénovation, tant en termes de technicité, que d’un point de vue financier.

Une méthode de calcul plus efficace

Concrètement, la proposition de loi sur la rénovation des bâtisses anciennes, introduit dans son texte la date de construction antérieure à 1948 et l’usage de matériaux ou techniques traditionnels pour définir les logements concernés. Aucune liste de travaux n’est imposée dans la réglementation, c’est pourquoi le Sénat opte pour une approche plus douce et moins restrictive. Du côté des diagnostiqueurs énergétiques, la loi leur impose des compétences spécifiques aux bâtiments anciens pour pouvoir délivrer leur DPE et plus particulièrement lorsqu’ils présentent un intérêt patrimonial.

Ce nouveau texte de loi sur les DPE du bâti ancien, réconforte les professionnels comme les particuliers, évitant d’un côté comme de l’autre, les dérives financières et les erreurs de diagnostic. Cette modification de la méthode de calcul du DPE pour les bâtisses construites avant 1948 vient renforcer sa légitimité après une précédente refonte il y a un an, adressée aux diagnostics énergétiques des petites surfaces.

Comment financer les travaux de la rénovation du bâtiment ancien ?

Si le texte marque une avancée importante sur le plan réglementaire du DPE, qu’en est-il de la question du financement des travaux de rénovation dans l’ancien ? Initialement prévue, l’augmentation des aides à la rénovation énergétique pour le bâti ancien, a été remplacée par une demande de rapport au Gouvernement sur les modalités de soutien financier. Pourquoi une telle décision ? Le contexte budgétaire du pays malmène certaines prises de décisions, plus particulièrement en faveur du climat, dont la rénovation énergétique du logement hexagonal n’échappe pas.

De son côté, Valérie Létard (ministre déléguée au Logement) multiplie les annonces encourageant la reprise du secteur immobilier. C’est le cas notamment du décret facilitant l’accès à MaPrimeRénov’ pour les propriétaires ayant souscrit un éco-PTZ. Ce décret relève également à 90 % le plafond de financement des travaux par aides publiques et privées, contre 80 % auparavant, apportant un premier levier concret d’accompagnement.

90 %

La part du financement des travaux de rénovation allouée par les aides publiques et privées, annoncées dans le décret de la ministre du Logement

Vers un encouragement à l’investissement dans l’immobilier ancien ?

Quant aux investisseurs immobiliers, cette avancée législative sur la rénovation énergétique des bâtiments anciens, permet d’instaurer un cadre stable et réalisable sur le terrain, au service de la valorisation patrimoniale de leurs biens. En définissant les contours d’une législation pour les rénovations complexes, ce texte pourrait encourager l’investissement dans l’immobilier ancien, au service de la conservation du patrimoine français.

De son côté, la proposition de loi sur la rénovation des bâtiments construits avant 1948 poursuit son chemin législatif à l’Assemblée nationale. Si le texte peut être amené à évoluer d’ici son vote définitif, il marque tout de même une avancée considérable vers une rénovation plus réfléchie et respectueuse du paysage patrimonial français.

En résumé

• La loi Climat et Résilience est de plus en plus stricte et complique la location des logements anciens (avant 1948), difficiles à rénover selon les normes actuelles ;
• Une proposition de loi adoptée par le Sénat à la mi-mars, prévoit un DPE spécifique à ce type de bâtiments ;
• Les diagnostiqueurs énergétiques devront avoir des compétences adaptées pour évaluer les bâtiments construits avant 1948, afin de limiter les erreurs et les surcoûts des travaux de rénovation énergétique ;
• Cette réforme pourrait encourager l’investissement dans l’immobilier ancien, en instaurant un cadre plus réaliste et respectueux du patrimoine français.