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Pénurie de logements à louer : quelles sont les villes les plus touchées ?

Hausse des taux, crise de l’offre, DPE … le marché de la location en délicatesse

Trouver un logement en location est devenu un véritable casse-tête. Ces derniers mois, l’envolée des taux de crédit contraint de potentiels acheteurs à repousser leur projet d’achat et donc, à rester en location. Une dynamique qui raréfie l’offre de logements destinés à la location sur le marché. En septembre 2023, un couple aux revenus modestes ne peut pas espérer emprunter à un taux inférieur à 4,19 % sur 25 ans au niveau national. Ce taux atteint 4,45 % dans la région Rhône-Alpes. Ajoutez à cela l’interdiction progressive de louer un logement qui ne répond pas aux nouvelles normes de « décence énergétique » et vous obtenez une situation de blocage du marché locatif.

En effet, depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location un bien dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWhEF/m²/an. À compter du 1er janvier 2025, les logements de la classe G du DPE seront tout simplement interdits à la location. En 2028, un logement devra, a minima, disposer de la classe E du DPE pour être mis en location. Enfin, dès 2034, un logement devra présenter une classe D pour entrer dans les clous. Les logements classés E, F et G seront hors course et devront être soumis à d’importants travaux de rénovation énergétique.

5,1 %

Soit l’augmentation des prix des loyers à Paris en un an. C’est la 6ème hausse la plus importante au niveau national.

L’immense majorité des villes françaises ont vu ces derniers mois une augmentation du prix des loyers demandés par les propriétaires bailleurs, d’après une étude de Locservices, société spécialisée dans la location entre particuliers. C’est notamment le cas de Marseille dont les prix des loyers ont grimpé de 5,7 % en un an. Actuellement, le loyer moyen pour se loger dans la cité phocéenne atteint 766 €. Même constat pour Nice et Rennes qui voient les loyers moyens augmenter de 4,8 % et 4,6 %. Le loyer moyen niçois atteint donc 835 € et 564 € pour Rennes.

Mais ce phénomène ne touche pas que les grandes villes. Les communes de Nîmes et Orléans n’échappent, par exemple, pas à la règle. Pour la première, les loyers ont augmenté de 3,5 % et le loyer moyen est de 562 € en août 2023. Pour la préfecture du Loiret, la hausse atteint 3,4 % et le loyer moyen 577 €. Deux exceptions persistent : Strasbourg (-0,4 %) et Caen (-1 %) qui bénéficient d’une baisse des prix des loyers sur la même période.

Lyon, Rennes, Angers : la tension locative grimpe en flèche

La difficulté à se loger ne se résume pas seulement aux prix des loyers. Il est également intéressant de se pencher sur la fameuse tension locative. Autrement dit, le nombre de demandes pour une offre de location. Les villes de Rennes et Lyon sont particulièrement touchées par ce phénomène de tension locative. Villes très étudiantes, elles dénombrent chacune plus de 10 visites par offre. C’est 4 de plus par rapport au début de l’année 2023 pour Rennes. Des chiffres qui attestent de l’extrême difficulté des potentiels locataires à se loger dans des villes très estudiantines comme celles-ci.

10,73

Soit l’indice de tension locative de la ville de Rennes en août 2023. Le plus élevé en France.

La ville d’Angers a également subit de plein fouet les effets de la crise immobilière. Angers est la ville où l’indice de tension locative a le plus augmenté depuis le début de l’année.

Bordeaux, cruellement en manque de logements

S’il fallait désigner la ville française la plus impactée par le contexte actuel, ce serait sans aucune hésitation Bordeaux. En effet, la préfecture de la Gironde subit de plein fouet les effets de la crise du Logement depuis septembre 2022. Sur les 12 derniers mois, le montant des loyers a explosé de +8,1 %, soit la plus grosse augmentation de l’Hexagone. En août 2023, le loyer moyen atteignait 852 €.

L’impact que subit la ville de Bordeaux est également visible si l’on s’intéresse à la tension locative dont elle est victime. D’après l’étude de Locservices, elle est la troisième ville la plus impactée du pays avec un indice de tension locative en nette hausse, il est passé de 5,49 à 7,25 entre janvier et août 2023.

Marché locatif tendu : de belles opportunités pour les investisseurs

Alors que les locataires sont nettement à la peine ces derniers mois entre raréfaction des offres et augmentation du prix des loyers pratiqués, certains ont tout de même un coup à jouer au milieu de cette situation chaotique : les investisseurs. Pour ceux qui ont l’habitude de dénicher les bonnes affaires immobilières, le contexte difficile offert par l’année 2023 est idéal. En effet, ces profils, malgré l’augmentation des taux d’emprunt, ont toujours les faveurs des banques puisqu’ils n’en sont pas à leur coup d’essai. D’autre part, ils savent plus facilement que le commun des mortels reconnaître un investissement rentable et ils n’ont aucun mal à se projeter sur l’achat de passoires thermiques qu’ils pourront aisément rénover grâce à leur réseau d’artisans déjà constitué.

Angers, Bordeaux, Paris, Lyon, Rennes, si toutes ces villes manquent cruellement de logements aujourd’hui, c’est bien là que les investisseurs immobiliers ont la possibilité de réaliser leurs prochains bons placements. A la clé ? Une mise en location facile de leurs biens et même la possibilité de choisir entre les meilleurs dossiers des prétendants à la location. Et surtout, aucune période de vacance locative à envisager pour les prochaines années.

31 décembre 2024

Jugé trop coûteux, le dispositif de défiscalisation Pinel disparaîtra définitivement à la fin de l’année 2024.

S’ils souhaitent également profiter de leur investissement pour réduire leur charge fiscale, ils auront également l’opportunité de réaliser de belles affaires du côté des logements neufs puisque le dispositif Pinel est encore valable jusqu’à la fin de l’année 2024. Un bonus supplémentaire non négligeable lorsque la situation patrimoniale est en adéquation avec le projet. En 2023, la loi Pinel permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôt à un taux de 10,5 % s’il s’engage à louer son bien pendant 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Au total, un investisseur peut donc espérer une réduction d’impôt de 52 500 euros. Extrêmement intéressant, notamment en cette période de blocage du marché immobilier.

En résumé

• La hausse des taux d’emprunt et les nouvelles règlementations énergétiques conduisent à un blocage du marché locatif en France ;
• La majorité des grandes villes voient les prix des loyers nettement augmenter depuis le début de l’année 2023 ;
• Certaines villes comme Rennes ou Lyon sont les plus touchées par cette envolée des montants des loyers ;
• Le dérèglement du marché immobilier créé également une recrudescence de la tension locative dans certaines zones ;
• Les villes de Bordeaux et Angers, notamment, sont extrêmement impactées par ce phénomène de tension locative.