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Opportunités et nouvelles stratégies : les coulisses de l’immobilier neuf

Les décotes des promoteurs immobiliers

Si les promoteurs immobiliers sont aujourd’hui dans le creux de la vague, ce contexte crée, a contrario, des occasions intéressantes pour les investisseurs. Actuellement, il existe de réelles opportunités d’achat dans le marché du neuf, car les promoteurs cherchent à écouler leurs stocks. Cette baisse des prix commence à se refléter sur tout le territoire et notamment là où les prix étaient les plus élevés.

Pour exemple, la Fédération des promoteurs immobiliers fait état d’une baisse significative des prix en Île-de-France au cours du troisième trimestre de 2023 par rapport aux premier et deuxième trimestres de la même année. En parallèle, des baisses de prix sont déjà observées dans les métropoles de Nantes, Brest, Laval, Angers, Lille, Grenoble et Lyon.

Les avantages financiers et fiscaux du neuf sur l’ancien

Si le contraste entre les prix de l’immobilier neuf et ancien persiste, il est important de noter que le neuf bénéficie toutefois de nombreux avantages. Certains sont connus comme les droits de mutation, avec des frais de notaire représentant 2 à 3 % du prix d’achat pour un bien en vente en état futur d’achèvement, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. De même, les nouvelles constructions sont également exemptées de taxe foncière pendant les deux premières années.

Autre avantage : le démembrement de propriété. Pour réduire encore davantage le coût d’acquisition, les investisseurs peuvent se tourner vers des programmes en démembrement. Dans ce cas, l’acheteur acquiert la nue-propriété à un prix réduit, tandis que l’usufruit est cédé à un bailleur qui perçoit les loyers. À la fin du contrat, généralement sur une période de 10 à 15 ans, l’investisseur retrouve la pleine propriété.

Michaël Dadoit, notaire, souligne qu’il y a une vingtaine d’années, les démembrements étaient fréquents pour des logements sociaux. Cette pratique est devenue plus rare aujourd’hui. À noter que ce type de montage, qui ne génère pas de revenus locatifs pour l’investisseur, s’adresse principalement à des personnes fortement imposées qui préfèrent tabler sur une plus-value à long terme.

Une nouvelle voie pour le secteur du neuf

La crise du logement a permis au secteur de se questionner sur son modèle. Pour certains professionnels, il devient impératif de l’actualiser en l’adaptant à ce qui est pratiqué dans l’industrie automobile. Aujourd’hui, l’achat d’une voiture ne se fait plus de la même manière, on opte plutôt pour la LOA (location avec option d’achat). Des solutions similaires peuvent être envisagées pour le domaine de l’immobilier. 

L’idée serait de trouver des alternatives à la pleine propriété qui permettent de réunir les intérêts des propriétaires cherchant à acquérir un logement, mais qui se trouvent jusqu’à présent limités et ceux des acteurs institutionnels et privés, prêts à investir en sortant des schémas conventionnels. 

Le prix du neuf et la construction hors-site : les deux sujets sur la table du Ministère

Le ministre du Logement a récemment annoncé qu’une réflexion avec la fédération des promoteurs immobiliers sur les tarifs de vente des logements neufs était en cours. 

Il est nécessaire de continuer la production tout en rapprochant les prix entre les logements anciens et neufs. 

Patrice Vergriete

Pour le ministre, il est nécessaire de combler cet « écart » en trouvant des solutions adaptées pour proposer des prix acceptables, rendant à la fois les particuliers et les investisseurs solvables. Des premières propositions réglementaires, voire législatives, devraient bientôt émerger, notamment en ce qui concerne le contrôle des prix des terrains. 

Autre sujet en réflexion au Ministère : la construction hors-site. Lors de sa visite chez GA Smart Building, spécialiste de la construction hors site, le ministre du Logement a semblé s’intéresser à ce nouveau modèle de construction et notamment à son fonctionnement, aux prix pratiqués et aux différentes opérations en cours. Ce marché semble être une alternative intéressante, capable de créer de nouvelles opportunités tout en réduisant les coûts de construction et les charges, le tout en améliorant l’impact environnemental.

En résumé

• Le marché de l’immobilier neuf n’a pas dit son dernier mot ;
• Les promoteurs sont aujourd’hui enclins à proposer des remises particulièrement attractives aux propriétaires ;
• Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, démembrement, sont autant d’avantages associés à l’acquisition d’un bien neuf ;
• Le marché s’inscrit dans une nouvelle dynamique et Gouvernement et acteurs du secteur sont majoritairement d’accord sur la nécessité d’impulser une transformation ;
• Le ministre du Logement réfléchit à d’autres alternatives pour dégripper le marché, dont l’alignement du prix du neuf sur celui de l’ancien et la construction hors-site.