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Montage en SCI : ce qui est permis par la loi n’est pas toujours fiscalement autorisé

La Cour de cassation a tranché

« Ce qui est permis par la loi n’est pas toujours fiscalement autorisé », a rappelé la Cour de Cassation, lors de l’audience publique du 4 décembre 2019. Le cas est, certes, singulier, mais il fait office d’exemple pour la majorité. Comme c’est souvent le cas, une famille avait monté une SCI (Société Civile Immobilière) afin de faire financer l’entretien de son patrimoine, notamment un château du XVe siècle, par les revenus locatifs générés par les autres biens immobiliers possédés. Un montage tout à fait courant et légal.

Le tournant intervient lorsque les propriétaires décident de donner l’usufruit de son patrimoine immobilier à leur SCI. En tant qu’uniques associés de la SCI, les différents membres de la famille touchaient donc directement les revenus locatifs. Si tout paraît en accord avec le cadre juridique, l’astuce de ce montage fait débat sur le plan fiscal. L’impôt sur la fortune est, en France, dû par l’usufruitier, dans ce cas concret, il s’agit donc de la SCI. Or, seules les personnes physiques sont redevables de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), anciennement ISF et non pas les personnes morales. La famille, par ce biais, échappait à la taxation sur la fortune.

Abus de droit, où se situe la ligne rouge ?

Sont considérées comme un abus de droit, les « clauses abusives qui ont pour objet de créer au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat », selon la définition adoptée par la Cour de cassation (1ère Civ. – 27 novembre 2008, pourvoi n°07-15226, BICC, n°699 du 1er avril 2009 et Legifrance). L’application à la lettre de la loi fiscale n’est pas admise par la justice si le contribuable a uniquement recherché, à travers un montage juridique, l’optimisation fiscale.

La Cour de cassation et le fisc ont donc jugé ce cas comme un abus de droit sur la base de plusieurs éléments concrets. Le contribuable et sa famille avaient officiellement déclaré que le montage avait pour objectif de couvrir les frais d’entretien du patrimoine grâce aux revenus locatifs. Il s’est avéré que les revenus perçus dépassaient largement le montant nécessaire à l’entretien. Il s’agit là d’un premier abus de droit.

Le second abus de droit réside dans le fait que le démembrement de propriété réalisé au bénéfice de la SCI était purement fictif. Les membres de la famille continuaient d’utiliser une partie de biens comme résidence principale, ils jouissaient donc de l’usufruit de la SCI. Il est donc clair que le montage n’avait d’autre but que celui d’éviter l’impôt dû.

L’administration fiscale, garant de la bonne application de la loi

L’administration fiscale a donc le droit de contester tout montage juridique qui serait constitué dans l’unique but d’appliquer à la lettre la loi fiscale. En effet, le fisc peut vérifier que l’opération réalisée par le contribuable présente un réel intérêt pour ce dernier. Si ce n’est pas le cas, elle peut demander réparation. Dans ce cadre, la famille a été condamnée par la Cour de cassation a payer l’impôt avec le rappel maximal possible sur six ans. Si la prescription fiscale est, en théorie de trois ans, la justice admet facilement que le délai légal soit porté à six ans maximum.

Article L64 du Livret des procédures fiscales

« […]l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, […]. »

Les obligations déclaratives des associés d’une SCI

Depuis cette année, les SCI doivent obligatoirement déclarer les revenus perçus au titre de l’année précédente en ligne sur la déclaration de résultat n°2072-S ou n°2072-C. La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1. En tant qu’associé d’une SCI, vous devez également déclarer votre quote-part de résultat sur votre déclaration des revenus n°2042.

En résumé

• La Cour de cassation a rappelé que ce qui est autorisé par la loi ne l’est pas nécessairement sur le plan fiscal.
• Un montage en SCI, légal sur le plan juridique, peut être contesté par l’administration fiscale si le dit montage a été constitué uniquement dans un but d’optimisation fiscale.
• Les associés d’une SCI sont dans l’obligation de déclarer les revenus perçus correspondant à leur quote-part.