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L’immobilier à l’ère du crowdinvesting

L’investissement autrement

Si le crowdfunding permet de financer un projet en sollicitant l’aide de la communauté, le crowdinvesting ouvre le champ des possibles pour investir en locatif et en direct, par internet, dans un projet immobilier choisi. Que ce soit pour défiscaliser, pour placer son argent ou pour intégrer une SCPI, par exemple, tout est désormais possible par le numérique. Plusieurs plateformes de mise en relation et de regroupement des projets d’investissement existent depuis plusieurs années. Près d’un tiers des sites de crowdfunding propose une branche immobilière. Elles sont seulement trois, pourtant, Mykornershop, Homunity et Fundimmo, à avoir reçu l’autorisation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour cette pratique. L’AMF s’est efforcée à définir des critères objectifs pour différencier le crowdfunding immobilier locatif, reconnu depuis l’été 2018 seulement, de l’investissement en SCPI, entre autres.

À savoir

Une plateforme autorisée au crowdinvesting par l’autorité des marchés financiers doit être inscrite au fichier national de l’ORIAS. Leur numéro d’enregistrement est notifié dans leurs mentions légales.

Un principe particulier

Le crowdinvesting permet aux investisseurs de souscrire à des titres d’une SAS (société par actions simplifiée) propriétaire d’un bien immobilier qu’elle souhaite louer. Le nombre d’associés (personne ayant investi une certaine somme dans la société) est limité à 50 pour chaque projet. Ainsi, cela instaure un montant plancher moyen d’investissement selon la somme à récolter. En 2018, le montant moyen d’un projet s’élevait à un peu plus de 500 000 euros, ce qui correspond à un seuil minimum de placement d’environ 10 000 euros pour chaque associé.

La plateforme de crowdinvesting et la personne assurant la gestion et la valorisation du patrimoine de la société en recherche de fonds, ne doivent avoir aucun intérêt croisé.

Qui paie les frais divers ?

Devenir associé d’une société sous-entend avoir un droit de parole plus ou moins important sur les décisions prises, mais également devoir participer aux différents frais auxquels elle doit faire face. Si l’investisseur n’a, officiellement, aucun frais à assumer car ils sont tous à la charge du porteur de projet, une fois qu’il a investi et est devenu associé, société et investisseur ne forment plus qu’un. Outre les frais de gestion, les revenus locatifs perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés, dû par la SAS. Cela représente environ 28 à 33 % de la somme). Quant au particulier investisseur et désormais associé, ses bénéfices distribués doivent répondre de la flat tax (environ 30 %). En ce qui concerne la plus-value générée à la revente du bien, celle-ci peut représenter un lourd coût fiscal pour la société. Le particulier ayant investi peut en être épargné à condition qu’il revende uniquement ses parts et que la société conserve le bien. Ainsi, il sera uniquement soumis à la flat tax. La pratique étant encore pour l’instant trop récente pour annoncer des pourcentages concrets, les hypothèses de rentabilité affichent un rendement de 4 à 5 % pour les investissements en crowdfunding. C’est un système qui séduit de plus en plus de particuliers et qui tend à s’inscrire davantage dans l’épargne immobilière, et ainsi soutenir la mutation des habitudes des consommateurs dans les domaines du financement et de l’allocation d’épargne.

En résumé

• Le crowdfunding permet d’investir autrement, via le numérique. Pour s’assurer que la plateforme proposant une branche immobilière est fiable, il faut que celle-ci soit inscrite à l’ORIAS.
• L’investisseur acquiert des parts dans une société et obtient ainsi un droit de parole. Il doit également participer au remboursement des frais divers.