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Label ISR et immobilier : vers un marché plus vert ?

Le boom de l’approche ESG dans l’immobilier

Jusqu’alors limité aux seuls placements financiers, l’Investissement Socialement Responsable (ISR) s’applique maintenant aux placements immobiliers, suite à la publication au Journal Officiel de l’arrêté du 8 juillet 2020. Après trois ans de discussions et délibérations, le label ISR immobilier, qui entrera en vigueur le 23 octobre prochain, concerne les fonds de gestion d’actifs immobiliers tels que les SCPI et OPCI. Ce label est destiné à façonner un socle commun à l’investissement immobilier responsable et cherche à limiter le greenwashing.

Il permet aux épargnants d’investir dans des véhicules respectueux des critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance, les fameux critères ESG. Il s’agit d’une avancée réclamée aux pouvoirs publics par les professionnels du secteur, mais également par les investisseurs de plus en plus concernés par l’investissement responsable. Si ce nouveau label change la donne en terme de réglementation, l’approche ESG était déjà prise en compte dans de nombreux placements immobiliers depuis quelques années. Selon les données du baromètre 2019 de l’immobilier responsable, publié par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), 70 % du secteur de l’immobilier d’investissement et 81 % des rapports des fonds non-cotés, SCPI et OCPI mentionnaient déjà une démarche ESG.

À savoir

Le label ISR donne aux particuliers une information fiable leur permettant dès lors, via leur compte-titres ordinaire, leur épargne salariale ou leur assurance-vie, d’encourager une économie et des comportements responsables, avec un choix de fonds labellisés aux méthodologies contrôlées.

Le label ISR, nouveau critère incontournable ?

La démarche ISR est loin d’être inédite, mais elle a le mérite de prendre de l’ampleur et de sortir du cercle restreint de la bourse pour venir s’apposer sur les produits dits « grand public ». Les professionnels en conseil et gestion de patrimoine sont unanimes : les investisseurs prennent conscience des enjeux climatiques liés à l’immobilier et savent que le bâtiment est le second secteur émetteur de CO2 . Ils recherchent donc davantage des investissements en adéquation avec leurs objectifs. Dans le BTP, l’approche ESG commence également à prendre forme notamment à travers la mise en place d’une économie circulaire permettant de limiter les émissions de gaz à effet de serre ainsi que la consommation de matières premières.

Les pouvoirs publics et les institutionnels s’engagent aussi dans cette direction en s’attaquant au E de « ESG ». L’environnement et plus précisément la question de la performance énergétique est au cœur des préoccupations politiques actuelles et vise aussi bien les bureaux que l’immobilier résidentiel. Exemples récents : la publication du décret « Bacs » sur les systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment (Building automation & control systems) dans les bâtiments tertiaires ou encore l’engagement de neuf régions de France dans le programme SARE (Service d’accompagnement à la rénovation énergétique) porté par Julien Denormandie et Emmanuelle Wargon. Cependant, le label ISR immobilier ne concerne, pour le moment, que les fonds de gestion d’actifs immobiliers et non pas l’immobilier physique. Ce dernier, bien qu’il connaisse des problématiques similaires, est soumis à d’autres réglementations.

35% d’économies d’énergie

C’est l’objectif à atteindre pour un bureau « vert », selon l’étude de l’Observatoire de l’Immobilier Durable sur l’application de la Taxonomie européenne en matière d’atténuation du changement climatique, permettant aux gestionnaires d’actifs d’anticiper les implications de la taxonomie sur le marché de l’immobilier tertiaire.

Quelle rentabilité pour l’immobilier labellisé ISR ?

Immobilier physique ou pierre papier, tous les épargnants s’accordent sur un point : investissement immobilier rime avec rentabilité. La question se pose pour le label ISR puisque, dans le cadre de l’immobilier, il est synonyme de performances énergétiques et donc de coûts supplémentaires pour les propriétaires. Les spécialistes ne le cachent pas une SCPI possédant un parc immobilier requérant une mise aux normes pour être labellisée ISR peut avoir une rentabilité directe amoindrie du fait des coûts engendrés par les travaux. Toutefois, l’amélioration des performances des biens immobiliers et donc du confort de vie de ses occupants contribue à renforcer le lien avec le locataire et à diminuer le risque de vacance locative. Il est clair qu’en choisissant la démarche ISR, l’investisseur accepte de diluer la rentabilité de son investissement.

• En savoir plus sur les SCPI

Plus globalement, il est difficile d’isoler le label ISR dans le calcul de la rentabilité d’un placement. Les experts n’ont, par ailleurs, pour le moment, pas noté de surévaluation du prix d’un immeuble labellisé ISR par rapport à un immeuble classique. Ils remarquent, cependant, une décote à la revente si l’immeuble n’a pas pris en compte les critères ESG. La vision à long terme joue en faveur du label ISR. L’accélération des initiatives allant vers une démarche plus écologique dans les secteurs de l’immobilier et du bâtiment est révélatrice. Intégrer la transition énergétique dans les anciennes et nouvelles constructions est devenu un enjeu réel de notre siècle. En effet, dans un monde où la température va, selon les scientifiques, augmenter de 2 à 4 degrés dans les prochaines décennies, le secteur de l’immobilier doit développer des stratégies d’adaptation et montrer sa résilience.

En résumé

• Le label ISR existe depuis 2015, mais ne concernait que les placements financiers. Il pourra à partir du 23 octobre 2020 être intégré aux placements immobiliers comme les SCPI et OCPI.
• La démarche ESG est en plein développement. Elle répond à une demande des professionnels et des investisseurs d’adapter les produits financiers et immobiliers aux enjeux environnementaux et sociétaux actuels.
• La pierre papier et l’immobilier physique sont donc au cœur de nouvelles réglementations destinées à améliorer les performances énergétiques pour mieux contrôler les émissions de CO2 générées par l’immobilier.