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Mal-logement : le contrôle technique des logements, une solution pour mettre fin à l’insalubrité ?

Le contrôle technique d’un logement : à quoi cela ressemblerait ?

La proposition de loi déposée par le député Renaissance Guillaume Vuilletet répond à un des enjeux majeurs de notre époque : les 450 000 logements occupé et actuellement considérés comme indignes par le Ministère de la transition écologique. Pour y parvenir, le député propose la mise en place d’un contrôle technique des logements, une mesure contraignante, mais ambitieuse qui pourrait révolutionner le secteur de l’habitat.

450 000

Le nombre de logements considérés comme indignes et actuellement habités.

Selon les contours de cette proposition, le contrôle technique serait valable pour une période de dix ans. Il engloberait une série de critères minimaux de décence que les propriétaires devraient respecter pour pouvoir louer leur bien. Parmi ces critères, on retrouve notamment l’aération suffisante des espaces, la conformité aux normes en matière d’électricité, ainsi que l’absence de parasites et de nuisibles.

Un aspect essentiel du contrôle technique est qu’il reprendrait également l’ensemble des diagnostics techniques déjà obligatoires, comme ceux relatifs au plomb, à l’amiante ou au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette consolidation vise à simplifier les procédures pour les propriétaires et à garantir un bon niveau de sécurité et de décence pour les locataires.

Selon l’initiateur de la proposition de loi, ce dispositif serait une source de garanties tant pour les locataires que pour les propriétaires. Les locataires auraient, en effet, l’assurance de ne pas prendre de risques en louant un logement indigne, tandis que les propriétaires bénéficieraient d’une protection contre d’éventuelles situations abusives de la part de certains locataires pour échapper à leurs responsabilités financières.

• En savoir plus sur les obligations légales du propriétaire bailleur

Le permis de louer dans l’Hérault : une expérience concluante ?

D’autres initiatives sont également testées dans plusieurs régions du territoire et parmi elles, on retrouve le permis de louer. C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a ouvert la voie à cette initiative. Dans l’Hérault, 43 communes ont saisi cette opportunité en mettant en œuvre cette procédure dont l’objectif est de contrôler de manière préventive la qualité des logements avant leur mise en location.

Une contrainte de plus pour les propriétaires ?

Cette expérience du permis de louer dans l’Hérault a été accueillie de manière positive, car elle offre un moyen concret pour les collectivités de lutter activement contre l’habitat indigne. En contrôlant préventivement les logements mis en location, cette mesure permet de préserver la santé et la sécurité des locataires, tout en dissuadant les propriétaires de proposer des logements ne répondant pas aux normes de décence.

Cependant, malgré ses avantages, cette obligation soulève également des questions. Certains propriétaires craignent que cette réglementation supplémentaire n’alourdisse les démarches administratives et n’entraîne des coûts supplémentaires. Le bilan 2022 de cette mesure dans l’Hérault est pourtant positif : 76 % des demandes ont obtenu un avis favorable pour la location en 2022, contre 5 % de refus. En parallèle, cette même année, 3 amendes ont été prononcées par le préfet à l’encontre des propriétaires.

74 %

Le nombre de demande de permis de louer acceptées dans l’Hérault en 2022.

Plusieurs métropoles testent déjà le permis de louer

Le principe du permis de louer repose sur l’obligation pour tout propriétaire d’un logement situé dans un périmètre défini par la collectivité de demander une autorisation préalable avant de mettre son bien en location. Cette autorisation permet aux décideurs locaux de vérifier que le logement répond à toutes les caractéristiques d’habitabilité exigées par la réglementation en vigueur.

Cette démarche préventive vise à identifier et à remédier aux éventuels problèmes dès le stade de la location, évitant ainsi la mise en location de logements indignes. Les critères d’habitabilité englobent notamment les conditions de sécurité, de salubrité, et de décence du logement. À ce jour, plusieurs communes ont déployé le permis de louer, comme en Île-de-France (Aubervilliers, Saint-Denis, Bobigny, Clichy-sous-Bois, etc.) ou encore Marseille, Bordeaux, Montpellier, Roubaix, Calais, Carcassonne et la dernière en date, Chartres.

En cas de non-respect, c’est-à-dire en cas de défaut de demande d’autorisation, ou de location malgré un refus d’autorisation ou encore de location d’un logement insalubre sans autorisation, le propriétaire s’expose à des sanctions financières pouvant atteindre jusqu’à 15 000 euros. Le montant de l’amende est modulé en fonction de la nature de l’infraction, renforçant ainsi l’incitation pour les propriétaires à respecter cette réglementation.

À savoir

Récemment, deux logements insalubres ont été loués sans autorisation préalable à Murviel et Thézan, entraînant alors une amende de 3 000 € par logement.

Des exemples d’initiatives locales pour lutter contre l’habitat indigne

À la demande de l’ancien ministre délégué à la Ville et au Logement, Olivier Klein, deux maires, Michèle Lutz, maire (LR) de Mulhouse, et Mathieu Hanotin, maire (PS) de Saint-Denis, ont lancé une réflexion concernant les outils juridiques nécessaires pour combattre l’habitat insalubre. Leur mission était de proposer des améliorations ou de nouveaux dispositifs à mettre en place. Le rapport issu de cette mission serait attendu en septembre. Reste à voir si Patrice Vergriete, le nouveau ministre du Logement, reprendra le chantier entamé par son prédécesseur.

Sur un plan plus concret, à Lyon, SOLiHA (SOLidaires pour l’HAbitat), est un acteur de l’économie sociale et solidaire. Il est actuellement le premier réseau associatif national spécialisé dans l’amélioration de l’habitat. Son objectif principal est de soutenir les personnes défavorisées, fragiles et vulnérables en favorisant leur maintien dans des logements dignes et en facilitant leur accès à un logement décent. Depuis 2012, le réseau intervient dans divers domaines comme l’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées, la rénovation énergétique des logements énergivores, l’isolation des combles, des murs et des planchers, ainsi que l’amélioration de la ventilation.

Un réseau de villes pour relever les défis liés à l’insalubrité

De la même manière, Marseille et Saint-Denis ont lancé un réseau de villes dans le but de s’attaquer au problème du mal-logement. Ces deux municipalités sont particulièrement touchées par cette problématique. Pour rappel, Marseille compte environ 40 000 bidonvilles et le taux de logements potentiellement insalubres à Saint-Denis est de 19 %. C’est donc sans surprise que les deux maires souhaitent rassembler des villes de toutes tailles afin de partager leurs expériences et de relever ensemble les défis liés à la lutte contre l’habitat indigne au niveau local.

« L’objectif consiste à porter des propositions d’évolution, notamment législatives, afin de mieux outiller les collectivités pour porter ce combat capital. »

Les maires socialistes Mathieu Hanotin (Saint-Denis) et Benoît Payan (Marseille)

Parmi les 20 propositions avancées par ces maires figurent plusieurs mesures concrètes. Ils envisagent notamment de mettre en place un « juge de l’expropriation de référence pour l’habitat indigne » au sein de chaque juridiction judiciaire et cour d’appel. Ils souhaitent également élargir les régimes de défiscalisation aux travaux de réhabilitation, afin de stimuler les rénovations nécessaires.

Une autre proposition consiste à imposer des expertises structurelles, y compris pour les équipements collectifs, dans toutes les zones où l’habitat est insalubre, permettant ainsi une meilleure évaluation des problèmes à résoudre. Enfin, le réseau souhaite faciliter et renforcer la saisie et la confiscation des biens appartenant à des copropriétaires peu scrupuleux au sein de copropriétés fragiles. Le réseau des villes a prévu de se réunir à Saint-Denis en novembre. Ce premier compte-rendu pourrait inciter d’autre élus à rejoindre ce collectif.

En résumé

• Le député Renaissance Guillaume Vuilletet a déposé une proposition de loi à l’Assemblée nationale visant à imposer un contrôle technique sur les logements.
• Cette mesure prévoirait une validité de dix ans et obligerait les propriétaires à respecter des critères minimaux de décence ;
• D’autres initiatives sont déjà en œuvre dans certaines régions, comme le permis de louer dans l’Hérault ;
• Marseille et Saint-Denis ont initié un réseau de villes avec pour objectif de rassembler des communes afin de combattre l’habitat indigne ;