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Marché immobilier : une acceptation difficile du retour à la normale ?

Les taux d’emprunt actuels ne plaisent pas aux Français

Baisse des capacités d’emprunt de 25 %, augmentation de l’apport personnel, la hausse des taux d’intérêt immobiliers met du temps à se frayer un chemin dans les consciences collectives. Dans le déni ou empreints de nostalgie, les Français continuent à déplorer le temps ou les taux étaient au ras des pâquerettes. Mais le vent a bel et bien tourné pour le marché immobilier et la réalité est encore dure à encaisser pour permettre de faire bouger les lignes.

-25 %

De capacité d’emprunt en Juin 2023

La norme ce n’est pas les taux à 1 %

Plutôt que de déplorer les taux jadis à 1 %, qui de toute évidence ne reviendront pas, il semble plus opportun de se demander dans quelle mesure les Français sont-ils prêts à faire la paix avec des taux d’intérêt plus élevés. Car tous les spécialistes s’accordent à dire que les taux historiquement bas ont marqué une période particulièrement exceptionnelle, certes, mais loin des codes habituels de l’immobilier.

Invités de l’émission Figaro Immo sur Figaro TV le 5 juillet dernier, deux acteurs du paysage de l’immobilier hexagonal ont échangé sur la question du retournement du marché. Guillaume Martinaud et Olivier Lendevie se rejoignent dans leurs propos et annoncent un retour à la normale avec des taux à 3,5 %. Les deux compères, présidents d’Orpi et de CAFPI, rappellent, à juste titre, que les intérêts d’emprunt pratiqués à hauteur de 1 % n’ont jamais été la norme.

Quant au volume des ventes, l’année 2023 devrait atteindre les 950 000 transactions à la fin de l’année. Si la barre symbolique du million n’est pas atteinte, les chiffres restent toutefois supérieurs à ceux connus il y a plusieurs années, où les ventes immobilières annuelles talonnaient le chiffre de 800 000. 

• Pour approfondir sur le sujet : pourquoi les taux de crédit immobilier à 5 % pourraient être une bonne nouvelle ?

À quand un rééquilibrage des prix immobiliers ?

Si le marché fait du sur place, c’est avant tout car les prix peinent encore à baisser sur le territoire hexagonal. Les taux bas ont fait monter la spéculation immobilière et l’heure est désormais au retour à l’équilibre, nécessaire pour redonner des couleurs au secteur. En 6 mois, selon les données du dernier opus de l’Observatoire Interkab de la Boîte Immo, les prix ont baissé de 0,4 % au niveau national, pour atteindre une moyenne de 3 180 € du m². Or, selon les spécialistes, seule une baisse des prix de vente de 10 % permettrait de rééquilibrer la situation actuelle bancale, mais les propriétaires n’en n’ont pas encore conscience et cela pourrait prendre du temps, selon le président d’Orpi.

« Le ralentissement de l’activité est effectif. Les prix ont baissé un peu, mais pas suffisamment à Paris, ce qui explique que nos clients ont du mal à acheter actuellement. »

Propos tenus par Guillaume Martinaud sur Figaro TV le 5 juillet 2023.

À Paris par exemple, la métropole la plus affectée par la conjoncture immobilière, le recul des prix de vente n’est pas encore assez significatif pour permettre aux candidats à l’accession immobilière de continuer à acheter. Actuellement, ce sont 7 acheteurs sur 10 qui reportent leur projet d’acquisition dans l’espoir d’une baisse des taux ou des prix de l’immobilier.

Comme les prix tardent à s’ajuster, la différence vient de l’apport personnel (en Île-de-France, on approche de 90 000 €).

Propos tenus par Olivier Lendrevie sur Figaro TV le 5 juillet 2023.

• À lire sur le sujet : 90 000 € d’apport personnel, les nouvelles conditions pour devenir propriétaire

Un devoir de pédagogie envers les acheteurs

Lors de leur passage sur Figaro TV, le président d’Orpi et le président de Cafpi dessinent une analyse pertinente concernant les raisons de la frilosité du marché immobilier. Selon eux, pour motiver et faire comprendre aux futurs acheteurs que le marché immobilier est en train de s’installer dans un retour à la normalité et ne reviendra pas au temps de l’âge d’or, il va falloir user de pédagogie et faire accepter aux vendeurs de revoir leurs ambitions à la baisse. L’impact énergétique et l’étranglement dans lequel se trouvent un grand nombre de propriétaires bailleurs sont également des facteurs pointés du doigt par le deux professionnels. La prise de conscience collective semble être une des clés pour rouvrir les portes de l’accès à l’immobilier en France.

Enfin, Guillaume Martinaud clôture son interview en revenant sur le réveil de la politique du logement qui se fait attendre, levier indispensable selon lui pour relancer les transactions immobilières.

En résumé

• Les acquéreurs ont du mal a accepter le fait d’emprunter à des taux à 3,5 % et plus ;
• Le président de Cafpi et le président d’Orpi se sont exprimés sur le sujet du marché immobilier et expliquent que les taux à 1 % pratiqués il y a 1 an n’étaient pas une situation habituelle ;
• La norme se situe sur des taux d’intérêt plus hauts ;
• Les vendeurs vont devoir accepter de baisser leur prix d’au moins 10 % en moyenne sur le plan national, pour rééquilibrer le marché.