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Encadrement des loyers : Marseille concernée dès 2023 ?

De nouvelles villes concernées par l’encadrement des loyers

L’heure de Marseille (Bouches-du-Rhône) semble être venue. Fin mai, le ministre du Logement Olivier Klein a donné son feu vert à l’encadrement des loyers dans la cité phocéenne. Aucune échéance précise n’a été arrêtée, toutefois, ce nouveau dispositif devrait bien entrer en vigueur avant la fin de l’année 2023. Confrontée à de nombreuses difficultés de logement, la deuxième ville de France en ce qui concerne le nombre d’habitants va profiter de cet outil permettant de limiter la hausse excessive du loyer d’un logement en zone tendue.

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, vacants, vides ou meublés et à usage de résidence principale du locataire ou mixte (personnel et professionnel). Les propriétaires bailleurs doivent d’ores et déjà se préparer à cette nouveauté et adapter le montant de leur loyer s’il n’est pas compris dans la fourchette autorisée. Outre Marseille, d’autres villes comme Grenoble, Cergy ou encore Biarritz pourraient voir leurs loyers encadrés en 2023, voire 2024.

Le chiffre clé

59

Le nombre de communes dont la candidature sera retenue pour l’application d’un encadrement des loyers entre 2023 et 2024

• Tout savoir sur l’encadrement des loyers

Quel encadrement des loyers à Marseille en 2023 ?

Les bailleurs marseillais vont devoir s’y habituer, les loyers seront encadrés dès cette année par arrêté préfectoral. En cause ? Une très forte tension du marché locatif, une production de logements qui s’est nettement affaiblie ces dernières années et enfin, un accès à la location plus que délicat pour les ménages. Cet encadrement des loyers s’appliquera sur les logements du parc privé utilisés par les locataires comme résidence principale. Attention, l’encadrement des loyers concernera uniquement la ville de Marseille et non pas les autres communes de la métropole.

Pour chaque type de logement, un loyer médian de référence sera établi en fonction du nombre de pièces, de la surface, du mode de location, de l’année de construction du bien, ainsi que de sa localisation. Le propriétaire devra respecter une marge maximum de 30 % en dessous du loyer médian imposé (hors charges) et de 20 % au dessus de ce dernier. Exemple, pour un appartement de 40m2, le loyer médian est de 480 €. Un bailleur ne pourra pas le louer en dessous de 336 € par mois et au dessus de 576 €. Voilà pourquoi il est plus juste de parler d’encadrement des loyers et non de plafonnement.

IMPORTANT

Un complément de loyer peut aussi être appliqué dans certains cas bien précis, notamment lorsqu’un élément de confort apporte un cachet exceptionnel au bien. Une vue imprenable ou un élément high tech pour un appartement meublé peuvent aussi justifier un complément de loyer. Ce complément vient s’ajouter au prix du loyer fixé par le bailleur.

L’encadrement a-t-il un réel impact sur le prix des loyers ?

Souvent critiqué, l’encadrement des loyers a été mis en place en 2014 dans le cadre de la loi ALUR. En 2018, la loi ELAN reprend en mains le dossier pour pallier certaines lacunes juridiques et le dispositif entre à nouveau en vigueur au 1er juillet 2019. Pour autant, les critiques se poursuivent et l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) reproche notamment au dispositif la réduction de l’offre de logements locatifs. Les propriétaires estiment également que la loi ELAN pourrait limiter leurs libertés dans la fixation du prix du loyer, car l’encadrement ne prendrait pas en compte l’évolution du prix des charges de copropriété. Mais alors, quel est le réel impact de l’encadrement des loyers dans les villes déjà concernées ?

Malgré le peu d’études sur le sujet, le baromètre de l’encadrement des loyers mené conjointement par la ville de Paris et la fondation Abbé Pierre rendait un premier verdict l’an passé. Sur 15 000 annonces entre le 1er août 2020 et le 1er août 2021, en France, 35 % dépassaient les plafonds, en moyenne de 196 € par mois. Les petites surfaces sont les plus touchées, près de 50 % des logements de moins de 30m2 sont concernés.

44 %

En 2015, lors de la mise en place du dispositif à Paris, 44 % des logements de moins de 18m2 étaient loués au dessus du plafond autorisé.

À Marseille, il n’est pas rare de voir les logements dont le loyer est trop important rester vacants. Notamment dans les 7e, 8e, 9e, 11e, 12e et 16e arrondissements de la ville qui présentent des loyers au dessus de la moyenne communale. L’objectif est donc clair : établir un loyer au mètre carré plus abordable pour rendre le logement accessible au plus grand nombre. Pourtant, la métropole craint qu’un tel dispositif « ne vienne gripper encore plus le système » et notamment la construction.

L’investissement locatif est-il menacé par l’encadrement des loyers à Marseille ?

L’encadrement des loyers à Marseille peut-il avoir un impact néfaste sur votre investissement locatif ? Pas vraiment si vous l’avez préparé minutieusement. Le loyer constituant la base financière de la rentabilité espérée pour un investisseur, votre inquiétude peut être légitime. Si ce loyer est amputé, c’est votre investissement qui est en sursis. Mais rassurez-vous, si votre projet est solide et réaliste depuis ses fondations, il n’en sera pas impacté par l’encadrement des loyers.

L’étude scrupuleuse du montant du loyer au mètre carré, du prix au mètre carré ou encore du niveau de tension locative, doivent vous rassurer dans votre projet, si et seulement si ces étapes ont été menées avec sérieux. Vous vous devez également de vérifier la compatibilité entre votre prix d’achat, le loyer médian mis en place par la préfecture et votre objectif de rendement. Gardez à l’esprit qu’un léger dépassement de loyer maximal est autorisé, mais il doit être justifié. C’est le fameux complément de loyer. Conclusion, si votre projet d’investissement locatif bénéficie de bases solides, les conséquences de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Marseille sera minime sur votre rendement.

Paris, Lyon… l’encadrement des loyers déjà en vigueur

Après une brève expérimentation en 2015, l’encadrement des loyers a véritablement débuté en 2019 à Paris. Ce dispositif a connu des débuts contrastés, notamment en raison du montant des plafonds assez faibles par rapport au loyers pratiqués par les propriétaires, permettant certaines dérives autour du complément de loyer. En 2020, c’est au tour de Lille d’instaurer un encadrement des loyers. Hellemmes et Lomme, les deux communes associées sont aussi concernées.

Depuis le 1er juin 2021, les neufs villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) font aussi partie du dispositif. Notamment Aubervilliers, la Courneuve ou Saint-Ouen. Quelques mois plus tard, en décembre 2021, Lyon et Villeurbanne appliquaient également l’encadrement des loyers. Par la suite, la banlieue est de Paris et les neuf villes de l’établissement Public territorial Est Ensemble rejoignaient le dispositif. Au même titre que les deux dernières venues : Montpellier, puis Bordeaux en juillet 2022.

En résumé

• L’encadrement des loyers devrait entrer en vigueur avant la fin de l’année 2023 à Marseille ;
• Un bailleur peut réclamer un complément de loyer même si le montant total dépasse le plafond autorisé ;
• L’encadrement des loyers doit permettre de fluidifier l’accès à la location dans les zones tendues ;
• L’investissement locatif ne devrait pas être impacté par le futur encadrement des loyers à Marseille.