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Crédit immobilier : le taux d’usure frôle les 6 % et pourtant certaines banques rouvrent les vannes

Un taux d’usure désormais proche des 6 % 

Le taux d’usure poursuit sa course à la hausse pour désormais se rapprocher des 6 %. Plus précisément, les banques sont autorisées à appliquer un taux maximum fixé à 5,8 % pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans ou plus. Cette hausse est significative, d’autant que le taux était encore de 3,57 % en janvier et n’avait dépassé les 5 % que cet été.

Cette augmentation répond à la politique de resserrement monétaire initiée par la Banque centrale européenne depuis l’été 2022, qui a entraîné l’augmentation brutale des taux de crédits. Pour rappel, le calcul du taux d’usure repose sur les taux moyens pratiqués par les banques, majorés d’un tiers.

La BCE en est à sa dixième augmentation consécutive et cette tendance devrait se maintenir, tant que le niveau de l’inflation ne se stabilise pas de manière significative et durable. Le relèvement des taux d’emprunt a considérablement freiné l’octroi de crédits immobiliers, accentuée l’année dernière par le fait que le taux d’usure était révisé seulement tous les trimestres et peinait à suivre cette rapide montée des taux.

• Tout savoir sur le fonctionnement du taux d’usure

Le robinet du crédit immobilier commence à se desserrer 

Cette hausse des taux a indubitablement incité les banques à réduire leur offre de prêts immobiliers. Certaines envisageant, toutefois, une stabilisation prochaine du marché, commencent à rouvrir leurs portes au crédit pour attirer de nouveaux clients. 

Parmi ces visionnaires se trouvent, la Société Générale et la Banque Postale. Elles sont actuellement les seules banques françaises à relancer leur production de prêts immobiliers. Ce retour sur le marché se fait, en revanche, en douceur et tout en discrétion.

Pour le reste du secteur, l’ambiance est plutôt à la réticence. En effet, pendant les périodes les plus tendues, seules les banques mutualistes continuaient à accorder de nouveaux prêts.

Les autres banques, à l’instar de BNP Paribas, préfèrent attendre une réelle stabilisation du marché avant de reprendre leurs activités de prêt. Pour l’heure, elles se focalisent sur d’autres produits, comme l’assurance, l’épargne et les comptes-titres.

La baisse du prix de la pierre doit poursuivre 

Les prix de l’immobilier affichent doucement leurs premiers signes de baisse. Un léger recul est, en effet, constaté depuis plusieurs mois dans certaines grandes métropoles, comme à Bordeaux et à Lyon où les prix enregistrent une baisse d’environ 8 % depuis un an ou encore à Rennes, Nantes et Montpellier où la baisse va de 3 à 5 % en moyenne.

À savoir

Actuellement, le prix moyen d’un appartement en vente à Paris est de 9 944 € le m².

Pour autant, le marché immobilier ne montre pas encore suffisamment de signes de détente et maintient des prix élevés, surtout dans les quartiers très demandés des grandes villes. Une légère baisse des prix d’environ 5 % est prévue pour la fin de l’année 2023, loin des 15 % nécessaires pour compenser la hausse des taux d’intérêt et dynamiser pleinement le marché immobilier et celui du crédit.

Pour rappel, les dossiers présentant les moins bonnes garanties se voient actuellement proposer des taux d’intérêt de 4 % ou plus et ce, quelle que soit la durée du prêt demandé.

Ce relâchement du marché suffira-t-il à relancer la machine ?

Si les banques retrouvent peu à peu leur appétit, les ménages restent dans l’incertitude quant à leur volonté d’emprunter. Et pour cause, depuis le début de l’année 2022, leur capacité d’emprunt a été amputée de 20 à 30 % et les taux du crédit ont grimpé d’environ 1 % à 4 %. 

Bien que ce niveau de taux ait déjà été atteint, les prix de l’immobilier n’avaient jamais été aussi élevés. La situation est donc complexe pour les primo-accédants disposant d’un faible apport, bloqués par le critère du taux d’endettement maximum de 35 % imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. C’est en ce sens que les acteurs du secteur sont nombreux à être en faveur d’un assouplissement de cette règle afin de soutenir les ménages qui souhaitent voir aboutir leur projet immobilier. Reste à voir si le projet de loi de finances 2024 répondra aussi à ce souhait.

En résumé

• Le taux d’usure pour un prêt immobilier d’une durée de 20 ans ou plus est fixé à 5,8 % depuis le 1er octobre ;
• Cette augmentation suit la politique menée par la BCE depuis l’été dernier ;
• Pour autant, certaines banques sont prêtes à rouvrir les vannes du crédit, comme c’est le cas pour la Société Générale et la Banque Postale ;
• Ces banques restent en revanche marginales, les autres préférant attendre une réelle stabilisation du marché.