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Crédit immobilier : fini les 35 % d’endettement maximum pour obtenir un prêt ?

Dernière mise à jour le 27/04/2023

Bruno Le Maire souhaite assouplir la règle des 35 %

Interrogé sur France 2 le dimanche 23 avril, Bruno Le Maire a indiqué être favorable à un assouplissement du taux d’endettement. Il est actuellement en discussion avec le gouverneur de la Banque de France. L’objectif de ces échanges est de trouver un consensus permettant de donner plus de marge de manœuvre aux banques, toujours dans le but d’augmenter la production de crédits immobiliers. Pour rappel, les Banques peuvent déroger à la règle du taux d’endettement de 35 % dans 20 % de leurs dossiers. Il serait donc question d’assouplir les conditions d’emprunt en augmentant ce taux de 20 %. Affaire à suivre.

Un marché du crédit immobilier actuellement bloqué

Souvenons-nous… Poussées par les recommandations du HCSF (Haut conseil de stabilité financière), le 1er janvier 2022, les banques ont durci le ton dans l’octroi de crédits. Les règles ont été renforcées pour protéger au mieux les Français et les empêcher de crouler sous des dettes excessives.

Ainsi, de nouvelles conditions ont été édictées dans le cadre des demandes de financement. Deux en particulier : les durées d’emprunt supérieures à 25 ans sont désormais bannies (exception faite de l’acquisition d’un bien immobilier sur plan) et le taux d’endettement ne peut plus excéder 35 %. Que signifie exactement ce dernier point qui créé souvent l’ambiguïté chez les consommateurs ? Tout simplement que le montant mensuel consacré au remboursement du prêt souscrit (en comptabilisant l’assurance emprunteur) ne doit pas dépasser 35 % du revenu net d’un emprunteur.

De nouveaux critères qui n’ont pas arrangé les particuliers et leurs projets immobiliers. Sans compter qu’est venue s’ajouter à ces restrictions la remontée des taux d’intérêt d’emprunt. Après avoir chuté à leur valeur plancher en 2021, à 1 % voire moins, ils ont depuis bondi de façon spectaculaire. Le baromètre des taux immobiliers de ce mois d’avril en témoigne : qu’il s’agisse d’un crédit sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans, la plupart des taux dépassent désormais la barre des 3 %. Les acquéreurs aux dossiers difficiles se voient même proposer des taux à plus de 3,5 % sur 25 ans.

Une situation complexe qui bloque aujourd’hui tous les acteurs concernés. Les consommateurs ne peuvent pas emprunter, les banques ne peuvent pas prêter, et l’Etat français ne peut pas ponctionner ses taxes sur les opérations immobilières avortées.

• Tout savoir sur le crédit immobilier

Trouver un équilibre entre sécurité financière et délivrance de prêts

C’est dans ce contexte que se sont rencontrés, le 3 avril dernier, le ministère de l’Économie et des Finances, ainsi que la FBF (Fédération Bancaire Française). Cet organisme associatif représente les intérêts de toute la profession bancaire, courtiers compris. Le but de cet entretien était d’ouvrir un premier dialogue en vue de décongestionner le marché du crédit immobilier.

Les banques, appuyées par la filière immobilière, plaident depuis un moment pour un assouplissement des conditions d’octroi de crédits. Par le passé, le Gouvernement s’était toujours démontré rétif à leurs suppliques. Jusqu’à ce 3 avril. L’Exécutif se dit désormais « attentif » et enclin à initier des concertations pour trouver des solutions. Un revirement inattendu qui s’expliquerait par le contexte politique chargé. Depuis plusieurs mois, les pouvoirs publics se débattent sans relâche pour faire accepter leur réforme des retraites 2023. Les Français sont en tension et le Gouvernement semble ne pas vouloir leur donner plus de grain à moudre. Un responsable d’une banque mutualiste a confié à Capital :

« Bruno Le Maire s’agace de la chute de la production de crédit. Une réflexion est en cours auprès de l’Exécutif. La pleine propriété de sa résidence principale est un élément essentiel pour préserver son pouvoir d’achat une fois à la retraite« .

La FBF, le HCSF et la Banque de France œuvreraient actuellement de concert sur des travaux d’évaluation. Leur objectif est de parvenir à trouver un équilibre entre un allègement des critères d’octroi de crédit et la sécurité financière des emprunteurs.

Quelles sont les pistes envisagées ?

À l’heure actuelle, les discussions entre toutes les parties impliquées ne sont qu’embryonnaires. Cependant, quelques pistes sont déjà esquissées pour relancer la production de crédits en France.

Les banques réclament plus de souplesse pour les investisseurs locatifs

Pour la FBF, il est clair que la suppression des normes contraignantes de janvier 2022 ne sera pas défendable. La Fédération milite davantage pour la multiplication du quota de dérogations.

Pour mémoire, les banques ont le droit de ne pas soumettre 20 % de leurs dossiers aux règles drastiques du HCSF. 4 % de ces dossiers exemptés appartiennent à des investisseurs locatifs. Les bailleurs privés sont une cible que les banques aiment chouchouter. Disposant de revenus généralement plus élevés que des primo-accédants, ils apportent aux organismes de financement des garanties solides avec leur projet d’investissement immobilier. C’est pourquoi les banques n’hésitaient pas à tolérer, pour ce public, un taux d’endettement atteignant parfois jusqu’à 45 % voire 50 %.

Sauf qu’avec les nouvelles mesures de janvier 2022, il devient beaucoup plus difficile pour le secteur bancaire de soutenir l’investissement locatif. La FBF souhaiterait, ainsi, que les règles d’octroi des prêts soient assouplies pour les bailleurs privés afin de redynamiser l’offre locative dans l’Hexagone.

Vers la suppression du taux d’endettement de 35 % ?

Un second axe envisagé pourrait se concentrer sur la notion de reste à vivre. À savoir, lors d’une demande de crédit, que ne soit plus considéré le taux d’endettement mais la capacité financière disponible de l’emprunteur, une fois toutes ses charges assumées. Le collaborateur d’une banque nationale précise dans Capital :

« On pourrait dire que, selon la composition familiale et le foyer, si le reste à vivre est supérieur à un certain seuil, il est possible de déroger à la règle d’endettement de 35 % ».

Maël Bernier, responsable communication au sein de MeilleurTaux, rajoute dans Capital : « Si l’on veut fluidifier le marché, il faut redonner aux banques la possibilité de faire leur job, d’analyser le risque, mais aussi le reste à vivre ».

Craignant le surendettement, la Banque de France pose son véto

Si la FBF, le HCSF et le Gouvernement semblent aujourd’hui d’accord sur la nécessité d’assouplir les règles d’octroi de crédit, un acteur de poids s’y oppose : la Banque de France. Pour la haute autorité, le risque de surendettement des Français serait trop grand. Interrogée par Capital, la Banque de France se montre catégorique :

« Les normes HCSF ont été dictées pour protéger les emprunteurs. Cette priorité ne doit pas changer. C’est pour cette raison qu’il n’est pas question de changer notre position. Le problème provient de la hausse des taux, pas des règles d’octroi ».

La Banque de France

Le prochain rendez-vous fixé se déroulera début juin, lors d’une nouvelle réunion du HCSF. Les emprunteurs vont devoir patienter 2 mois avant de découvrir les solutions qui seront arrêtées pour doper la production de crédits immobiliers.

En résumé

• Entre la hausse des taux d’interêt d’emprunt et les règles strictes du HCSF, le marché du crédit immobilier est actuellement bloqué ;
• La FBF, le HCSF et Bercy se sont rencontrés pour discuter de la nécessité de trouver des solutions rapides et équilibrées ;
• Parmi les pistes envisagées émergent l’augmentation du quota des dérogations et la considération du reste à vivre à la place du taux de 35 % d’endettement ;
• La Banque de France s’oppose fermement à ce que soient assouplies les règles d’octroi de crédit du HCSF.