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Construire la ville sur la ville : la porte de sortie écologique pour l’immobilier ?

Pourquoi faut-il repenser la construction urbaine ?

Pris dans un vortex infernal, se débattant dans une crise économique et énergétique inédite, l’immobilier puise dans ses ressources pour sortir la tête de l’eau. Si les problématiques environnementales exercent une énorme pression sur le secteur de l’immobilier, les besoins sociétaux ne sont pas en reste. Loger n’a jamais été aussi urgent et minimiser, voire occulter l’impact énergétique du bâti sur le climat, n’est plus une option. Voilà pourquoi la ville cherche à se réinventer de toute urgence, avec l’aide des acteurs de la construction. De son côté, le Gouvernement pose les bases d’une échéance « zéro artificialisation urbaine d’ici 2050 » en France. 

Le recyclage urbain fait désormais partie du vocabulaire des acteurs immobiliers, pour qui la transformation énergétique de l’habitat devient le moteur d’une motivation à la fois écologique, mais également économique et sociale. Nos terrains agricoles tombent les uns après les autres, conséquence directe de l’étalement urbain. Dans cette course au logement, l’étau se resserre sur ces derniers, coincés entre deux besoins fondamentaux : se nourrir et se loger. Or, en usant de l’artificialisation des sols, le territoire français s’essouffle et cherche son oxygène. Repenser l’évolution urbaine et se servir de l’existant pour continuer à exister est donc vital, l’urgence sociétale et environnementale s’accélérant sans cesse. De plus, rendre les villes plus vertes est devenu un point crucial dans l’évolution urbaine. Regonfler les poumons urbains des nos villes oppressées est, aussi, un enjeu majeur. 

Comment s’opère cette mutation urbaine ?

Tous les regards se tournent vers l’aménagement des friches industrielles dans différentes métropoles de France. Au total, elles se compteraient au nombre de 7 200 sur l’intégralité de l’hexagone, dont 1 450 rien que dans le Grand Est. L’objectif étant de se servir de cette ressource urbaine colossale pour minimiser l’impact des nouveaux projets de construction, par le biais de la rénovation de bâtiments abandonnés. 

Ceux qui luttent contre l’artificialisation des sols y voit là une réponse claire. Le Gouvernement y apporte d’ailleurs son soutien financier, en débloquant 750 millions d’euros pour l’élaboration de ces nouveaux projets immobiliers. Ce coup de collier financier ministériel intitulé « fonds friches », participe à désimperméabiliser et à repenser totalement ces espaces désaffectés. Une aide qui n’est pas anodine, face aux coûts de rénovation et de dépollution bien souvent élevés. 

Quels sites sont concernés par le recyclage urbain ?

Nous venons d’évoquer la réhabilitation des friches industrielles, qui arborent aujourd’hui le patronyme d‘écoquartiers pour les projets déjà sortis de terre. Des métropoles comme Toulouse, Rennes, Grenoble ou encore Strasbourg sont motrices du mouvement depuis la sortie du label écoquartier en 2012, véritable avancée dans l’évolution du monde urbain de demain. C’est également le cas dans des villes moyennes mais néanmoins tournées vers cette mutation urbaine. La ville de Tarbes, dans les Hautes-Pyrénées et la réhabilitation de son ancien arsenal (Giat Industrie) en est l’exemple parfait. La commune a réhabilité 20 hectares d’un secteur à l’abandon total en 2006, en zone urbaine. À Toul en Meurthe-et-Moselle, dans le 54, une ancienne usine de 30 hectares, autrefois spécialisée dans la fabrication de pneus, a été entièrement recyclée en lieu de ressources commerciales. 

La restauration de friches urbaines, peut également s’opérer sur des cliniques désaffectées, des parkings, ou tout autre type de bâtiment vide, dont le potentiel de l’existant peut être repensé en logements, en commerces ou en bureaux. Par ailleurs, la désertification de milliers de bureaux en France (mouvement socio-économique post Covid), encourage les constructeurs immobiliers à se pencher sur la transformation de ces bâtiments en logements. En Île-de-France, on dénombre 3,5 millions de m² de bâtiments vacants inexploités encore à ce jour. 

La rénovation urbaine, le nouveau crédo immobilier ?

Conscients des changements qui s’opèrent dans l’écosystème immobilier, les promoteurs se tournent de plus en plus vers les solutions de rénovation urbaine. Construire la ville sur la ville devient une parade incontournable pour continuer à proposer des projets à la fois durables et tenables pour le bâti. NGE Bâtiment comptabilise 20 % de son activité dans la rénovation immobilière et estime que cette part ne va cesser d’augmenter dans les prochaines années. Prendre le virage de la construction d’une ville durable est un pivot incontournable pour proposer des solutions à la fois environnementales et sociales aux Français. Les plus grands en sont convaincus, comme Nexity ou Bouygues Immobilier, déployant leurs propres filiales dans la rénovation de monuments historiques. À l’heure où l’immobilier neuf connaît des heures sombres, dans un contexte macroéconomique chamboulé, la rénovation et la réhabilitation de sites en friches semblent ouvrir une fenêtre de tir à l’horizon prometteur, que ce soit pour les professionnels de la construction, la société et le climat, le tout au service d’une mixité des usages. 

En résumé :

• La construction immobilière et l’habitat en général doivent répondre aux objectifs fixés par l’État d’une artificialisation urbaine à zéro d’ici 2050 ;
• Pour conserver ses terrains agricoles et limiter l’artificialisation des sols, la France se tourne vers la rénovation de ses bâtiments en friches ;
• Le Gouvernement a débloqué 750 millions d’euros d’aide pour la réalisation de nouveaux projets urbains portés sur la rénovation de l’existant ;
• Toutes les villes sont concernées par la transformation des bâtiments en friches (7 200 friches industrielles en France) ;
• Les promoteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à se lancer dans des projets de réhabilitation de sites en friches et à participer à la construction de la ville sur la ville.